一勺言｜历史的伏笔正在水落石出

一

过去十年，中国的地产公司集体表现出一种特殊嗜好：对榜单的追逐。

它们为此投入了数百万美元的资金与推广资源，从而让地产公司成为所有行业同行里几乎最偏爱榜单的物种。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这种嗜好如此强大，跟两样东西高度相关。‍‍‍

安全感。

恐惧感。

对中国地产商而言，榜单是一个如此完美的容器，一次性同时提供两样看似矛盾的东西，从而承载起从老板到职业经理人最不可捉摸的心思。

锦上添花的是，它是由独立第三方提供。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

于是，一个蔚然可观的榜单利益联合体被制造出来。最终，很多地产商，不管出于主观自愿，还是客观倒逼，都被裹挟到这股强大的浪潮里。

如果你不在榜单里，你就很难向别人证明，你是一家有实力的公司。但如果你能用最简单的方式——榜单——证明自己的实力，海量的融资与稀缺资源的大门，将慷慨地向你徐徐打开。

完美的逻辑从来极简。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

得益于天然巨大的销售流量，中国地产商很自然地成为财富世界500强榜单的常客。万科最好的名次是第173名，龙湖则是第402名。

2021年，榜单游戏的背景音乐骤然按下了停止键。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

十年嗜好突然消失，除了地产商的心思切换，时代背景发生了什么？

二‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

总有一个年度，人们通常用它来代言历史的伏笔：

「这一年看似风平浪静，但是，影响未来很多年的历史变量，都能在这一年里找到布满灰尘的密码，以及，未来重大剧情的线索。」

十年之后，知乎网站如果还存在，它也许会发起同一个问题：哪一年是中国地产行业的伏笔之年？

可以想象，辩论会相当激烈。‍‍

有的人说，2014 年。

理由是，这一年，万科与碧桂园相继启动了跟投机制，然后，跟投玩法在地产同行里大规模复制粘贴，多年以后著名的高周转策略开始逐渐提速至最高转速，野心、名利与时代的大碰撞，为未来埋下了一个深深的伏笔。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有的人会说，2015年。

理由是，这一年启动了史无前例的全国大棚改，涨价去库存、爱国买房运动，第一次重装点火启动。地产比任何时候都更像一堆干柴烈火，后面的所有故事，无论是剧情，还是大结局，其实不过是它长长的尾迹。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有的人会说，2016年。‍‍‍

理由是，这一年，房企对多元化的追逐，从纸上谈兵进入实质花钱阶段。商业中心、物流、长租、影视文化、会展、康养等，一切似乎都在地产商的射程之内。

这些交易虽然结局并不完全美妙，但却代言了地产镀金年代一个最明显的特征：对多元化、多收入结构的追逐。在此前几年，以万科、华润、龙湖为代表的一批房企都在悄然布局。万科甚至创造了一些新名词：八爪鱼，热带雨林，V盟等。华润与龙湖的商业地产也规模初成，大家的核心心思都是，在开发之外，增加一些经营服务业的收入，双轮多轮驱动发展。谁也没有想到，五年之后，当年的种种心思长大为参天大树，成为优质的融资标的与压舱石。

也有人会说，2018年。

理由是，2018年1月1日起，新会计准则中关于收入确认的第15条新规开始执行。境外上市的内房股，将遵循国际会计准则，开始按照工程进度确认收入。从这一年开始，一些企业的利润开始起飞，资产负债表开始膨胀。但是，。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

好吧，也有人笃定地说，2021 年。

理由是，这一年，上半年地产还天气良好，下半年却天气突变。今日地产局势如谜，谜底全在2021年。当年9月底，在过于任性地公开发表了一封公开信后，某房企成为第一家美元债主动违约的上市房企。事后看，那个躺平的行为，虽然很有远见，但是，它似乎开了一个过于聪明的先例。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其实，没有标准答案的。‍‍

