对房地产新政未来影响的几点预判

上周新一轮房地产政策（“5.17新政”）在房地产市场悲观和低迷的情况下迅速出台。这是继去年8月，央行主导下调存量房贷利息和首付下限（首套20%，二套30%），并将二套房贷利率下限调整为LPR+20BP以来，央行再次出手救市。5月17日，央行连发三份房地产市场文件，继续下调住房公积金贷款利率、商业性个人住房贷款利率以及个人住房贷款最低首付款比例，以激活市场的需求端。

一是降低首付比例。商业和个人住房贷款首付比例调整为不低于15%，之前为首付20%。二套不低于25%，之前为30%。美国08年金融危机时，房地产搞按揭的首付比例一度降到零首付。原先无法因首付比例要求而不能购买的客户群体进入市场，激活了对入门级房产的需求，为改善性住房需求有了可上升的台阶，但也为金融危机埋下了种子。央行将首付比例下调，与零首付的距离差的远。

二是降低房贷利率。降低购房成本变相降低房价，是对投资型、改善型和入门级购买者普遍受益的政策。5月17日中午，央行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

房地产政策退出“房住不炒”回归正常。用行政手段强制压抑市场需求的政策不可能永远持续下去，适时的调整必然会到来。早在4月30日，中央政治局会议对房地产提出新定调：“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”中央各部门以及多地密集出台的一系列楼市新政，是落实“4.30政治局会议”重要部署。

房地产行业在过去几年疲软，已经影响到经济的方方面面。依赖房地产的土地出让金的地方财政压力山大。土地出让金收入这几年连续下降。2020年土地出让收入84142亿元，增16%；2021年国有土地使用权出让收入87051亿元，同比增长3.5%。2022年国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%；2023年全国土地出让金47120亿元，同比下滑15%。全国土地出让金两年内减少了4万亿。

若房价继续下跌，对银行的抵押资产质量影响巨大。从上市银行的数据看，在对公房地产贷款规模上，六大国有银行中除了邮储银行之外均排在前五，前五位房地产贷款余额达到48030.79亿元，合计占比达57.57%，其中中国银行以14683.47亿元列首位。房地产贷款超过千亿规模的有18家，主要为国有银行和股份制银行（华夏银行除外），以及上海银行、北京银行、宁波银行和沪农商行。房地产贷款规模和银行规模呈现出正相关，多数城商行位于百亿级别，而农商行中，除沪农商行、青农商行外，房地产贷款均低于100亿，但全部高于10亿元规模。

据统计，截止2023年底，在42家银行中共有31家披露了房地产贷款的不良贷款额和不良率情况。31家银行房地产贷款不良率中位数为3.04%，较上年有所上升。具体到各银行情况，不良率低于1%的共有5家，包括光大银行、平安银行和兴业银行三家股份制银行。六大国有银行中房地产不良率最低的为邮储银行2.45%，最高的为建设银行5.64%。不良率高于5%的共有10家，其中渝农商行达到9.27%，且连续两年居行业最高。相比于2022年末，房地产不良率呈现增长的共有18家，比例达到58%，其中，不良率增幅超过1个百分点的共有11家，其中不乏有交通银行、建设银行、邮储银行、浦发银行、招商银行等大行；增幅最大的是青农商行，达到了4.74%；2023年末不良率最高的渝农商行同比增幅也达到1.99%。

但个人住房贷款历来是银行不良率最低的优质信贷资产之一，2023年末已披露该数据的21家银行，这一资产质量保持优异。但相较2022年末，多数银行个人住房贷款不良率有所抬升，资产质量有一定程度的下滑。因此放开个人住贷从数据上看风险不高。但由于房价幅度不够大，对贷款质量还不构成严重影响。

地方政府的钱袋子和以国央企为主的银行业的稳定健康，是政府关注和关心的两个关键点。房地产去库存更是迫在眉睫，海量的库存意味着对未来贷款质量的压力。截至今年3月，全国商品房待售面积为74833万平方米，较2015年的历史高位多出近3000万平方米。据分析，全国住房空置率持续居高不下，达到15%。据最新预测，到2024年3月，空置的二手房面积飙升至44亿平方米。包括近两年新竣工的商品住宅在内，我国的住房存量面积总计高达313亿平方米。户均住房套数也从2010年的1.02套增长至2020年的1.09套，按国际经验户均达到1.1套，触达住房市场峰值。2020年中国房地产供求关系逆转，房地产供给开始过剩。中央“房住不炒”的政策准确且及时，并不能阻止房地产市场发展的惯性。

