刘胜军｜中国房地产：忽如一夜春风来

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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

文/ 刘胜军

上海多个豪宅项目“日光”，表明国人的“房地产信仰”尚未幻灭，房地产还有救。

前段时间，黄金价格一飞冲天。最近又轮到了房地产。4月28-29日，长期低迷的房地产股票突然出现涨停潮，一扫黑云压城的阴霾。

一句话：这是市场的力量，这是规律的体现。短期看政策，长期看规律。

这一轮房地产大调整，是2004年房地产超级牛市以来最为惨烈的一次，导火线是“三条红线”。此轮大调整，经历了三个阶段：

1）恒大阶段：恒大作为规模最大、债务水平最高的房企，于2021年率先爆雷。恒大被推上祭坛，还有两个原因：第一，恒大一贯胆大，属于典型的“出头鸟”，尤以豪掷千亿的“海花岛”最为典型；第二，恒大管理粗放，发迹靠的是杠杠和灰色政商关系，可谓“劣币驱逐良币”的典型。所以，恒大倒下，没有人会流下同情的泪水（为何香橼能惊人地提前十年看穿恒大骗局，而你却没有？）。

海花岛

2）碧桂园阶段：与恒大不同，碧桂园一向被视为行业优等生，“给您一个五星级的家”，管理上可圈可点，创始人杨国强也比许家印低调得多。2023年碧桂园违约，标志着整个行业陷入了“泥菩萨过河”的危险阶段。若论失误，碧桂园一是马来西亚森林城市大手笔投资失利，一是下沉三四线城市判断失策。但，其他房企情况不会比碧桂园好多少（碧桂园不是恒大：碧桂园危机反而标志着房地产晨光熹微）。

碧桂园森林城市

3）万科阶段：碧桂园是优等生，万科则是尖子生。长期以来，说万科管理最为完善、经营最为稳健，应该没有争议。再加上万科有深圳地铁这样的国有股东背景，很难想象会出事。2024年，万科真的出事了。虽然迄今没有违约，但已经是险情不断、惊险连连，多次被国际评级机构下调信用等级。万科遇险，标志着全行业的至暗时刻已经到来。

物极必反，至暗即光明（稳房地产：不是能不能，而是必须要！）。

理解中国房地产，要把握两点：1）中国房地产泡沫的确很严重、很危险，必须采取果断措施以避免重蹈日本覆辙（上帝视角看“日本失去的30年”：能犯的错都犯了）；2）有理想但不能理想化。现实是什么？房地产是中国经济第一支柱产业：房地产一头连着20～30%的经济增长，建筑、装修、家具、钢铁、水泥等众多上下游产业和无数就业；另一头连着40～50%的地方财政、40～50%的银行贷款、60～70%的居民财富。

过去20年，房地产是中国当之无愧的支柱产业——占GDP的7.34%，间接带动的相关产业占9.9%，合计约占GDP的17%。

如果说银行是“太大而不能倒（too big to fail）”，那么房地产就是“超级大而不可能倒”。如果房地产倒了，地方公务员工资怎么办？银行贷款放给谁（我每天被推销银行贷款的电话骚扰N次）？老百姓忽然发现自己真的“穷得只剩下房子了”，谁还敢消费（当前影响经济复苏的“四大效应”）？

所以，房地产不能倒，这就是市场的力量。虽然全国房价普跌，房价跌幅超过1/4，但依然不见抛售潮。除了极少数hold不住的，绝大多数人都还在hold着。何也？因为投资者相信市场的力量，相信房地产不会倒下。

最近一个月内上海4大豪宅项目累计收金超447亿元，2个楼盘实现“日光”，均价高达17万左右。这说明什么？说明中国最具购买力的人群，其“房地产信仰”依然强大。

布林肯带火了上海外滩夜景

房地产不能倒，也是敬畏规律的体现。日本泡沫经济崩溃和失去的30年，其教训其实有两个：1）不能长期靠房地产饮鸩止渴；2）不能任由房地产自由落体，否则后果难以承受。

关于房地产，最重要的规律就是：房地产是金融危机之母。日本1990年危机的核心是房地产，美国2008年危机的核心还是房地产。

房地产必须稳，还有一层逻辑：当下中美博弈正酣，尤其是在经济科技领域。如果此时中国经济出问题了，最乐不可支的一定是美国。还记得拜登那句幸灾乐祸的话吗：中国经济犹如滴答作响的定时炸弹。因此，稳地产进而稳经济，也是政治博弈的必需。

因此，在2022年“断供潮”出现后，中国转而开始稳定房地产，措施不断加码：取消限购，保交楼，强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。但是效果并不明显：截止2024年一季度，房地产各项指标仍在大幅下跌。2024年第一季度，百强房企累计实现销售金额同比大幅下滑47.5%。稳不住的原因有两个：

