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刘胜军|中国房地产:忽如一夜春风来

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· 全文共 3800 字,时长约 6 分钟

· 本文来源:刘胜军大局观(刘胜军微财经出品)

文/ 刘胜军

上海多个豪宅项目“日光”,表明国人的“房地产信仰”尚未幻灭,房地产还有救。

前段时间,黄金价格一飞冲天。最近又轮到了房地产。4月28-29日,长期低迷的房地产股票突然出现涨停潮,一扫黑云压城的阴霾。

一句话:这是市场的力量,这是规律的体现。短期看政策,长期看规律。

这一轮房地产大调整,是2004年房地产超级牛市以来最为惨烈的一次,导火线是“三条红线”。此轮大调整,经历了三个阶段:

1)恒大阶段:恒大作为规模最大、债务水平最高的房企,于2021年率先爆雷。恒大被推上祭坛,还有两个原因:第一,恒大一贯胆大,属于典型的“出头鸟”,尤以豪掷千亿的“海花岛”最为典型;第二,恒大管理粗放,发迹靠的是杠杠和灰色政商关系,可谓“劣币驱逐良币”的典型。所以,恒大倒下,没有人会流下同情的泪水(为何香橼能惊人地提前十年看穿恒大骗局,而你却没有?)。



海花岛

2)碧桂园阶段:与恒大不同,碧桂园一向被视为行业优等生,“给您一个五星级的家”,管理上可圈可点,创始人杨国强也比许家印低调得多。2023年碧桂园违约,标志着整个行业陷入了“泥菩萨过河”的危险阶段。若论失误,碧桂园一是马来西亚森林城市大手笔投资失利,一是下沉三四线城市判断失策。但,其他房企情况不会比碧桂园好多少(碧桂园不是恒大:碧桂园危机反而标志着房地产晨光熹微)。



碧桂园森林城市

3)万科阶段:碧桂园是优等生,万科则是尖子生。长期以来,说万科管理最为完善、经营最为稳健,应该没有争议。再加上万科有深圳地铁这样的国有股东背景,很难想象会出事。2024年,万科真的出事了。虽然迄今没有违约,但已经是险情不断、惊险连连,多次被国际评级机构下调信用等级。万科遇险,标志着全行业的至暗时刻已经到来。

物极必反,至暗即光明(稳房地产:不是能不能,而是必须要!)。

理解中国房地产,要把握两点:1)中国房地产泡沫的确很严重、很危险,必须采取果断措施以避免重蹈日本覆辙(上帝视角看“日本失去的30年”:能犯的错都犯了);2)有理想但不能理想化。现实是什么?房地产是中国经济第一支柱产业:房地产一头连着20~30%的经济增长,建筑、装修、家具、钢铁、水泥等众多上下游产业和无数就业;另一头连着40~50%的地方财政、40~50%的银行贷款、60~70%的居民财富。

过去20年,房地产是中国当之无愧的支柱产业——占GDP的7.34%,间接带动的相关产业占9.9%,合计约占GDP的17%。

如果说银行是“太大而不能倒(too big to fail)”,那么房地产就是“超级大而不可能倒”。如果房地产倒了,地方公务员工资怎么办?银行贷款放给谁(我每天被推销银行贷款的电话骚扰N次)?老百姓忽然发现自己真的“穷得只剩下房子了”,谁还敢消费(当前影响经济复苏的“四大效应”)?



所以,房地产不能倒,这就是市场的力量。虽然全国房价普跌,房价跌幅超过1/4,但依然不见抛售潮。除了极少数hold不住的,绝大多数人都还在hold着。何也?因为投资者相信市场的力量,相信房地产不会倒下。



最近一个月内上海4大豪宅项目累计收金超447亿元,2个楼盘实现“日光”,均价高达17万左右。这说明什么?说明中国最具购买力的人群,其“房地产信仰”依然强大。



布林肯带火了上海外滩夜景

房地产不能倒,也是敬畏规律的体现。日本泡沫经济崩溃和失去的30年,其教训其实有两个:1)不能长期靠房地产饮鸩止渴;2)不能任由房地产自由落体,否则后果难以承受。

关于房地产,最重要的规律就是:房地产是金融危机之母。日本1990年危机的核心是房地产,美国2008年危机的核心还是房地产。

房地产必须稳,还有一层逻辑:当下中美博弈正酣,尤其是在经济科技领域。如果此时中国经济出问题了,最乐不可支的一定是美国。还记得拜登那句幸灾乐祸的话吗:中国经济犹如滴答作响的定时炸弹。因此,稳地产进而稳经济,也是政治博弈的必需。



因此,在2022年“断供潮”出现后,中国转而开始稳定房地产,措施不断加码:取消限购,保交楼,强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。但是效果并不明显:截止2024年一季度,房地产各项指标仍在大幅下跌。2024年第一季度,百强房企累计实现销售金额同比大幅下滑47.5%。稳不住的原因有两个:

1)挤牙膏式的政策力度不够大,难以扭转市场预期,而“买涨不买跌”是房地产市场最大的特点;

