517新政对楼市影响到底有多大？谁将是最大受益群体？

新消息各位应该从刷屏的朋友圈都看到了：

1️⃣首套房最低首付比例调低至15%，二套最低首付比例25%！

2️⃣首套公积金贷款利率从3.1%调低至2.85%！

3️⃣取消商贷利率下限！

对于咱们所在的上海楼市来说，这几个政策合力，

短期提振比较大的，我觉得应该是市区的老公房，500万以下的，特别是200万左右的那种！

⭐️我们以上海总价在200万左右，月租5000块的老公房为例（杠精也别杠200万的房子租不到5000），初步的测算一下：

若首付比例下调到15%，原先首付需要60万，现在一下降低到30万！

是不是感觉一下就行了！

⭐️这对于没有家庭支持的一些小镇做题家来说，大幅缩短了在上海买房上车的时间年限！

我们假设做题家的税前月收入为2万元，公积金缴存比例为14%（个人7%+单位7%），公积金贷款60万（利率2.85%，月供2400元），每月可以完全覆盖，盈余400元冲商贷月供5156元（商贷总额110万，利率3.85%）。

那么：咱自己仅需每月额外还款4700元，已经低于月租金的5000块。

就只需首付30万，就能在上海市中心拥有自己的住房，月供/净收入比低于1：3。

对于真正的刚需，特别是一些回不去老家的年轻女性来说，还是比较有吸引力的啊！

以上假设：建立在私营单位员工的基础上！
如果是体制内、国企央企的：还款压力会更低，比如央企到手工资20多万的员工，每月公积金+补充公积金很有可能在5000元以上！

❤️购买一套自住的老公房，每月仅需额外支出2500元！

对于1000W乃至1500W以上的房子来说，新政更多的作用是再无盘活和提振市场，因为大家往往缺的不是150W的首付，而是850W贷款的还款能力和背债意愿！

❤️也有部分群体觉得受益者是中产家庭：某购房者说：比如我家想换一千万的房子，因为比例降了，基本就可能换1500W的房子了，而且月供因为收入还算挺高的，所以基本也没有太大压力！

❤️选择冲的人说：

▪这下仿佛回到了23年前，2001年，我月收入3000，买了37W的房子，首付20%，贷款20年，月供只有2000块！

▪当时也是觉得压力很大，觉得自己这辈子就给银行打工了，父母反对买房无效，天天跟着哀声叹气。

后来收入增长，2年后房子交付时手里就已经攒了10W装修款，其实完全还可以再买一套！在后面4年多时间就把贷款全部还清了！！

▪想到当时以为要还一辈子的贷款，就觉得有点可笑！国家大趋势是要通涨!房产是抵御通涨最好的资产了吧! 现在只需要首付15，如果月供比租金还低的话，就不知道刚需还在等什么了？

选择继续观望的人说：

▪又不是85%贷款就不用还了！还是要一辈子给银行打工！虽然以后不需要给房东打工了！但房款如果放银行，利息就可以cover房租。

虽然上海房子普遍租售比是有1.2%-1.8%，买房也有投资回报率，但还有本金产生的利息！

这个新政策很多人评价“还是没用”：

▪他们分析的症结在于“现在不买房不是因为首付不够，而是收入不稳定，对未来没有预期，不敢背负房贷”。

▪看问题总是要多方面的，15%首付的门槛并不高，对于真想入市的买家而言诱惑力很大。

▪但是如果只是下调首付比例对买家而言月供压力就会增大，所以要配合房贷利率的下降一起出台，才能真正降低月供压力。所以不管怎么说，我对这个政策还是比较认同的。

▪虽然还是在给购房者加杠杆，但确实能提升购买力，而现在楼市缺的就是购买力。

▪我们再往外延伸的远一点：银行敢以这么低的首付比例放低息贷款，相当于在给抵押物（房产）价格做背书，否则伤害的就是银行自身。这即是在保楼市价格，也是在保房地产信贷体系。

政策力度还可以加强：

▪先说首付比例调整：这次的首付比例确实降到了历史最低，算得上重磅，但降幅并不算大。

此前全国范围内20-30%的首付比例本身也不高，何况市面上众多低首付、0首付策略应对早已被各家楼盘的营销工作玩得炉火纯青，并不稀奇。

▪再说放开利率下限：在本次政策之前，首套和二套都是有下限要求的，如二套住房商贷利率下限为不低于LPR加20个基点。

▪不同城市各自因城施策，自主设定各自的贷款利率下限，比如南京几天前就率先下调了首付房贷利率到3.45%，相当于LPR减50个基点。

▪随着政策明确利率下限的放开，预计接下来会有众多城市跟进，商贷利率会直接奔着3%去，但就当前的存贷款利率差来看这一点都不过分。

▪降低公积金贷款利率：公积金贷款利率下调，只能说有总比没有好，目前只能算适当降低了些成本，仍有进一步下降的空间。如果后续商贷利率无限靠近3%，公积金利率肯定还会做进一步下调。

新政对上海楼市影响：提升市场预期

▪提升市场预期实际上进入五月后，政策利好的传闻就没停过，资本市场已经有所表现，地产股连续反弹了好几天。

▪说明整个资本市场都在关注利好政策的出台，目前

疲软的楼市大环境，需要大力度的政策来提振预期和信心。

新政会产生哪些影响：上海调控政策会跟进！

▪上海调控新政会跟进限购和信贷是政策调控房地产市场的两个主要抓手。

▪信贷方面：

上海上一轮调整首付与利率，整整滞后国家方案将近3个月。所以这次也

不能断定上海会立马跟进细则。

▪倒是在限购层面：上海应该不久就会有反应！

▪目前全国二线以下除了天津和海南省，其他地方限购都取消了，全国楼市层面能调整的也只有信贷政策层面了。

▪而一线城市尤其是上海则相对保守，目前依然坐拥全国最严限购政策，哪怕周边杭州苏州再闹腾，也没动。

▪但是近期上海新房市场并不乐观，在大环境宽松政策的包夹之下，市场预期已经到位，进一步放松限购的空间已经出来了。

将引发新一波集中释放！

上海新政一旦落地

▪当前上海楼市的观望氛围比较普遍，担心楼市下行的大众心理还没有得到缓解。

▪现在随着信贷层面优惠力度的加大，当然会有人愿意进入市场，这个时候如果再不跟进放松限购政策，就没有更合适的时机了。

▪预计上海还会跟前面一样，在限购上做适当宽松，不会全盘“解封”，至于成交量能反弹多少，就看宽松的尺度有多大。

豪宅市场会产生什么影响？

新政会对

▪这两年消费和投资意愿都在降低：截至今年4月末，人民币存款余额291.59万亿元，其中居民存款余额约145万亿元，占比近一半，比2018年翻了一倍多。

▪大家都把手里的钱以各种形式存起来，投资减少、消费降级、不想买房，社会就会失去经济活力。

反噬的伤害有多大并不清楚，但肯定会让更多人买不起豪宅。

▪更多的人和资金愿意进入楼市，促进市场正常流转，对于稳定房价、促进成交增长是必然的利好。

▪从这个层面看：一个信贷成本更低，健康稳定流转的房地产市场肯定更有利于豪宅市场的供求关系，高库存压力能够得到缓解，房价才可以止跌回升。