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2024房地产上市公司综合实力50强揭晓

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5月22日,“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳成功举行。本次活动发布了最新的《2024房地产上市公司测评研究报告》,这项由上海易居房地产研究院主办的测评研究工作,在中国房地产业协会的指导下已连续开展17年,是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。

根据《2024房地产上市公司测评研究报告》,10强上市房企排名出现变化,榜单变动率为20%。其中,华润置地排名升至榜首,保利发展保持第二名,中国海外发展第三名,较上年提升了1个位次;万科A、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、建发股份、越秀地产和新城控股分列第四至第十名,建发股份和越秀地产为2024年新晋10强。


从核心测评指标来看,2023年上市房企总资产规模均值为1429.20亿元,房地产开发业务收入均值为257.94亿元,均较上年小幅下降;盈利能力方面,上市房企净利润均值为9.57亿元,净资产收益率均值为1.42%,均较上年有所下降;偿债指标方面,上市房企净负债率均值较上年上升3.90个百分点至76.75%;经营效率方面,存货周转率均值同比小幅提升,总资产周转率均值继续下滑。

本次测评还发布了2024房地产配套供应链上市公司测评成果。在入榜相关供应链行业表现方面,2023年整体受地产新开工数据持续收窄,竣工数据增幅回落等因素影响,装饰设计、景观设计、幕墙工程、钢铁等行业,营收和净利润均呈明显下滑趋势,电线电缆、软体家居、智慧停车、消防设施等行业营收和净利润仍保持平稳增长。

总体看,上市房企整体呈现以下特点:

资本市场表现:
指数整体持续探底,市场信心处于低位

报告显示,以2023年12月29日收盘价计算,申万房地产行业指数全年累计下跌26.39%,跑输沪深300指数15.01个百分点,在申万31个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌39.63%,跑输大盘25.02个百分点。内地房地产板块与港股房地产板块整体走势均大幅度弱于大盘。2023年A股市场进入调整的深水期,资金承压下房地产行业出清持续,行业信心处于低位。


2023年,上市房企的每股收益平均值有所下降。房地产销售规模持续缩水,房企销售结转收入下降,同时在毛利率下降、计提资产减值、投资收益减少等因素共同作用下,营业利润减少,房企盈利空间收缩,从而影响每股平均收益。尽管上市房企估值水平与上年基本持平,但市盈率和市净率指标仍低于全市场平均水平,表明市场对于房地产行业前景较为悲观。同时,上市房企盈利能力大幅下滑,多家房企仍面临债务化解、融资困难等挑战,房企分红总额继续下降,股息率创新低。

运营规模:
规模指标跌幅收窄,房企销售不断下滑

2023年中国房地产市场处于调整转型过程中,商品房销售面积和销售金额持续下降。国家统计局数据显示,2023年全国商品房销售面积111735万平方米,同比下降8.5%,销售面积规模回落至2012年水平;商品房销售额116622亿元,同比下降6.5%,跌幅较上年收窄20.2个百分点,销售金额规模与2016年水平基本持平。


2023年,上市房企总资产均值为1429.20亿元,同比下降2.2%;净资产均值为412.84亿元,同比上涨7.61%;房地产开发业务收入均值为257.94亿元,同比下降5.73%;营业利润均值为21.95亿元,同比下降17.86%。增速方面,净资产均值持续增长,增幅较上年有所扩大,房地产开发业务收入、总资产、营业利润均值继续下跌,下跌幅度较上年有所收窄。

偿债能力:
杠杆规模小幅回升,债务重组取得进展

2023年30强上市房企融资总额为3856.84亿元,同比下降34.17%。长期偿债能力方面,2023年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.05%,与上年基本持平,净负债率均值为76.75%,较上年上升3.90个百分点。短期偿债方面则有小幅下滑,2023年上市房企流动比率均值为1.61,速动比率均值为0.65,两者与上年相比,基本保持稳定。现金短债比中位数为1.15,较上年下降0.04。


从上市房企“三道红线”达标率来看,剔除预收账款后的资产负债率的达标率达到71%,较上年上升2个百分点,净负债率达标率为76%,较上年上升20个百分点,现金短债比达标率最低,约为55%,较上年下降2个百分点。2023年房地产行业面临新旧模式的转换,政策端支持力度加大,积极稳妥化解房地产行业风险,债券违约规模有所收缩。2024年以来,出险房企积极自救,多家房企境内债务展期得到有效推进,境外债务重组也取得重要进展。但房企债券展期、违约风险依然存在。对于房企而言,“活下去”的关键在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复。

盈利能力:
行业利润空间收窄,房企盈利显著承压

2023年,上市房企营业利润均值21.95亿元,同比下降17.85%;净利润均值9.57亿元,同比下降10.98%;净资产收益率均值1.42%,较上年下降1.09个百分点;总资产报酬率均值1.15%,较上年下降1.03个百分点。总体来看,各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。


