虹口源717备案价每平米13.8万，债权人的曙光和购房人的希望

幸好这是第一期

图片来源：北外滩虹口源·717官微

首先恭喜虹口源717项目，第六批过会，终于可以开盘了！！！共益债投资人提供借款7.5亿元应该很快可以归还了，110亿的债权人也看到了曙光。

遇到“史诗级”的楼市新政，购房者的信心有了复苏迹象。项目自有的110亿元债务（含担保债权规模逾84.5亿元）也有了着落。

按照目前从相关政府部门汇报的《共益债实现“烂尾楼”复工续建——上海聚博房地产开发有限公司预重整转重整案》中了解到，虹口源717项目预计可售货值将达180多亿元，足额清偿全部债务。（项目住宅建筑面积为9.71万平方米，若按14万均价，住宅货值接近136亿。商办建筑面积为6.59万平方米，还有车位、地下商业等，总货值满足180亿）

前述数据，我们也初步做了一道计算题，只考虑归还全部债务的话，按照项目不计净利润的情况下，该项目收入中为还债需要预留117.5亿元（110亿元债务+7.5亿元共益投资人借款），因此，项目扣除各项开发、营销、管理、税费等费用后剩余值确保得占总收入的63.3%。从理想状态来看，这个项目的交付和债务清偿问题似乎都不大。

会不会有不确定的大额支出？

图片来源：北外滩虹口源·717官微

PART 01

这个项目最大的优势在于土地拿得早，但目前却成为了一个很大的不确定因素。

瞎举个例子：某地块通过招拍挂拿下，地块折合成本一平方米9万元，住宅建面10万平方米，开发商须支付90亿土地款。随后开发商暴雷，项目会作为开发商资产用以解决相关债务问题，而完成90亿支付的土地是个成本干净且没有任何风险的开发用地，后续发生的收入，按比例偿债即可。

但这个项目不太一样，因当年拿地过早，土地方面成本原因，待项目结束后，是否涉及进一步缴纳土地增值税，这就是不确定之处。

按相关条例规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值税扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

当然，该费用一般会在项目整体全部结束后予以清算，所以前期核算成本阶段很难明确该部分缴纳的具体金额。至于这个项目会不会有土地增值税，或者增值多少，现在还是较难确定。

从虹口源717项目的过会资料来看，该项目首期开盘均价是13.8万元，上市228套，上市面积是38966平方米。

如果售罄的话，销售收入53.8亿元，按照预重组预估的债务占比约34亿元，对于共益债投资人提供借款7.5亿元会不会立马全额归还？

有不少自媒体都在说，项目的钱是专款专用，无法转移的，我们也看了看项目售楼处的阳光宣言（如下）

图片来源：阳光宣言

其中提到安全监管有一重监管与二重监管，资金安全得到了保障，确保购房款全部都能保障施工。但是有个细节我们特别好奇：

其中税金为全额预售款的8%，这个8%把土地增值部分计提入内了吗？

项目重启一定要感谢这7.5亿元的救命钱，如果不是7.5亿元的及时注入，这个项目开工很可能会受影响。所以在项目预重组的过程中，项目引入复工续建共益债投资人提供借款7.5亿元，并引导协助债务人与担保债权人、建设工程价款优先权人协商达成一致，约定共益债投资人获得优先于建设工程价款及担保债权的债权清偿顺位。

都排在建筑工程价款的前面了，这个钱在此次销售款落实后，是立马全额归还呢，还是按债权所占比例进行偿还？

其实一期开盘后，如果如愿完成50多亿的回款，其实基本项目的开发资金就算全部到位了，项目可用于一期施工、二期开工，还有装修的钱，精打细算过过紧日子问题不大。当然目前靠这7.5亿救命钱肯定还是有不少压力的。

由于怼叔时常经过项目，就随手拍拍进度照片，发现四栋开盘楼的施工面大多都是逐一开展的，一栋一栋来，可以做到精简人员，但结果就会带来施工周期较长的问题。期待后续资金到位后，能加快开发速度。

4月2日，项目进展情况

4月8日，项目微小变化

4月25日，有一栋贴出了封顶大吉，但是靠里的一栋，还在建造低区，和4月2日的进度几乎一致

5月13日，第一栋又涨了一点，靠里的那栋终于像是涨了2层

5月20日照片

5月20日照片，从4月2日到5月20日，算算也快一个半月多了，实际盖了几层，大家看图

毕竟即将开盘，完成情况还是有变化，大家可以多多关注，谨慎琢磨。

PART 02

项目110亿元的债务要留足吗？

因为虹口源项目此前的开发商母公司是祥生控股，两年前暴雷，现在项目开发商都不提了，主要是为了切割，而且项目的钱，祥生动不了，即使里面涉及祥生当年的土地支出等，目前看来也和祥生没有关系了。

