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世茂,倒在黎明前

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从开年到现在,上海至少有4个豪宅项目售罄,被全国各地的富豪争抢。然而,盖豪宅的开发商却在黯然退场。

5月16日,在上海缔造了多个豪宅标杆的*ST世茂(原世茂股份)收到了上交所退市告知书,即日起停牌。



次日,充满戏剧性的一幕发生了:

央行和住建部联手送上三道“王炸”政策,万科在内的多只地产股直接涨停!

世茂,倒在了黎明前。



《繁花》精准总结了老一辈人发家致富的三个时代风口:炒股、外贸、房地产。

正是靠着踩中三个风口,机械厂阿宝一步步成为叱咤上海滩宝总,彻底逆天改命。

而世茂创始人许荣茂,堪称真人版宝总。

第一个风口,炒股。

他本出身中医世家,结果遇上了改革开放,在香港靠炒股赚到第一桶金。

87年全球大股灾巴菲特都亏了几十个亿,他却全身而退了。

第二个风口,外贸。

80年代中期,大陆推出优惠政策鼓励港资在内地办企业。

他在深圳、兰州投资建厂,做服装贴牌出口生意,身价继续蹭蹭上涨。

第三个风口,房地产。

1987年,深圳进行了首次的公开土地拍卖,商品房时代开启。

1989年,许荣茂回到老家石狮,先后投资兴建了振狮大酒店、振狮经济开发区和闽南黄金海岸度假村,正式进军房地产。

那一年,也无数地产风云人物的“转折之年”:

王健林刚刚辞去体制内的工作下海经商,接手了非常一个棘手的旧城改造项目,日后让他赚到了第一桶金;

杨国强从泥瓦工做起,这一年由建筑队队长晋升为北滘建筑工程公司法人兼总经理,终于踏上了事业的起点;

李思廉和张力,“华南五虎”之一富力集团的两位传奇人物,也在这一年正式结识,携手共进二十余年。

至于许家印,他在舞阳钢铁厂拍摄制作了《热处理在前进》的专题片,尚未踏足房地产领域。

我们说回许荣茂。

1990年北京亚运会之后,他一直对腾飞中的北京“虎视眈眈”。

京城当时流行一句顺口溜:“拿大哥大,开汽车,住亚运村。”

住亚运村,是身份的象征。我爸最喜欢的男歌手刘欢,最喜欢的女歌手毛阿敏,当年都是亚运村业主。

直到1994年,北京楼市遭遇调控陷入低迷,他知道机会来了。

许荣茂趁机抄底,一口气拿下亚运村10万多平方米地块。

1995年“亚运花园”亮相,直接亮瞎了北京老百姓的双眼。



亚运花园小区,来源:链家

以我们现在眼光来看,充满年代感的白瓷砖贴墙和蓝玻璃,早就过时了。

可是别忘了,当年还属于福利分房时期,大家住的都是分配的房子。户型逼仄狭小,厨房、卫生间还得几家人共用。

而亚运花园却拥有24小时热水、有声烟感系统、可视对讲电话等等“前无古人”的配套,谁见过这样的房子啊?

接下来的5年里,许荣茂又开发了华澳中心、紫竹花园、御景园等多个项目,俨然成了北京豪宅“扛把子”。

正在此时,远方传来了好消息。



1999年11月中美签署关于中国加入世贸组织的双边协议。中国“入世”之路迈出至关重要的一步。

举国同庆的时刻,只有少数人敏锐地觉察到:

上海要起飞了!

许荣茂也是其中之一。在多年后的一次采访中,他直言:

“我在1999年,看到了中国加入WTO和美国的谈判成功了,中国进入WTO的时间就不会很长了。那中国加入WTO最大的受益者应该是上海,所以1999年我第一次到上海后,投资计划就全面铺开了。”

这一年,他离开了蒸蒸日上的北京,力排众议进军上海,成立“世茂”。

“世茂”这个名字,是从父亲许荣茂和儿子许世坛的名字各取一字组成的,可见期待值有多高。

跟不想继承家业的思聪不一样,许公子非常争气。

他大学毕业不是直接出任CEO,而是先去香港当房产销售,从基层做起。

到了2001年,世茂进上海第一个项目——世茂滨江花园开盘,时任销售总监的许世坛“一战成名”

又是搞全球联网拍卖,又是请梁朝伟来拍广告,最后在美国都卖出了3亿多美元的成绩。后面更是连续四年当上上海住宅“销冠”。



世茂滨江花园,来源:链家

有了成名作之后,许公子在集团像坐火箭一样。三年后进董事会,当上了执行董事。

随着国内城镇化进入高峰期,世茂也顺势开启全国扩张,陆续“攻占”长三角、中西部、环渤海、大湾区……

“豪宅教父”和“地标制造机”,逐渐成了许荣茂和世茂的标签。

眼看着公司蒸蒸日上,是时候谋划“接班”的事情了。

要说这许公子,运气实在不好。

老爸是三个风口全都赶上了,他的接班之路却异常曲折。

2011年许荣茂隐退,34岁的许世坛开始实际接管公司。

刚准备大展身手,就遇上了当时“史无前例”的危机:

“国八条”横空出世,楼市全线下跌。



眼见情况不妙,当年一起打江山的老臣也接连离开。

许公子又是从龙湖挖来“营销女王”蔡雪梅救场,又是缩短管理半径,又是改革人才团队,终于把公司稳了下来。

到了2015年,又开始传出“接班”的消息。

当时许荣茂旗下有两家上市公司,一个是主营住宅的世茂地产,另一个是主营商业地产的世茂股份。前者才是这艘大船的重心所在。

许公子一直在地产这边,他姐姐许薇薇则是2009年起担任世茂股份总裁,主管商业地产项目。

2015年初,业绩出色的许薇薇却突然辞任,给出的理由是:

因个人原因。



当时大家议论纷纷,许公子这是要“一统天下”了呀。

结果呢?

