真正重要的变化，才刚刚开始，很难熬，但我们必须面对

　　长期征集

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　　文/半间白云

　　在宏大叙事之下有着潜藏的人文关怀，房地产政策每一次大变化，都会影响一代人甚至两代人的生活。

　　最近政府发出了房地产三支箭，有朋友来问，准备出售房产却被中介压价压得很低，到底要不要出手？是不是过段时间房地产市场就回暖了？也有年轻人准备婚房时，担心房价继续下跌，自己买在高位。

　　专门写篇文章，说说三支箭对大众生活的影响，毕竟，每个人生活的好转，才是文明的标志。

　　大家都是普通人，在宏大叙事之外，人性、市场所在，应该是普通人的生活。

　　
（图源：pixabay）

　　到目前为止，从上世纪九十年代至今，中国房地产经历了三个阶段，富裕了一批人，也剥夺了一批人。

　　房地产，目前处于什么阶段？

　　历史上，房地产有三个阶段。

　　第一个阶段：

　　从1998年到2016年，这一时期，房地产金融化资产化，是普通人最大的财富来源，堪称香港模式的翻版。

　　第二个阶段：

　　从2016年到2024年，房地产逐渐失去金融属性，进入缓慢而下跌的新阶段。

　　第三个阶段：

　　从2024年开始，房地产回归公共产品属性，越来越有新加坡化的倾向，但还不是真正的新加坡化。

　　这三个阶段与居民财富息息相关。

　　
（图源：pixabay）

　　在第一阶段，只要在中国大城市贷款买房，胆子越大越能实现财富自由。这是纸币膨胀体现在城市化和工业化进程中，所产生的溢价。

　　最离谱的是，运气好的人只要生活在大城市，那些可以拆迁的小区里，便能享受子宫红利，从而迎来泼天富贵。

　　经历了第一个阶段后明显的变化是，中国居民家庭资产构成中，70%以上是房地产，多数人通过房地产而不是股市分享了中国经济发展的红利。这很能理解，在一个信用定价体系模糊的市场，房地产比股市更容易定价，更不易被骗。

　　到了第二个阶段，提出房子是用来住的，房地产性质发生了根本变化。

　　变化一开始并不明显，事实上，直到疫情前半段，大城市房价仍然处于上升过程中，但去化过程越来越慢，库存越来越高，直到不可扼制的掉头向下。

　　有个朋友在2021年出售一线城市商品房，卖在了这套房有史以来的最高价，看到这样的场景，容易让人产生错觉，以为房地产并不会因为政策的改变而改变，房价总会上升。

　　在悄无声息中，事情正在起着变化，蓦然间，房地产成为高不可攀的堰塞湖。

　　
（图源：pixabay）

　　据国家统计局的数据，截至2024年3月份，未售出房屋库存为7.48亿平方米，4月份，70个大中城市新建住宅价格同比下降3.5%，成屋价格下降6.8%，降幅创历史新高。根据上海易居研究院的数据，一季度末，全国新建商品住宅去化周期为25.3个月，处于历史高位。

　　2020年以后，大型房企陆续爆雷，并且蔓延到以往财务相对稳健的企业，恒大之后，万科之所以引起市场关注，根本原因就在于风向标作用。

　　市场一旦形成预期共振，需要几年甚至几十年才能挽回，比如日本泡沫崩塌后的楼市，以及二战后的美国股市，直到上世纪六十年代炒股还被认这不务正业，是破产的捷径。

　　当市场越来越明朗之后，房地产由此进入新阶段，2024年发出三支箭，对房地产的金融扶持力度前所未有。

　　目前正处于关键期。

　　像新加坡一样，普通人不适合大笔投房产

　　先说清楚新加坡式住房模式到底是个什么模式，中国的房地产会全盘新加坡化吗？市场又会怎么走？

　　所谓新加坡模式，其核心是政府主导加上法律护航，以保障房为主加微量私宅的市场。

　　
（图源：pixabay）

　　按照虎嗅《新加坡住房制度剖析：贸然照搬可能是陷阱》一文，新加坡房地产主要供给是政府建屋发展局（HDB）开发的保障性组屋，覆盖了大约82％的新加坡人，商品性的私人住宅主要面向没有资格购买组屋的外国人和少数高收入新加坡公民。