从绝对盈利能力来看,有6家上市房企净利润超过100亿,占比4.96%;47家上市房企出现亏损,占比38.84%。从相对盈利能力来看,仅2家上市房企总资产报酬率高于10%,占比1.65%,总资产报酬率介于5%-10%的上市房企占比为6.61%,较上年下降3.39个百分点,介于0-5%的上市房企占比为63.64%,较上年下降6.36个百分点,小于0的上市房企占比为28.10%,连续三年明显增加。总体来看,上市房企总资产报酬率主要集中在0-5%区间,整体盈利水平较上年有所下降。

成长能力:
开发收入降幅收窄,拿地集中核心城市

2023年上市房企房地产开发业务收入、营业收入和净利润均值同比下降,仅净资产均值有小幅上涨。具体来看,房地产开发业务收入均值同比下降5.73%,营业收入均值同比下降2.18%,净利润均值同比下降11.02%;净资产均值同比增长6.85%,增速较上年下降2.56个百分点。总体来看,2023年上市房企利润规模延续下降趋势,但降幅有所收窄,多家上市房企营业收入与净利润同时降低,“减收减利”现象较为普遍。净资产规模有小幅上涨,原因部分在于本次测评对象删除了有违约行为的房企。


在拿地策略上,上市房企愿意投资的城市范围不断收窄,多数房企拿地城市不超过20个,且拿地区域主要向一、二线城市聚集。而在土地市场有意愿、有能力拿地的房企,主要聚焦在头部的央国企。

经营效率:
存货周转效率提升,房企分化态势明显

2023年上市房企存货周转率均值为0.39,较上年提升0.02;流动资产周转率均值为0.27,较上年下降0.01;总资产周转率均值为0.18,较上年下降0.02。在保交付的压力下,房企加快了周转速度,同时投资态度谨慎,存货总量下降,上市房企存货周转率均值同比小幅提升。受销售金额下降影响,流动资产周转率均值、总资产周转率均值继续下滑。


2023年上市房企整体投资态度谨慎,多家民营房企已停止拿地,企业资产表持续收缩,上市房企的存货均值同比下降6.44%,连续两年负增长。2023年存货同比下降的上市房企占比约为65%,下降幅度大多集中在20%以内,10强房企中万科、龙湖、新城存货同比降幅较大,均超过20%。存货同比上升的上市房企占比约35%,增幅大多在10%以内,10强房企中华润、越秀地产存货同比增幅超过5%。

社会责任:
纳税金额同比下降,践行ESG已成共识

2023年房企积极履行社会责任,提升综合交付能力,构筑改善时代的核心竞争力。高质量可持续发展成为房企关注重点,环境、社会和治理(ESG)概念也随之越来越受市场关注。截至2024年5月10日,10强上市房企全部发布2023社会责任相关报告,50强上市房企中共有44家发布2023年社会责任相关报告。当前房企ESG发展水平尚处于早期阶段,龙头房企在规模效应下有更多的动力与资源投入其中,以提升ESG发展水平,积极发布ESG 报告向资本市场展示其贯彻可持续发展理念的决心与成果。在税收方面,房企响应高质量发展号召,积极履行纳税义务。近年来,房地产市场整体低迷导致房企营业收入持续下滑,经营层面的压力直接传导到了纳税表现,上市房企中有超过六成出现所得税负增长情况。2023年,上市房企纳税额均值为12.25亿元,同比下降约8.62%。

创新能力:
重视改善住房需求,培育业绩新增长极

2023年房地产行业进入新旧模式交替之年,上市房企积极调整发展战略,以客户为中心建造好的房子,满足多元化的住房需求。产品创新方面,随着改善性住房需求的释放,房企围绕客户需求对传统住宅产品不断优化,实现产品力的持续提升。营销创新方面,多城打通楼市置换链条,出台“以旧换新”政策,多家房企推出“无忧置换计划”。为稳定购房者信心,2023年部分房企还推出了保价、买贵退差价、无理由退房等营销方案。管控体系创新方面,上市房企积极推动技术创新和变革管理工具。

测评研究报告指出,2023年中国房地产市场继续底部调整,上市公司收入及利润持续下滑,融资渠道受限,流动性有所恶化,周转速度下降,企业间经营规模、经营效率、抗风险能力和盈利表现等方面持续分化。进入2024年,全国房地产市场依然面临下行压力,但行业发展规模依然存在,核心城市购房政策具备进一步放松的空间。于稳健经营的房企而言,可以持续挖掘不同城市、不同需求的结构性机会,提升货值变现能力。于出险房企而言,随着多家房企积极自救,债务展期得到有效推进,对其他出险房企风险化解有较强的借鉴意义,2024年房企债务重组有望取得明显进展,为房企提供更多的时间空间来恢复其财务状况。

附一:测评榜单

一、2024房地产上市公司综合实力榜


二、2024房地产上市公司单项榜


附二:测评指标体系说明

房地产上市公司测评从运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长能力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场表现八大方面,采用收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠、企业在资本市场运行情况等20个二级指标,采用房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、持有型物业持有面积、资产总额、利润总额、现金短债比、市盈率(PE)、市净率(PB)、每股收益(EPS)等44个三级指标来全面衡量房地产上市公司的综合实力。

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