一勺言各个粉丝群的朋友都知道，杰总一定会说，2020年。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

原因嘛，众所周知，不解释。

但是，如果在答案上达不成足够的共识，我们依然可以说，以上都是今时今日我们全部命运的注脚。‍‍‍‍‍‍

五根红线，以及它的附带效应，对中国房地产行业都是一次终极大考。

往好了说，它是一场能力底蕴的压力测试。往中性说，它是一场资产负债表的汇算清缴。虽然严格，但是谁通过了，就能再进一大步。

然而，总有成功穿越周期的地产赢家，它们既是周期的玩家，也是周期的时间证人。

2024年5月，华润置地北京公司做了一个充满回顾性的战略发布会。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这一年，正好是华润置地在京点火启程30周年。‍‍‍‍‍‍‍‍

三

为什么在谈30周年这个喜庆话题时，却要给出这么多的预警与铺垫？

很简单。

一个人庆祝生日可能习以为常，但是一间大型公司能走过自己的20年、30年、40年，却殊为不易。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

去年九月，全国工商联发布了一份基于3000家公司样本的调研，得出一个结论，6周年，就是中国企业的一个生存之坎。‍

而在国际上，世界500强企业的平均寿命是40-42岁。中国集团企业平均寿命仅7-8年，中国民营企业只有2.9年，中小企业更是低于2.5年。相比之下，日本企业平均寿命23年，大型企业平均寿命58年，中小企业则是12年。‍‍‍

从日本不同产业的平均寿命来看，最长的是制造业，为35.7年。寿命最短的反而是金融、保险业，为12.5年，与制造业有超过20年的差距。

这轮地产调整，颠覆了很多行业认知，有趣的是，它也彻底终结掉了太多似是而非的争论。比如，大与强，大与小，规模与底蕴，风险与机会的辩论，等等。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

争论似乎变得不再必要，因为答案已经水落石出。‍‍‍‍‍‍‍

华润置地北京之所以做30周年发布会，除了北京是华润的地产业务起家之地外，更重要的原因是，它提供了足够长的时间证据，来证明30周岁的含金量。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

四‍

在官方时间线上，华润置地是一个饱受资本宠爱的而立青年。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1994年，华润置地财务投资华远地产，一脚踏入地产赛道。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1996年，香港主板IPO。

2002年，全国化启程。‍‍‍‍‍

2005年，京沪深商业资产注入上市平台，双轮驱动点火。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2010年，进驻恒生指数。‍‍‍‍‍‍

2014年，商业地产战略发布。两年后，销售+持有+ X 战略升级。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2020年，商业运营与物业管理分拆上市，万象生活开始起飞。‍‍

2022年-2024，成功发行长租与商业Reits。‍‍‍‍‍‍‍‍

但是，在杰总自定义的时间线上，华润置地北京却是一个货真价实的30岁斜杠青年。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2005年，北京海淀清河拿地，一个超50万方的超级大盘，从0到1，货值越卖越多，最后一期万橡府售价高达14万。以单盘之力，统治了北京海淀楼市长达十年。‍‍‍‍‍‍‍‍

2009年，高品质品牌战略发布。‍‍‍

2011年，华润清河万象汇开业，为万象汇IP首发打样。同年，三元桥凤凰汇开业。

2017年，密云万象汇开业。

2019年，长租品牌有巢全国首家高端店，北京开业。

2020年，大兴机场「新国门」落成，木棉花酒店开业。

2020年，以海淀幸福里为代表的润系产品IP，首发上市。‍‍‍‍‍‍‍‍

2021年，城市更新代表作西单更新场，历经六年时光，终于亮相。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2021-2022年，北京内城密集拿地，住宅开发规模迅速攀升，首次入围北京TOP3。其他住宅项目，则全城四面开花结果。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2023年，万象汇在朝阳与海淀密集开业，同年底，朝阳站地块落定，北京首个万象城终于圆梦。