　　根据城市土地学会《2023年ULI亚太住宅可及性指数报告》的统计，新加坡89.3%人拥有自己的房子，国民整体拥屋率是亚太之冠；新加坡人每年需支付的平均房贷和房产税低于亚太区许多城市。

　　新加坡人不愁没房住。组屋供给“应需而建、供给充分”，由建屋发展局宣布建屋计划，在申请期内如果申请购买的人数达到计划的65％～70％，就动工建房，如果达不到则修改计划。新加坡人一经购买，组屋的产权属于购买者所有。此外，供租赁用的组屋（相当于中国的“廉租房”）占比不到5％。

　　从土地到建设面积到规划，由政府一手落定，如此井然有序，这得是有法度的，小国寡民大政府才能做到。

　　土地和组屋价格都是政府定的。

　　新加坡土地征收价格被压得很低，直到2007年，才修改为参照土地被征收时的市场价格，那时新加坡国有土地占比已经从1960年时的44％提高到接近90％了。‍

　　新开发组屋定价被压低到房价收入比控制在4上下，这中间政府提供了大量补贴，从2015到2020年间，政府补贴平均占到组屋销售收入的31.8％。当然不会允许有人通过买卖大获其利。

　　李光耀反对通过房地产发大财，香港有李嘉诚一辈的大世纪时代，新加坡没有。房地产业从来不是新加坡支柱产业。

　　
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　　新加坡模式的核心理念，房产是民生必须用品，跟煤气水电一样具有公共产品属性，而不是普通的消费品和投资品。

　　所有流程以公共产品的定价和交易来设计的，房地产与财政、金融绑定不深，当房价上涨时，政府立马出台措施降温。

　　税收工具有房地产税、买方印花税（BSD）和额外买方印花税（ABSD）等。

　　2023年4月，为了防止外国买家推高房价，新加坡推出外国买家需交付60%的额外买方印花税（ABSD）举措，高端私宅迅速降温。而新加坡公民的第一套房无需缴纳ABSD，第二套房则需要缴纳高达17%的ABSD，对于新加坡永久居民来说，首套房便需要缴纳5%的ABSD，二套房则高达25%，海外买家购买任何房产都需缴纳30%的ABSD，现在则是60%。

　　客观上来说，中国可以学习新加坡模式，但不可能完全照搬新加坡模式，客观条件不允许。比如，土地财政是既有事实，不可能推倒重来，得在这个基础上进行改革。

　　新加坡房价也会大起大落，除了经济发展溢价之外，主因是外资进出，毕竟还有20%左右是市场调节的。但这是小米粒上雕花，影响不大，已经住进组屋的新加坡公民不会有太大感受，没有上车的中年人和年轻人会抱怨。

　　根据新加坡房地产交易平台PropertyGuru的2023年下半年消费者行情指数（Consumer Sentiment Index），51%的国人表示购买第一间房子时，有些困难，或是非常困难。

　　从最近的数据看，新加坡房价从大涨趋于平缓。

　　联合早报披露，今年2月1日，第一太平戴维斯（Savills）发布《世界城市优质住宅指数》报告，2024年优质私宅价格看跌的大城市中，有六个来自亚太。其中，香港的跌幅最大，不低于10%，新加坡第二。

　　新加坡人买房吗？

　　2023年3月，《证券时报》发表文章《房产是新加坡资产配置的第一选择吗》，答案是，从前不是，现在不是，未来估计也不是。

　　在新加坡人的资产配置工具箱里，由新加坡政府背书的国债系列——新加坡储蓄债券SSB、新加坡政府债券SGS、短期国库券T-Bills都是受欢迎的选项。银行定存、储蓄保险、股票、基金、指数基金ETF也是新加坡普通人跑赢通胀指数的投资工具。

