狂买12套老破小，深圳投资客满血复活了？

　　最近有个微博热搜，蛮有冲击力的。

　　说是杭州放开限购后，深圳买家跑到杭州抄底，一口气买走了12套老破小，都在市中心，理由是价格便宜，租售比较高，博拆迁旧改。

　　一些读者问我怎么看。

　　我比较认同的一个观点，就是那些把自己财富保护得很好的人，更多趋向于稳健投资，绝对不碰高风险投资，对于没把握的事情或者看不透的事情一概不做。

　　对于买老破旧博拆迁，普通人听到的很多所谓内幕消息，实际上都是专业操盘手故意到市场上散播的信息，目的就是为了让你接盘。

　　如果你不小心上头了，你就想一想，既然是内幕消息，凭什么让你知道？

　　至于租售比，并不是租金回报率越高就越有价值。

　　以大湾区的租金回报率为例，惠州排名第一，达到2.19%，深圳和东莞都是倒数，分别只有1.64%、1.28%；

　　租金回报率高的地方，房价涨幅预期往往比较低。

　　01

　　看一下最近的深圳楼市。

　　517新政出台以来，深圳房产市场燃起了新希望，表现比较活跃，尤其是新政后首个周末，不论咨询量、带看量还是成交量，均有明显上升。

　　价格方面，整体没啥变化，还是一个以价换量的状态，像华润城、宝中和碧海近期成交的房源，基本都是因为有价格优势，符合买家的心理预期。

　　到了新政后第二个周末，市场情绪有所回落，毕竟首付和利率的政策还没落地，购房者想再观望观望，一边默默布局，一边蹲笋盘等待时机上车。

　　一些不着急卖房的业主，也在等靴子落地，心态上平稳了不少。

　　根据乐有家数据显示，去年深圳二手房议价率大多在5%-10%，目前核心片区的议价空间缩小了，在5%以内。

　　总体来说，现在的深圳楼市，处于买卖双方battle的阶段：

　　买家押房价还有下降的空间，卖家押房价即将上涨的可能。

　　当然，市场是多面性的，也有一些购房者担心自己看中的房子越卖越贵，而一些业主则担心自家的房子越卖越便宜。

　　02

　　深圳首付1.5成的新政暂时落空后，网上众说纷纭，其中市场普遍流行的一种说法是：害怕没啥效果，影响大众预期。

　　说这些话的人，本质上并不了解真实的深圳市场。

　　在大多数人看来，深圳房价下跌的这三年，有效需求已经消耗殆尽，剩下的是买不起、不想买、不敢买。

　　无可否认，三年的房价下跌，让很多中产家庭财富缩水，也抑制了很多真实购买力，不敢轻易入手。

　　但市场上很少被看见的另一面是，目前深圳大部分二手房成交价都在指导价以下，意味着不少小区能做到低首付。

　　这种金融操作，在当下市场已经吸引了一小撮首付不够但月供能力强的刚需买房家庭。如果首付降到1.5成，那么意味着很多小区可以做到零首付，结果就是强刺激核心地段那些好房子的交易量。

　　毕竟，城市的优质资源，一旦提供了机会，有实力的人总会想抓住。

　　就像网上很多人都在吐槽华为要经常加班太累，只有那些在华为上班并拿到好结果的员工心里知道，他们今天所拥有的一切，包括高薪资、房子和车子等，都离不开自己的努力和公司这些年的高速发展。

　　深圳的优质房产也一样，哪能轻轻松松就得到，即便首付降到1.5成甚至更低，利率也降到史上最低，没有个人魄力与还房贷的能力，照样只能擦肩而过。

　　03

　　看到这里，大家也不必感到沮丧，觉得深圳在住房上对普通人不友好，努力一辈子也买不起房，因为深圳不仅有金融属性强的商品房，还有更好解决居民住房需求的保障房。

　　随着保障性住房的筹集建设，以后深圳在住房上对普通人只会越来越包容，安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。

　　在未来，豪宅是富人的收藏品，优质商品房是中产阶层的投资品，保障性住房则是普通人的居住品。富豪、中产和普通人之间互不打扰，各自安好。

　　这几年，除中国外，全球已经来过一轮大通胀了，老美继续加息下去也不太现实，现在比的就是谁先扛不住的问题。

　　前两天，我弟弟在韩国出差，给我分享了韩国的物价：一个小西瓜200块人民币，一碗小面加4个煎饺100块人民币，他也感慨新一轮通胀应该快来了。

　　这意味着，不管是现金还是负债，在接下来的某一个时期内，必然会大幅度贬值，这是势不可挡的铁律。

　　长期来看，房地产依然是承载中国大部分家庭财富的重要蓄水池。

　　只是种种迹象表明，未来的楼市不可能再像过去那样出现普涨行情。

　　优胜劣汰是未来的趋势，这时候想买商品房的，如果月供能力强，稍微垫垫脚尖，就能提升一个档次买个好房子，这种产品在未来是硬通货，进可攻退可守。

　　买房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。