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最高院:逾期交房或烂尾,购房人可解除合同,贷款由开发商还!

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作者:周军律师

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贷款买房的,如果楼盘烂尾,无法交房,而买房人却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款,这种情况明显有违公平原则。

基于此,为保护购房人利益,最高法第六巡回法庭提审改判,并确定以下原则:

1. 开发商不能按期交房导致合同解除的,应由开发商向贷款银行和购房人返还本金和利息,购房人不用偿还银行贷款。

2. 银行的《借款合同》即使有格式条款要求烂尾后购房人返还贷款本息,该条款也无效,对购房人不具有拘束力。

理由如下:

1. 因开发司未按照约定期限交付房屋,致使案涉商品房预售合同解除,借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除,根据法律规定,此时应由出卖人开发公司将收取的购房贷款本金及利息返还银行,购房人不负有返还义务。

2. 如银行贷款合同规定“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”但如果该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款,因其明显不合理地加重了购房人的责任,根据法律规定“格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。

3. 开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房人支付的首付款及银行按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商和购房人的债权;购房人则未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,即明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

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【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

《民法典》第四百九十七条:“有下列情形之一的,该格式条款无效:(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。”

【案例索引】  

最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一

《中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案》

2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,约定以147953124元购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房,2015年10月30日前交付。王忠诚首付73983124元,剩余房款按揭贷款。

2015年8月14日,王忠诚、王琪博、王琪宝(以下简称王忠诚等三人)与建行青海分行、越州公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》,向建行青海分行借款7397万元,担保方式为抵押加阶段性保证,抵押物为案涉房产,保证人为越州公司。该借款合同第十九条约定,若借款合同解除,借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用,或委托售房人还款。同日,王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》(在建工程/预购房)。2015年8月18日,建行青海分行就案涉房产办理了抵押权他项权利证书。

前述合同签订后,建行青海分行于2015年8月21日向越州公司支付7397万元,王忠诚按月归还银行贷款,但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。

2017年2月,王忠诚等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼,经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审,判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同;越州公司返还王忠诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息;越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息。

2018年4月,建行青海分行向西宁市中级人民法院提起本案诉讼,请求判令王忠诚等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金58546649.55元并支付自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。

裁判结果

西宁市中级人民法院于2018年8月13日作出(2018)青01民初151号民事判决:驳回建行青海分行的诉讼请求。建行青海分行不服,提起上诉。青海省高级人民法院于2018年11月23日作出(2018)青民终199号民事判决:一、撤销西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决;二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.20元,并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失(每日10107.43元),至实际清偿之日止。宣判后,王忠诚等三人不服,向最高人民法院申请再审。

最高人民法院于2019年5月10日作出(2019)最高法民申527号民事裁定,提审本案,经审判委员会讨论决定,于2020年12月3日作出(2019)最高法民再245号民事判决:撤销青海省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;维持西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决。

最高人民法院认为:本案争议焦点为,案涉借款合同解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。

第一,关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉商品房预售合同解除,借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。

第二,关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。

案涉借款合同第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。

在司法解释已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。

本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。

从合同内容来看,在商品房买卖合同中,王忠诚等三人支付房款,越州公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中,建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司,越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,王忠诚等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。

但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权;王忠诚等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,即明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

(生效裁判审判人员:胡瑜、任雪峰、杨卓)

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