首付下调至15%！利息要多支出多钱？

上周五，央行宣布执行首套房商贷首付比例15%起、二套房首付比例25%起。

今天，来自媒体的证实与报道：西安已执行。

那么，现在问题来了：首付比例下调之后，购房者的实际利息支出增加了多少？

从30%到15%

首先，我们先来看一下西安这几年首付比例变化。

2017年4月18日之前的几年，西安一直执行的是首套房商贷首付比例最低20%、二套房首付比例最低30%。

火爆的行情之下，2017年4月18日，西安4.18楼市新政出台，商贷首套房首付比例上调至不低于30%、二套房首付比例不低于40%。

2020年12月，西安楼市调控再次加码。首套房最低首付比例没有变化，二套房首付比例大幅上调，二套房首付比例从40-70%不等。其中规定，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。

2023年9月1日，在央企发布“首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%”政策之下，西安商贷的首套房、二套房首付比例同步下调。

如今，时隔8个多月，西安首套房、二套房首付比例再次下调。特别是商贷二套房首付比例，与2020年年底时相比，基本腰斩。

实际上，翻开1998年以来全国首套房首付比例政策的变化就会发现，商贷首套房首付比例也是长期稳定在20-30%，此次首套房最低15%的首付比例，是有史以来的最低值！

从这一点，就可以看出当前“救楼市”的决心。

除了首付比例降至历史最低之外，房贷利率也是降至低点。前几年市场火爆的时候，商贷首套房利率5.8%的非常普遍，而目前5年期及以上的贷款LPR仅为3.95%，再加上首套房利率下浮，实际上利率更低。

5.17政策更是宣布：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限！

如果说降低首付是降低了买房门槛，那么降低房贷利率则是实实在在为购房者降低负担，诚意十足，没有花招。

利息多支出多钱？

对于购房者来讲，首付比例降低意味着更多人能够付得起首付买房了，从需求端来讲增加。

但对于购房者来讲，首付比例降低之后，有两个方面的因素需要注意：

第一，首付比例降低之后，月供增加，这对于收入的稳定性提出了更高的考验。

第二，首付比例降低之后，贷款额增加，实际支出的利息就增加了。

地产房剑算了一笔账，以总房款300万元为例，首付20%和首付15%从还款额度上有很大的差别。

首付20%，首付为60万元，贷款240万元。按照等额本金贷30年计算，需要还的利息总额为142.595万元。

首付15%，首付为45万元，贷款255万元。按照等额本金贷30年计算，需要还的利息总额为151.5万元。

（备注：利率统一按照基准利率3.95%计算）

很明显，利息需要多还9万元。如果是等额本息的话，利息则要多还10万元。

毕竟贷款额增加了。

所以说，首付比例降低只是降低了当前的买房门槛，增加的则是实际的购房成本。

除了当前的政策之外，这两天还看到消息，成都有楼盘推出更为王炸的政策。除了最低15%的首付政策之外，还可以申请3-5年零月供或3-5年先息后本！

市场降温之下，预计接下来开发商会抛出更多吸引人的政策。高新CID有楼盘已经推出开盘当天优惠20万元起、买车位再减总房款等政策，前两年沣西有楼盘推出替购房者还月供的政策，至于买房送车的楼盘就更多了。

ZF也许可以限制开发商的网签价格，避免大幅下降影响到土地市场、影响到老购房者，但开发商实际上总能通过变相的营销策略在表面小幅降价的情况之下实际上大幅降价。

毕竟对于开发商财务的角度来讲，早开盘回笼资金实际上就降低了资金成本，提高了资金滚动效率，这比价格坚挺一两个点更重要！

更多时候，对开发商来讲最重要的不是楼面地价推算出的售价，而是几十亿的土地款所带来的成本。每个人站的角度不同，思考问题的方式也就不同了！