2)稳地产政策集中于需求侧,而供给侧进展不大。但是,只要供给侧(开发商)存在随时倒闭的风险,买房者就不敢出手买房。现在万科都成了泥菩萨,谁的房子你敢放心买?万一烂尾了可不是开玩笑的。2023年住宅开发投资下跌9.3%。房企破产案件个数从2022年的123件骤升至2023年590件。房企在违约的境内债券中占比超过70%。

所以,笔者一直认为,稳地产必须需求侧、供给侧同步发力,只有单边发力是不行的。最近的政策力度在加码:1)需求侧:曾是全国一、二手房成交量第一的成都,宣布取消限购。成都既是网红城市,也是西部地区最热门的买房去处,成都新开盘项目去化率保持在60%以高位水平。截至目前,除海南省外,只剩下北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州(新房)、天津、西安等核心区仍维持限购政策。全面取消限购为时不远;2)供给侧:央行力推开发商“白名单”,这比单纯保交楼是一个很大的突破。截至3月末,第一批“白名单”审批同意项目数量超过2100个,总金额超过5200亿元(房地产急刹车是难以承受之重:建议从“保交楼”走向“保主体”)。

形势比人强。接下来,稳地产的力度还会持续加码,直到房地产触底回升。

但,切不要以为房地产还会回到过去的“繁花”局面,“外甥打灯笼——照旧”。套用基辛格的话说:房地产再也回不到过去了。

为什么呢?中央说得很清楚:“我国房地产市场供求关系已经发生重大变化”。认清这句话的内涵很重要:

1、至少在中短期内,房地产已经供大于求。中国城镇居民住房自有率逾90%,可能超过世界上任何国家(美国自有率为66%,日本为62%)。据某些估计,中国城市目前有6500万到8000万套空置公寓。按一家3口计算,足够2亿人左右居住。因此,大水漫灌式的商品房建设阶段已经结束了。对开发商而言,最重要的任务是尽最大努力把手上的现有项目、土地开发完,而不是继续拿地、扩张。

过剩的还有商务楼。全国写字楼存量最高的城市上海,2024年一季度甲级写字楼空置率20.9%,为近20年来新高。包括青岛等在内的部分三线城市写字楼空置率甚至已近40%。



2、受疫情影响,中低收入阶层的需求侧购买力也受到冲击,换言之,“刚需”购买力下降;不仅如此,中国居民部门杠杆率已经达到危险水平,缺乏继续加杠杆买房的空间;



3、总量不差房,关键是如何调结构。房地产市场存在两大结构性矛盾:1)由于房地产是中国最重要的投资标的,因此不少人手中有N套房(我遇到的高净值人群,只有1套房的从来没听说过),这意味着还有不少人手中其实没有房,“被平均”了。2)由于房地产市场的快速发展,很多房地产项目品质不高,萝卜快了不洗泥。现在不缺房,但缺“好房”,也就是居民的改善型需求难以满足。所以出现了上海越贵的楼盘越好卖的反常现象。



为什么回不到过去了?人不可能两次踏进同一条河流,如今的房地产牛市已经是强弩之末,超出了社会承受能力:

1)房地产总体上供过于求;

2)房地产加剧了脱实向虚;

3)房地产导致了社会阶层固化,加剧了躺平、内卷现象;

4)房地产扩大了贫富差距,不利于共同富裕;

5)房地产绑架了金融体系,成为超级灰犀牛。

写到这里,有两点结论:

1、2020年以来的房地产下行,是价格的修正,但并不意味着市场的崩溃;

2、不要指望房地产重回昔日盛况。千万不要低估中央落实“房住不炒”的决心和定力。

接下来会怎么办?中央已经给出了答案:加快构建房地产发展新模式。什么样的模式?新加坡模式可以视为标杆(“以人民为中心”的新加坡房地产,很神奇又很简单)。中国国情比新加坡复杂,不可能完全复制,但可以借鉴。见仁见智,笔者以为,未来的新模式,可能包括以下要点:

1、保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施“等三大工程,将成为政策发力点;

2、开发商将商品房改为“长租房”,将受到政策鼓励;

3、以“空置税”取代“房产税”,将那些长期闲置的毛坯房逼出来进入租赁市场,转化为有效供给,缓解结构性矛盾;

4、开发商将聚焦于“改善型居住需求”;

5、REITS将取代贷款成为开发商关键融资渠道;

6、买房者的资金将受到严格监管以避免被开发商挪用,进而杜绝烂尾楼现象。

最后回答一下一个所有人都关心的问题:房子还能买吗?

第一,总体原则是择机逢高减持,逐步降低房地产在资产组合中的比重(房产在美国家庭财富中只占25%左右,远低于中国的60~70%);

第二,核心城市、核心地段的房地产依然是具有长期投资价值的标的。“房地产信仰”还在。由于A股太不争气,目前还没有可以取代房地产地位的资产池子;

第三,切记不要借钱炒房。



刘胜军@宁波鄞州天童寺

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

刘胜军微财经创始人

致公党上海市经济委员会委员

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人

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