那一年世茂跌出了房企排行榜前十,之后几年一直屈居“第二阵营”,在十名开外徘徊。

拖着拖着,又拖了四年,拖到许荣茂年近古稀。

2019年1月,许世坛被许荣茂任命为世茂集团总裁,终于正式接棒。

万万没想到,日后人们对此的评价是:

世茂由盛转衰的转折点。



在中国地产界,福建老板是一群存在感非常高的人。

他们有个共同点,胆子贼大,加杠杆不要命。

阳光城总裁张海民一年坐了113次飞机,不是在并购,就是在并购的路上;

福晟董事长潘伟明,专门成立一支300人规模的“拿地飞虎队”,他亲自担任队长;

融信销售额只有几百亿的时候,已经敢拿几千亿在土地市场扫货……

2017年-2021年,不到五年时间里,闽系“千亿房企”的数量从0扩大到10家。

那段时间只要有地王诞生,基本都是“闽字头”的。

相比之下,因为老板许荣茂过于低调,世茂显得像个“异类”。

有一则广为流传的小故事:

2001 年首次跻身《福布斯》中国大陆富豪榜五强时,许荣茂曾几次致函《福布斯》,表示不同意登载自己的名字。

不像另一位同姓的许老板,从爱马仕到足球队再到歌舞团,留下了无数八卦。

许荣茂唯一一次“抛头露面”是在2018年。

2017年,许荣茂出资2000万美元买回明代长卷《丝路山水地图》,并且无偿捐赠给北京故宫博物院,他也因此登上了春晚舞台。



来源:央视

等到许公子全权接手,好家伙,风格一下子变了。

之前为了渡过危机,许世坛不得不放弃对外扩张的脚步,“重回前十”也成了他的执念。

而现在,他终于可以放开手脚大干一场了。

半年多时间里,世茂斥资近200亿元,先后完成了对泰禾、明发、万通、粤泰等十多个项目的并购,“花钱如流水”。

2019年整整一年时间,世茂新增土储3092万平方米,增长近一倍。平均不到一个月就有一次收购。

也是在这一时期,许世坛提出了“大飞机战略”,并表示现在是“大鱼吃大鱼”的时代。

总而言之就是要“大”。

怎么说呢,似乎与另一位许老板不谋而合了。



好消息是,经过一番不遗余力地扫货之后,世茂的业绩就像吹气球一样膨胀了起来。

整个2019年,世茂实现全口径签约额2600.7亿元,合约销售面积1465.6万平方米,同比分别增长48%和37%,目标完成率124%。

世茂风风光光重回第一阵营,跻身行业第9位,充分享受了“最后的辉煌”。

坏消息是,随之膨胀的还有债务。

财报数据显示,2019年-2023年,世茂股份的总负债规模分别为3547.5 亿元、4372.6 亿元、5141 亿元、5367.1 亿元。



一边是债务狂飙,另一边业绩却没增长。2021年起,世茂股份的营收连续三年下滑,现金流很快扛不住了。

2022-2023两个会计年度,世茂股份合计亏损135.23亿元,是营业收入数额的两倍多。今年一季度又亏了 6447 万元。

回顾2011年和2015年两次危机,世茂之所以能够顺利渡过,固然有公司层面的运筹帷幄,更重要的是:

当年的住房需求尚未饱和,政策一出,楼市火速反弹。

而现在,史诗级的政策一个接一个,大家却买不动了。

对世茂而言,曾经土地储备、待交付面积是优质资产,终于变成了吃人不吐骨头的恐怖负债。

2018年万科已经喊出“活下去”,向全行业发出刺耳警报。

当时沉迷于“做大做强”的许公子,显然没听进去。



从A股退市后,世茂在港股也不乐观。

目前世茂集团的市值不足45亿港元,相比巅峰期的1424亿港元,缩水了近97%。

上个月,建行已经向特区高院提出对世茂集团的清盘呈请。

据“36氪”,世茂集团旗下有大量项目处于停滞状态,一些已经交付的项目,业主仍无法拿到房本。

广州CBD一路之隔的世茂天越,原本是泰禾开发的项目,一度陷入烂尾危机。后来世茂接盘了泰禾资产包,得以继续开发。

然而,随着世茂的债务问题暴露,收楼又一次遥遥无期。

据“广州PLUS”去年11月的文章,当时还有100多户没有收楼(装修未完成),而且没有一户可以办到房产证。

一个豪宅盘,差点“烂尾”两次,业主也是够倒霉的。

与世茂一起沉沦的,还有当年的闽系房企兄弟们。

泰禾、旭辉、阳光城、宝龙、正荣、融信、福晟、中骏、禹洲、三盛……如同多米诺骨牌一般纷纷倒下。

今年3月,金辉控股在港交所发布公告称,一笔原定于2024年到期的美元债未能按期支付。

金辉爆雷,意味着闽系民营房企彻底“团灭”。

靠杠杆撑起了的规模,就像泡泡一样。看起来很美丽,轻轻一戳就破掉了。

道理再简单不过:

借来的钱,终究是要还的。

2024年,城市价值分化愈演愈烈!

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