但是，就像怼叔早前一篇内容说的那样，怎么可能切割得那么干净呢，项目现在的钱，祥生是不能动了，但是此前的债，项目也是不得不继续背负着前行啊。

首先，在预重组前，债权人债务规模逾110亿元，其中担保债权规模逾84.5亿元。而受形势影响，项目资金链断裂，继而引发一系列诉讼、仲裁及执行案件，项目地块被司法查封，难以引入资金进行项目开发和资产盘活，2022年3月底项目全面停工。

回过头来看一下《上海市第三中级人民法院强制清算与破产裁定书》（2023）沪03破366号之三，明确了有财产担保的债权人组共6位；普通债权组共34位，根据预重整、重整期间的表决结果，优先债权组共有6户债权人，表决同意的债权人有4户，占该组户数66.67%，表决同意的金额占该组表决权金额82.14%，故优先债权组表决通过；普通债权组共有56户债权人，表决同意的债权人有56户，占该组户数100.00%，故普通债权组表决通过；出资人组共有3户出资人，表决同意的出资人有2户，占该组户数66.67%，表决同意的金额占该组表决金额99.86%，故出资人组表决通过。

最终上海市第三中级人民法院批准上海聚博房地产开发有限公司重整计划，目前，随着项目重新正常入市，这部分债权人的钱也是要按照计划还上。

图片来源：北外滩虹口源·717官微

针对13.8万元的备案过会价，个别债权人又开始有些担忧了。毕竟和之前期待的17.8万的价格差距很大。

“现在要好好算算，到底什么时候可以还钱了。”一债权人向怼叔抱怨道。没错，还钱的时间点很关键，也极大地考验着债权人的耐性。

怼叔帮忙一起算了一下，虹口源·717项目住宅建筑面积为9.71万平方米，商办建筑面积为6.59万平方米，地下规划建筑面积约11万方。以外滩玺二次开盘均价无变动的情况来看，虹口源717项目二次开盘的均价可能也再次很难突破14万元。目前北外滩商办的大体均价在5万元/平方米，这已经是对标了附近5A写字楼的价格。

粗略的计算货值：

住宅项目满打满算136亿元，商办这块也可以贡献33亿，地下这块有车位及地下商场区域的话，11亿元的收入可能问题不大。

以目前11万方的地下面积，按照室内车位25平方米一个标准，再对比外滩玺的车位价格97万/个-50万/个，如果按照外滩玺的标准来造的车位，虹口源717的车位估算50-60万一个。

现在算下来，180亿元的货值，应该是可以达到的，或者说还可以增加一小点。

按照汇报材料及与债权人沟通协商中提及项目180亿元货值，用以还债是117.5亿元，62.5亿元覆盖开发建设，营销成本，管理成本，行政成本，以及各类税金等，以及扛过长达数年的开发周期。后期以预售资金滚动推动开发，这套账中间必须严丝合缝才行。

最重要的是扛过市场和时间的考验。

根据项目阳光宣言，项目优先保障全部交付。也就是先保障施工及交付，如果后期成本出现超过1.2倍的增长，是否会预留足够的变数空间予以应对，这也是项目需要做好充分准备的。

而根据阳光宣言中资金安全监管，业主购房款到监管账户时房管局介入，监管账户预留足够的工程、装修及税金后资金进入管理人账户，用于项目建设运营资金。

也请项目明确，这部分进入管理人账户的资金是否会用于滚动偿付债务。

看了不少自媒体报道，住宅的装修标准不错，但是有一说一，最后交付的是否和样板间一致呢？这同样是考验项目的操盘能力了，既交付圆满，又完成110亿元的债务，同样值得期待。

“目前不少项目，交付即维权，各位需要先小人后君子，看得仔细一点，避免看到的是缅甸的翡翠，拿到的却是危地马拉的翡翠。同样也要提防祥生其他债权人（比如美元债等等），祥生上市主体若面临退市清算的问题，届时会有很多债权人向祥生主张债务清算，到时候谁能保证，这群人不会来这个项目搞事情呢？”市值哥向怼叔提醒道。

图片来源：北外滩虹口源·717官微

最后再说一句，这个项目对117.5亿的相关债权人是个好事，只要楼市行情不错，每次都能顺利售罄，也不用补缴大额的土增支出，则能很顺利的解决债务问题。对买房人的风险，也还可控，只要开发资金充足，豪华装修支出不压着，祥生其他债务人不来搞事，买房人就能安心拿房，安心拿证。

据了解，虹口源717项目一期交付时间可能是2026年，二期的交付时间可能要到2028年，特别是是需要等待19号线建设的部分楼栋，而临街商办的交付的时间就更靠后了。

你们拿着几千万买房预算，为何不等等现房，或者同类型产品多看几家？

这么多年，怼叔担心各位寝食难安。