　　投资房地产主要不是实物，而是房地产投资信托（S-REITs），土地稀缺、人口众多，为房地产为S-REITs提供了支撑，通过房地产投资信托的稳定租金，可以持续派发股息。在较低的利率环境下，S-REITs的平均收益率约为5％，领先于其他创收资产。

　　对当下的中国而言，房地产的性质变了，资本品的强投资属性一去不复返，取而代之的是新加坡一样，越来越强的公共产品属性。

　　当地产回归到公共产品属性，任何不能变现、或者变现受到限制的资产，其就价格会大打折扣。

　　三支箭封住房价底部，交易时看这些数据

　　三支箭封住房价底，相当于医药集采，去除库存开拓市场，封堵住房价大幅下降的底部，但同时也让价格的区间肉眼可见。

　　有可能在消化库存了之后，价格反而会下跌，因为收储价格给了市场暗示，使收储同一类型的市场的房产找到了价格锚。从经验来看，如果未来收储占比超过20%，就会成为市场定价的准心。

　　与新加坡不同，新加坡开始时的顶层设计区分了保障和市场，而我们的保障价与市场价，目前难以切割。

　　这几年，二手房挂牌量，一直处于历史高位，很多人希望落袋为安。

　　
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　　根据中指院数据，百城二手房挂牌总量于2023年9月创下阶段性高点，大幅增长至747万套，2024年4月末百城二手房挂牌总量为713万套。

　　挂牌量700万套的水平，已经维持了7个月。

　　但从最新零星的数据看，一些地方政策放松后，二手房挂牌数量还在上升。

　　根据5月11日《钱江晚报》报道，贝壳研究院数据显示，杭州“5·9”取消新政发布后，杭州对比4月日均值，新政首日二手房咨询量增加54%；二手房新增买卖房源增长91%；新房咨询量新增96%。

　　与新政发布前一天的数据相比，5月9日新政出台当天，杭州二手房新增挂牌房源增加了85%，新增客源增加了14%，咨询量增加了57%。

　　咨询量上涨的同时，挂牌量同步上涨，看来，二手房抛压还是很重。

　　现在普通人，应该怎么看房产？

　　重要的是租金回报率，如果租金回报率超过2%并且租客源源不断，其实已经超过了不少，稳定生息的国债利率，从投资回报的角度看，还是不错的。

　　现在租客多的地方，主要是经济、就业、交通等配套齐全的地区，比如大学城周边的小户型等，市中心价格不高的商务区等，能够满足租房者所需，无论在中国还是美国、日本，都受到追捧。

　　另外，相对稀缺的资源，价格也相对坚挺，但长期得看经济状况，看供需变化，只有经济好转，需求上来，价格才能撑得住。

　　2024年，上海市中心豪宅价格相对坚挺，就是因为这类房子过去新房供应的少，二手房源因此也少，供需相对均衡。

　　不过，随着供应量越来越大，上海豪宅市场的未来也出现隐忧。

　　单单风貌区别墅新房就有5000套左右陆续上市，大平层新房更是超过1万套，总价超过1万亿。外环外每批次五六千套新房上市，这个月已经推出了两批次，每个月只能卖出去3000套。

　　
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　　以前深圳、杭州的稀缺豪宅跟上海一样坚挺，现在看来，上海算是比较能扛的了。

　　本轮地产周期，真正受益的不是开发商，不是有房者，而是真正的刚需群体。

　　房租下跌房价下跌利率下跌，政策尺度越来越大，是刚需最有利的环境。

　　据管小二的世界2024年5月20日博文：

　　2024年05月17日，接部分银行通知，目前天府新区成都华发华润阅天府首套房可执行1.5成首付政策;并且可申请 3-5年零月供或3-5年先息后本(名额有限)。

　　传言已久的先息后本，也许会从试点慢慢推开。

　　朋友们，请做好准备，未来的房地产周期，会经历一个漫长而痛苦的过程，这是一个定价权逐渐向集采者转移的过程。

　　
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　　作者：半间白云编辑：旦旦

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