为了解决房地产供给过剩，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。不过就房地产总体盘子，5000亿的规模难成气候。地方国有企业如何收购和处置已建成未出售的商品房，不给地方政府添加财政负担，在地方财政压力巨大的情况下，是个待解决的难题。

在土地出让金大幅下降后，地方政府迫于财政收入压力，在过去一年多的时间里，已经在被默许的范围对房地产政策作出了调整。截至4月底，今年全国已经有近百城出台公积金相关优化政策。年内包括北京、济南、青岛、沈阳、长春、武汉、贵阳、成都等城市，更是不止一次对公积金政策进行优化；全国约有35个城市对限购政策进行了调整。其中，长沙、昆明、合肥和苏州等22城全面放松了限购措施。5月9日杭州和西安两个省会城市同一天放开限购政策。在统一放开前，除海南省外，仅北上广深四个一线城市仍在维持全面限购政策。在地方和中央在限购政策上的博弈，最终以中央顺应地方的主张宣告房地产行业进入一个发展新阶段。

地方试探着松绑执行了5年的房地产政策背后是地方财政压力不断增大和区域间对人才和资源的争抢。一线城市和准一线城市在放宽落户政策背后是吸引外来人口。道理很简单，有了人就会有住房及其他需求，就能促进消费繁荣经济。

对房地产市场将来发展的几点预判：

1.在“房住不炒”的刚性限制下被抑制的需求会被释放。至少短期有一波活跃的交易。正如计划生育政策放开后出现短暂的生育率高峰，但没有能持续。房地产市场是否应出现计划生育政策放开后的生育率昙花一现的情况，但还要时间来验证。事实上房地产政策全面松绑前，大多数城市已在不同程度上放开，因此部分需求已经被释放。

2.需求分化，马太效应。部分城市的资产会被追捧，一线和部分二线城市存在投资价值的资产，价格上止跌回升，不排除更加泡沫化；大部分中小城市的房价继续低迷，不会因为新政而出现房价暴涨趋势。能止跌微涨应该是政策制定者的预期。中国老百姓70%的财富积聚在房地产上，若房地产价格大跌，对百姓的财富和经济会造成难以估量的损失。一线城市和部分二线城市在放宽政策后房地产市场出现回暖并不意味着整体市场的回暖。房地产市场的分化，也会加剧居民财富分配的两极化。

3.房地产价格整体下跌趋势不变。短期内被之前政策压抑的需求释放过了后。整体房价会继续下跌。因为

1）房价泡沫并没有完全挤完。相对于收入，房价还没有调整到位。新政出台延缓了调整的过程，不影响下跌的趋势。房价没有调整到位，会继续拖累整个经济。

2）中国房地产整体供过于求的格局已定。房产是固定资产，不是易耗品，难以短时间内消化。在人口总规模下降的情况下，即使购买了，大概率有一部分也是空置，期望房产增值获取收益基本上会落空。

3）经济恢复缓慢。在百年不遇之大变局的大环境下，国际市场留给中国企业的空间，相比国内巨大的产能并不大；对经济增长的支撑上，新兴行业还不能顶替传统行业。随着经济增长缓慢，居民收入难以快速增长。

4）国内有效需求在生育率下跌、人口老龄化和城镇化速度平缓的情况下比较严重的不足。中国经济目前面临的情况是中等收入陷阱所描述的处境，有一段上不上下不下的路程。

4.地方政府入手经营廉租房，盈利前景不明朗，有可能成为地方财政新负担。过去4年据中指数据，重点关注的50城房租平均基本不变。50城租金回报不到平均2%。

对这次房地产新政出台的效果，概括地说，“短期有效，不改长期趋势”。历史将证明，依靠行政手段调控供求关系的大起大落的房地产政策，毁坏了巨量的社会财富。