“新政之下，成交不断”，广深楼市拐点将至？

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

“6天卖出13套，最后一套破底盘（指低价房源）出炉。”5月22日，深圳房产中介陈勇（化名）在其朋友圈挂出一套在售二手房源，并附上房源所在楼盘的近期成交数据，示意客户抓紧行动。

就在几天前，中国人民银行（以下简称“央行”）接连发布三项通知，涉及个人住房贷款最低首付款比例调整、公积金贷款利率调整、取消二套住房贷款利率下限等。一线城市随即响应政策，其中，深圳发布通知下调个人住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）的首套房、二套房贷款利率分别为2.35%、2.775%；5年以上首套房、二套房贷款利率分别为2.85%、3.325%，而广州已先于深圳一天作出调整。据58安居客研究院云洞察监控，政策发布当天，安居客平台上广州新房浏览量环比增长45%，房贷计算器使用率环比增长737%。

对于上述措施的出台，合富研究院分析认为，房地产行业迎来重大政策拐点。“在上半年多项重磅利好政策的叠加效应下，我们对未来楼市的预测由‘谨慎乐观’变为‘积极乐观’。”深圳市乐有家房产交易有限公司（房地产经纪机构，以下简称“乐有家”）方面对《中国经营报》记者表示。

而作为一名有购房意愿的单身青年，小袁告诉记者，随着政策接连出台，明显感觉到自己“上车”的门槛逐步降低，但也不会因此急于买房，“越来越宽松的政策环境也促使我更加理性地权衡自身的置业需求”。

新政之下成交不断

“新政效果显而易见，最近客户量明显上升。”“新政之下，成交不断。”央行发布房地产新政后的首个周末（5月18日—19日），多位广深房产中介对记者表达了市场对政策的积极反馈。

5月17日午间，央行在其官网发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策、下调个人住房公积金贷款利率、调整个人住房贷款最低首付款比例政策等通知。其中指出，为适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

同时，央行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

值得注意的是，央行上一次宣布下调首套个人住房公积金贷款利率是在2022年9月30日，彼时的下调幅度为0.15个百分点。相较而言，此次新政下调力度更大。

中指研究院分析认为，政策调整后的首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿。若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大的带动作用。

央行发布上述通知后，一线城市北上广深随即进行响应。5月17日晚间，广州住房公积金管理中心宣布下调个人住房公积金贷款利率，其中，2024年5月18日起发放的个人住房公积金贷款，执行新利率；2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，根据借款合同约定自2025年1月1日起执行新利率。5月18日晚间，深圳市住房公积金管理中心也宣布下调住房公积金贷款利率，与广州不同的是，2024年5月18日之前深圳市已经发放的个人住房公积金贷款自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

市场闻风而动

“吹风已久的楼市大招，终于来了。”对于央行发布的房地产新政，有业内人士如此形容道。

据乐有家统计，5月18日—19日，乐有家深圳门店二手房带看量对比以往周末上涨127%，为2018年以来最高点；门店二手房成交量对比以往周末上涨117%，其中5月19日单日成交量创下2021年2月以来最高点。

广州楼市方面，据安居客统计，新政出台后的首个周末，平台上广州各个区域的热度均呈现不同幅度的上涨，其中涨幅排名前三的区域分别为番禺区、增城区和黄埔区。合富研究院监测广州全市80个代表楼盘的数据显示，5月13日—19日，新房到访量环比增长15%，成交量环比增长16%。

截至目前，对于最低首付款比例及商业性个人住房贷款利率下限的调整，广州、深圳均未发布新的政策通知。据中指研究院统计，当前，全国已有多个城市将首套房首付比例降至20%、二套房降至30%，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套房首付比例均为30%，二套房在40%—50%不等，因此一线城市存在首付比例下调的空间和预期。

虽然未有官方政策文件出台，但有楼盘开发商迅速“闻风而动”。记者注意到，就在央行出台三项政策当天，广州万科黄埔新城项目发布“响应政策，最低15%首付上车黄埔新城”的营销海报，并附上“下调个人住房公积金贷款利率0.25%”“首套利率2.85%起”“首付比例降低，首套首付款最低15%起”以及“取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”等新政关键要点，但在前述措施下方，该项目开发商也用小号字体提示：“具体操作以银行审批为准。”

新房市场趁势营销的同时，二手住宅市场情绪也有所起伏。

乐有家对比新政出台前后的深圳二手房业主报价数据显示，其中87%的业主报价不变，10.8%的业主调低报价，仅有2.2%的业主调高价格。总体来看，新政出台后的深圳业主心态以稳定为主。出现调价行为的业主中，以降价方式力求快速出售的类型占主导，降价房源的平均降价幅度为6%。据乐有家统计，2024年5月22日，深圳全市二手住宅过户190套，当月目前已累计过户2834套。

房价仍在探底

就在央行发布三项房地产新政当天，国家统计局发布2024年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，4月份各线城市房价继续下行。

其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比3月份扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、1.3%和1%，上海上涨0.3%。值得注意的是，广州新房价格已经连续11个月出现环比下跌，同比下降6.9%，1—4月的平均价格同比下降5.1%。深圳4月份新房价格同比下降6.7%，1—4月的平均价格同比下降5.3%。

二手住宅方面，4月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比3月份扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%；一线城市二手住宅销售价格同比下降8.5%，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8%、7.5%、10.2%和8.5%。据此前数据统计，广州二手住宅价格已连续环比下跌12个月。

据中指研究院统计，4月份，广州二手房挂牌量走高，房价继续下跌，市场活跃度回落，业主心理预期有所松动；深圳二手房成交量继续增长，但呈现以价换量的态势，房价仍在下跌。国家统计局发布的数据显示，1—4月，广州、深圳二手住宅平均价格同比分别下降8.9%、6.8%。

事实上，广州、深圳自今年以来多次出台房地产调控政策及便民利民举措，近期更是有加码之势。1月27日，广州官宣放开120平方米以上住房限购；4月8日，广州住房公积金管理中心宣布上调个人住房公积金贷款最高额度；5月6日，深圳市住房和建设局宣布放松7个区域的住房限购政策，鼓励“以旧换新”、企业购房。5月17日，深圳市住房公积金管理中心发布通知称，可为广大市民免费提供二手房跨行“带押过户”资金监管服务。

据广州中原研究发展部统计，4月份，广州一手住宅成交5218套，环比增长29%，同比下降33%，成交面积环比增长26%至57.86万平方米；二手住宅成交量9128宗，环比下降2.6%，同比下降9.1%。据中指研究院统计，4月，深圳全市新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比下降33%，二手住宅过户量为4171套，环比增长9%、同比增长31%。

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