北京
胡慧荣/发自厦门
“作为钟宅最后一宗住宅用地，2024P08地块被赋予特殊期望，其最终的成交结果对当前的厦门楼市给出了一个真实映照。”
刚刚，2024年厦门第三场商住地拍卖会定槌。本次拍卖会仅推出1宗五缘湾钟宅地块，用地面积4.22公顷，计价建筑面积13.02万㎡，竞买保证金11.5亿元，增价幅度500万元。是今年厦门上架的第5宗商住地，也是体量最大的1宗。
在今天的拍卖会上，仅有1家厦门国企参拍，最终，地块由建发以总价57.6亿元底价竞得，成交楼面价44240元/㎡，截至目前，全市商住地总吸金144.5亿元，其中，2024P08单幅土地金额占比4成。
01
五缘湾富人区最后1宗地遭低拍？
作为2024年上半年厦门单独推出的“重量级”地块，2024P08地块本身条件毋庸置疑。
区位上，宗地位处湖里五缘湾钟宅片区，具体为钟宅南路与钟宅中路交叉口东北侧，为五缘湾片区腹地，也是厦门新“富人区”。位置比板块内已经开发的建发央玺、建发五缘樘月、建发五缘鲤等楼盘要好。
交通配套方面，地块周边拥有多条城市干道，自驾便捷；距地铁2号线钟宅站约300米，距地铁2号线、3号线交会站五缘湾站约600米，公共交通出行也较为便利。
“钟宅凤凰中心”商业街（规划效果图）
另外，地块周边商业、医疗及休闲配套也齐全，如湾悦城、五缘乐都汇、五缘湾天虹购物中心、复旦大学附属中山医院厦门医院、厦门弘爱医院、厦门大学附属心血管病医院以及五缘湾湿地公园等，未来居住生活舒适度和便利度较高。
凭借如此优质占位，地块依然高盼低走。原因如下：
首先，地块本身虽地处厦门新“富人区”，但与西部老“富人区”相比，周边近距离大型商业配套缺乏，对于部分老厦门人来说，地理位置与学区配套接受度偏弱。
其次，近年来，地块周边供应不断，客户有所透支，地块稀缺属性弱化。叠加市场大行情下，“价格战”已经传导至岛内新盘，项目普遍走量困难，提佣让利等促销频出，项目售价预期下滑。
另外，当前房企普遍苦于去库存，资金回笼变缓，高价大体量地块对于房企的资质和资金实力要求较高，因此，本次仅有建发参拍也实属意料之中。
“钟宅地块底价拍出是基本没悬念的，在这样的行情下敢拿这么‘贵’的地，不只是要实力，也要勇气。”竞拍前一位房企人士曾预料。
在此之前，今年厦门商住地的最高楼面价仍由将军祠地块保持，成交楼面价高达62671元/㎡，考虑到地段差异，参考效果一般；相较之下，距离出让地块约4公里，今年6月7日建发拿下的湖边水库上下湖地块更具对标性。
不过，作为厦门呼声最高的“第四代住宅”项目，上下湖地块当时也仅吸引了1家房企参拍，拍卖如同走流程一般，最后亦由建发斩获，成交楼面价约44192元/㎡，略低于今天的钟宅地块。
“在大行情走低下，市场其他项目都没有参拍，或抬一抬（价），也是自顾不暇了。”一位市场分析人士对此表示道。除了岛内西部地块，厦门土拍难有借势宣传的热度了。
02
建发开启“收割”模式
五缘湾建发盘遍布
实际上，在2024P08地块周边，“建发”盘遍布，如建发央玺、建发五缘樘月、建发五缘湾海、中交建发五缘海悦以及尚处于强销期的建发五缘鲤，今天建发再次将2024P08地块（钟宅最后一宗宅地）收入囊中，相当于掌握了五缘湾北岸的控价权，可以实现周边3盘联动，在岛内新盘价格混乱时期，对于五缘鲤来说算是利好。
2024P08地块位置图
从当前岛内新盘分布来看，五缘湾基本由建发和国贸分食，而中海岛内开发楼盘大部分集中在思明东，可以说，随着楼盘价格战的延续，我们可以看到，当前厦门楼市主力房企提前进行区域布局的前瞻性凸显。
值得注意的事，从今年上半年今年厦门商住地整体拍卖情况来看，建发开启“收割”模式，将上半年拍卖的超7成土地收入囊中。
截至目前（6月14日），厦门共拍出5宗商住地，分别由厦门国资“三剑客”建发、国贸和象屿收入，总计价建面约36.86万㎡，吸金144.5亿元。其中，建发底价竞得2宗岛内宅地和1宗海沧乐活岛地块，计价建面合计25.91万㎡，占比全市70.3%，成交总价101.9亿元，占比全市70.5%。
事实上，无论是央企，还是本土国企，已经不同于早些年的择机进场，到处拿地，当前聚焦核心城市深耕布局正成为更多房企的策略。“现在都是拼品牌、拼产品，如果没有过硬的产品对于客户的吸引力不够的，多个项目一起算账，也能更好平衡总账压力。”国企投拓部门人士补充道。
在厦门市场，当前中小房企苦于去库存，盘活现金流。土拍市场的持续降温，也为后续土拍节奏打下伏笔。
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