2024年，三大新品（北京润府，中环瑞府，京熙润府）首发上市。

相比于官方版本，杰总的观察版本，颗粒度更粗，更具个人视角，也许会更贴近你所熟悉的那个华润置地。‍‍

它总体上呈现出几个特点。‍‍‍‍‍‍‍

1，北京双线崛起。

过去三四年，华润北京不仅住宅开发业务在北京强势扩张，登顶榜一榜二大哥。而且，万象汇也开始独立走出自己的故事线，全城开花，经营类业务也呈现全面崛起之势。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

商业的变化尤其令人印象深刻。

北京区域级的商业地标IP之争，在天街、万象汇、万达广场、大悦城四个全国选手之间，已经一触即发。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2，内城战略被高度执行。

自2021年开始，华润置地顺势坚决在北京主城核心区拿地，以新产品破局，顺理成章地收获了一个高端绰号：十万+豪宅先生。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这极大鼓舞了它的士气与胆量。截止2023年，华润置地住宅项目的数量开始迅速扩大，北京项目的权益占比已经超过了80%，而数年之前，这个数字可能还不足五成。‍‍‍

3，片区统筹开发模式的手感，越来越旺，有提速之势。

清河橡树湾是华润置地第一次在北京造城，在超50万方的建筑尺度内，它不仅创造了单盘销售记录逾200亿，而且还原创输出了首个商业IP万象汇。

随后，三元桥板块的商业与写字楼跟上，与凤凰城一二期联动，在机场线首站的加持下，凤凰置地广场成为首都机场进京的第一道国门地标，霸榜时间延续至今。‍‍‍‍‍‍

今年年初，片区统筹开发的战车开进了北京亦庄北神树板块，近20万方的住宅与18万方的TOD商业万象汇，开始联袂刷新过往的记录。‍‍‍‍‍

从手感看，华润置地在北京的这个模式越玩越娴熟。

4，全品类货架，琳琅满目，经营服务类场景被大面积填满。

代建，长租，商业，城市更新，文体，酒店、写字楼，住宅等等，华润置地北京的C端形象，从未像今天这样立体而生动。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

它们的存在，不会毫无红利。

这一连串业务菜单，足以让华润置地在北京有了更多的传感器理解自己的终端用户，从而领先它的对手。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这四个特征，如果没有时间的沉淀，很难识别出来。

总的来说，华润置地在北京的形象，过去五六年反而愈加清晰，每个小周期里，它都在谨慎评估，坚定下注。

五‍

写到这里时，我突然感觉回到了二十年前。

2005年8月2日，华润置地以25.6亿元在北京海淀拿下清河毛纺厂地王。55家房企购买了标书，包括顺驰在内的7家房企参加拍卖，81轮竞价，华润出价高出底价8.6亿元。

那天下午，我还记得，从主编到记者，大家都对这个新闻非常兴奋。

从土拍现场回来的同事，忙着给大家讲细节，对新闻单纯而炽热的热情，那一天淹没了整个编辑部。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

印象中，这是北京831大限后，第一块招拍挂出让、面积最大、金额最高的项目，也是我的地产报道职业生涯中接触的第一个地王。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

多年以后，物是人非，那种为新闻而浑身兴奋的感觉慢慢就变成了奢侈品。‍‍‍‍‍

那一刻，位于北京霄云路26号的鹏润大厦编辑部里的所有人，当然都不会意识到，这不仅是一个地王的光辉时刻，而且，还将是一家央企的地产开发业务真正下水游泳的关键起点。

草蛇灰线，伏脉千里。

没有人想到，它就像一条不回头的溪流，曲曲折折，最终通向了一个波澜壮阔的地产30年。时间画卷里，既有一间企业日益丰满的公司叙事，也有北京加速度的城市化进程，更有一个像我这样的普通人永远都不会忘记的生活与回忆。

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