1）挤牙膏式的政策力度不够大，难以扭转市场预期，而“买涨不买跌”是房地产市场最大的特点；

2）稳地产政策集中于需求侧，而供给侧进展不大。但是，只要供给侧（开发商）存在随时倒闭的风险，买房者就不敢出手买房。现在万科都成了泥菩萨，谁的房子你敢放心买？万一烂尾了可不是开玩笑的。2023年住宅开发投资下跌9.3%。房企破产案件个数从2022年的123件骤升至2023年590件。房企在违约的境内债券中占比超过70%。

所以，笔者一直认为，稳地产必须需求侧、供给侧同步发力，只有单边发力是不行的。最近的政策力度在加码：1）需求侧：曾是全国一、二手房成交量第一的成都，宣布取消限购。成都既是网红城市，也是西部地区最热门的买房去处，成都新开盘项目去化率保持在60%以高位水平。截至目前，除海南省外，只剩下北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍维持限购政策。全面取消限购为时不远；2）供给侧：央行力推开发商“白名单”，这比单纯保交楼是一个很大的突破。截至3月末，第一批“白名单”审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元（房地产急刹车是难以承受之重：建议从“保交楼”走向“保主体”）。

形势比人强。接下来，稳地产的力度还会持续加码，直到房地产触底回升。

但，切不要以为房地产还会回到过去的“繁花”局面，“外甥打灯笼——照旧”。套用基辛格的话说：房地产再也回不到过去了。

为什么呢？中央说得很清楚：“我国房地产市场供求关系已经发生重大变化”。认清这句话的内涵很重要：

1、至少在中短期内，房地产已经供大于求。中国城镇居民住房自有率逾90%，可能超过世界上任何国家（美国自有率为66%，日本为62%）。据某些估计，中国城市目前有6500万到8000万套空置公寓。按一家3口计算，足够2亿人左右居住。因此，大水漫灌式的商品房建设阶段已经结束了。对开发商而言，最重要的任务是尽最大努力把手上的现有项目、土地开发完，而不是继续拿地、扩张。

过剩的还有商务楼。全国写字楼存量最高的城市上海，2024年一季度甲级写字楼空置率20.9%，为近20年来新高。包括青岛等在内的部分三线城市写字楼空置率甚至已近40%。

2、受疫情影响，中低收入阶层的需求侧购买力也受到冲击，换言之，“刚需”购买力下降；不仅如此，中国居民部门杠杆率已经达到危险水平，缺乏继续加杠杆买房的空间；

3、总量不差房，关键是如何调结构。房地产市场存在两大结构性矛盾：1）由于房地产是中国最重要的投资标的，因此不少人手中有N套房（我遇到的高净值人群，只有1套房的从来没听说过），这意味着还有不少人手中其实没有房，“被平均”了。2）由于房地产市场的快速发展，很多房地产项目品质不高，萝卜快了不洗泥。现在不缺房，但缺“好房”，也就是居民的改善型需求难以满足。所以出现了上海越贵的楼盘越好卖的反常现象。

为什么回不到过去了？人不可能两次踏进同一条河流，如今的房地产牛市已经是强弩之末，超出了社会承受能力：

1）房地产总体上供过于求；

2）房地产加剧了脱实向虚；

3）房地产导致了社会阶层固化，加剧了躺平、内卷现象；

4）房地产扩大了贫富差距，不利于共同富裕；

5）房地产绑架了金融体系，成为超级灰犀牛。

写到这里，有两点结论：

1、2020年以来的房地产下行，是价格的修正，但并不意味着市场的崩溃；

2、不要指望房地产重回昔日盛况。千万不要低估中央落实“房住不炒”的决心和定力。

接下来会怎么办？中央已经给出了答案：加快构建房地产发展新模式。什么样的模式？新加坡模式可以视为标杆（“以人民为中心”的新加坡房地产，很神奇又很简单）。中国国情比新加坡复杂，不可能完全复制，但可以借鉴。见仁见智，笔者以为，未来的新模式，可能包括以下要点：

1、保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施“等三大工程，将成为政策发力点；

2、开发商将商品房改为“长租房”，将受到政策鼓励；

3、以“空置税”取代“房产税”，将那些长期闲置的毛坯房逼出来进入租赁市场，转化为有效供给，缓解结构性矛盾；

4、开发商将聚焦于“改善型居住需求”；

5、REITS将取代贷款成为开发商关键融资渠道；

6、买房者的资金将受到严格监管以避免被开发商挪用，进而杜绝烂尾楼现象。

最后回答一下一个所有人都关心的问题：房子还能买吗？

第一，总体原则是择机逢高减持，逐步降低房地产在资产组合中的比重（房产在美国家庭财富中只占25%左右，远低于中国的60～70%）；

第二，核心城市、核心地段的房地产依然是具有长期投资价值的标的。“房地产信仰”还在。由于A股太不争气，目前还没有可以取代房地产地位的资产池子；

第三，切记不要借钱炒房。

刘胜军@宁波鄞州天童寺

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

刘胜军微财经创始人

致公党上海市经济委员会委员

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人