武侯新房攻略：喜忧参半 地缘改善

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前文——

成华区：

锦江区：

老牌富人区，老树开新花

武侯没有慷慨分家给高新之前，也是老大哥一枚，发展比较早，集西贵和南富为一体，尤其是桐梓林，独领风骚。

但这也导致了现如今三环内只有零散新房，主力部队丢到了三环外了。

天府大道两侧比较典型的是新绿启境、建发望江云启和中粮天悦壹号。全都是卖成熟地段的楼盘。

新绿启境去年开过一批，热度超乎想象，让开发商大喜过望，于是拖拖拖到后面想赚更多（今年4月的二批次），但却忽略了行情变化的事实。而且还趁热打铁，又一举拿下了大源的两宗连襟地块，非常自信和高调。

话说新绿启境是没啥好点评的，地段的确很好，就周边土著老果果都能吃完，所以产品没跟上节奏也一个愿打一个愿挨了。

建发望江云启在高攀路，临近东湖概念，有追高登顶的气质，所以不但没渠道优惠，反而还要绑车位，此前开盘基本售罄，低楼层因为性价比原因反而卖得很不错，但也还有少量房源顺销目前可直接买。

中粮天悦壹号大家关注得比较少，也是打桐梓林地段的豪宅牌，与新绿启境的模式并无二致，但由于全面大户型，总价门槛更高，所以注定更小众。

成都刚改改善盘已经进入了红海作战，但纯改善盘的竞争也很大，价格不强求了，但是地段+产品缺一不可。

单有地段，可一鼓作气，但再而衰三而竭；单有产品，购买力匹配不上，终究是错付了。

又有地段又有产品，像典型的望江云启等，才是2024年的大赢家。

夹角地块的地缘需求

武侯区三环内还能有作为的，零散又密集的，大概就是太平园周围了。不知道大家对越秀天樾云锦还有没有印象，这个楼盘很低调，但卖得还不错。

它本身的产品（楼盘体量）中规中矩，价格还不低，但依托于太平园TOD的三线换乘，动线丰富，再加上丽都周围的口碑印象不错，所以去化还算理想。

马上武侯大道又要上新土拍了，我觉得最后呈现的效果是介于越秀天樾云锦和望江云启之间的，是一个地缘的低调的改善产品。

再往南，就是太平园三剑客，国贸蓉上、万科古翠隐秀以及交投电建天合玖玺。

这儿就像武侯土地财政的现金奶牛一样，卖地还是很攒劲的，但外人看来，会因为动线问题，存在明显抗性。

四周被铁路、三环、佳灵路和高速包围，总感觉不像那么回事。尤其是纵观成都，被铁路和三环夹击下的板块很多，发展得好的只有站南一根独苗。

所以，他们必然还是走的地缘路线，或者价格路线。

万科古翠隐秀的产品别具一格，认可度很高，加上和同期（同环线）的很多新房对比下价格也很温和，所以还是有一群买家。

国贸蓉上的风格大致一样，好产品+低价格。

交投电建却是个成都楼市的老朋友了，卖成现房都很久了，不知道有没有彻底清盘。

这里除了外人觉得闭塞（商业、地铁等），还存在很多厂房、批发、药企（老旧建筑老旧市场是制约太平园的牛皮癣），另外学校之前是华兴小学，但现在更名为了北二外小学北区，你觉得有拉动作用吗？

三环内动线没问题的，走地缘改善；动线有问题的，走地缘低价路线，大家都有一个美好的未来。

武侯主力军，新城的造化

三环外是武侯的主战场，主要分为武侯新城南片区和北片区（机投），另外还往两边衍生出太平寺（簇锦）和悦湖板块。

悦湖不想说了，业主们意见很大：http://t.cn/A6H4YZcM

太平寺/簇锦这边暂时就只有复地崑玉锦城这个独苗，开发商也是一波三折的才开了一次，但楼盘还挺大的，所以也是个长期战。优点是板块未来可期，缺点是现状不可描述。也是成都楼市的老朋友了，不多说：http://t.cn/A6YdvTpz估计后面做时间的朋友，价格低，再加上通达的地铁，还是有吸引力。

其实它附近还有一宗49.67亩的双限地，2022年9月本地平台公司仁居荟拿下，楼面价9600元，清水限价却高达2.95万（有商业原因），看到现在这行情，迟迟不敢有所动静。

回来上正菜。

武侯新城南片区，最主流的就是中铁建的武侯西派臻境和西派善境。

武侯西派臻境是百亩大盘，整体品质，地段，配套以及价格，都是有口皆碑的，此前卖得真的挺好，但现在市场下行，也进入了瓶颈期。

这个盘我是去直播过踩过盘的，大家可以看看这一条：http://t.cn/A6Ha45b2说得都比较可观了，寻求某种确定性的稳健买法，武侯西派臻境值得一试，从客群分析来说，整体能辐射的范围不只是周边地缘了，而是整个大西门+南门。

来到下半年，中铁建着力开发的是西派善境（143-170全能套四），等善境卖得差不多了，再回去继续开西派臻境的143户型。而且善境大概率是有渠道优惠的，所以大家有兴趣可以先找我，而不是去售楼部。http://t.cn/A6HgfhHn善境的学区问题，在评论区也可以找到答案。

至于武侯新城北片区，也就是机投板块，地块还挺多的，早先有新房进入到二手市场的，后面有顺销中的尾盘，现在有主流的三大刚改盘，接下来还有排队上市的其他三四宗地块。

中铁建领樾大家应该很熟悉，是成都新房市场位数不多的300万级产品，在主城区，在西门尤为少见。

这个盘的抗性是机场航线，背后自建房（整体界面）和地铁（自测步行距离）以及教育（其实不错了，已经化到机投南的小学来了，不是机投小学或者科技园小学）；但卖点是产品户型，116做1T1户，片区内品质最高。http://t.cn/A6OLhR2Q

武青南路这条主干道对面，就是德商西璟天玺，和中铁建领樾算是对手盘，板块内的通用缺点都一样，但是存在2点变化，一是学区概念更丰富，比如小学——川大附小明德学校（原武青西三路小学）；初中——七中墨池书院中学（原武青西三路中学）。二是产品户型，据反馈要差一些，看个人理解：http://t.cn/A6YWCGou

白佛桥这边，还有个小透明，武侯人才公寓，德商悦湖天骄：http://t.cn/A60pAegF航噪、地段等缺点更明显，但架不住有大额优惠，200多万的套三门槛，还要什么自行车。

不过卖得也不好，毕竟回不到武侯樾府的那个好时代了。

总的来说，武侯三环外，是改善和刚需的天堂，改善就只看西派臻境西派善境了，刚需则是机投和簇锦的PK，具体怎么分析怎么匹配自己的预期，和个人性格色彩有关。