地产行业，迎来全新的拐点

5月17日，中央多箭齐发，刷新了我国房地产市场有史以来救市政策的最强纪录，多个城市的成交量应声上涨。令人振奋。但分化也十分明显：只有真正的好房子，才会受到追捧。地产这一全新拐点，对房企是个很大的挑战。

近几年，明源君跟很多房企交流，都听到同一个声音：现在产品太卷了！不过，这是明面上的表述。私底下，也有不少老总口吐真言：其实，近几年并没有多少好产品。初看这两个观点完全相反。但仔细琢磨，再结合行业现状，会发现这是现实：

一是惯性的原因，前面十几年规模导向下的高周转、标准化复制，具有强大惯性，扭过来并不容易；

二是行情的约束，近几年房地产行业持续调整，成本往往被压到极致，缺乏投入很难有真正的创新；

三是路径的选择，大家都挤在同一条赛道里血拼，相互对标，卷用材卷造型，但又形成新的同质化。

卷的本质，就是没有大的突破，只满足于在原有的大框架内修修补补，属于战术上的勤奋战略上的懒惰。苹果手机没诺基亚耐摔，但最终落幕的却是诺基亚，因为苹果开创了一条全新的赛道，实现了降维打击。

房地产行业，急需一场类似的革新，告别内卷。华发股份，就做了一个很好的示范。4月13日，在业内首次发布「新一代好房子华发科技+产品体系技术标准」，这是一套超越第四代住宅的创新性提案，极具革命性。在标准率先落地的珠海大区，备受市场认可。今年一季度华发珠海大区的市占率高达40%！4月26日，华发珠海大区召开的产品发布会进一步揭示了其中的底层逻辑。明源君认为，其突破内卷的4点革新思路值得行业学习。

不能在现有的框架内做修补而要站在未来提供解决方案

日本的「工匠精神」一度备受赞誉。然而，曾在日立工作16年、现任京都大学和日本东北大学教师的汤之上隆，却在其《失去的制造业：日本制造业的败北》一书中反思：过于苛求性能与指标的极致，而忽视了市场实际的需求水平，投入不必要的成本，致使市场出现变化的时候，在研发上不能及时调整产品。

追求精益求精没错，但如果忽视市场的变化一味钻牛角尖，就会走入死胡同。近几年房企在产品打造上就有这种趋势：聚焦在细枝末节上疯狂内卷，将园林、户型、交标等打磨到极致。

在既有的框架内拼命的卷，投入很大，产出却越来越小。摆脱内卷的唯一方法，是跳出原有的框架，重新闯出一条新路。华发，就是这么干的。

梁思成说：对中国人来说，有了一个自己的院子，精神才算真正有了着落。繁华都市里，大都是高层，院子是极度稀缺的奢侈品。

很多房企对此进行了探索，近年来越发火爆的第四代建筑就是典型代表。不过，现在市面上的第四代建筑解决了「院子」的问题，但私密性不行。

华发首创的环绕式、无干扰、三层错层超大露台，解决了这一痛点。其为每户配备一个30平方米超大露台，而且露台之间「同层不可见、上下不可视」。

△新一代好房子华发科技+立面效果图

同时，还将三面采光的270°环幕客厅植入到大平层产品中，最大化引景入室，实现了生活私密性、空间舒适度、视野开阔度完美结合。

△三面采光270°环幕客厅效果图

超大露台，既可以是私人专属的有氧健身房，也可以是星空会客厅，还可以是亲子秘密花园等等。住在这样的高层拥有住别墅的体验，既能享受私家空中庭院，还能充分呈现大平层空间的壮丽震撼。

△ “空中院墅”效果 图

而且，这一设计还为解决长期存在的最后100米物流配送痛点的革命性方案，提供了基础设施。

最后100米投递一直是一个痛点，很影响幸福感。各房企为此想了很多办法，有些房企为了投递机器人运行，还特地对已交付小区进行改造。但依然没有彻底解决上述痛点：如果家里没人，投递机器人也没辙。

华发跳出原来的框架，彻底解决了这一痛点。其与亿航智能合作，在小区内申请自有空中航线，通过露台私人停机坪（30平方米的超大露台，有9㎡的空间是「停机坪」），无人机智慧投递+社区接口+厘米级精准定位技术，快递外卖一到，手机就会提醒。这在全国都是首个。

△新一代好房子华发科技+无人机配送示意图

试想一下，你和亲友在阳台聊着天，喝着小酒，突然发现酒喝完了，在手机上下单后，无人机自动就将其送到了，这种未来感，简直不要太好！

△ 超大露台及无人机停机坪效果图

这让明源君想起汽车大王亨利·福特曾说过的一句话：「当你问消费者他们想要什么的时候，他们总会告诉你他们想要一匹更快的马，他们不会告诉你他们想要的是一辆汽车」。房企想要跳出内卷，必须要有想象力……

创新，必须是系统且开源的

拥抱生态，而不是单打独斗

40多年来，居住空间经历了三个发展阶段——空间1.0注重「功能」，空间2.0强调「美学」，而当下正是发展「智能化」的空间3.0阶段。空间智能化很早就在做了，但现实却不尽如人意。

我们知道，早在iphone推出前几年诺基亚等就推出了触屏智能手机，但是，乔布斯采用不同的方式将这些技术元素巧妙地结合在一起，重新发明了手机。

无论是iPod、iPhone还是iPad的诞生，都源于对已有技术的巧妙整合，属于约瑟夫·熊彼特所说的「旧要素」的「新组合」创新。华发深谙此道。

华发认为，全屋智能绝非将智能产品作为单个产品，镶嵌于消费者的日常生活中，而是要以全屋整体为蓝图，打造全场景、全方位的智能生活体验。

△设计理念场景示意（仅供参考）

以湾玺壹号T2旗舰产品为例，落地的「全屋智能家居」，通过数字家庭控制平台和可扩展的鸿蒙生态系统，可以联动玄关、客餐厅、卧室、厨房等11个功能空间的9大类102个智能设备，实现回家、离家、工作、学习、娱乐、烹饪、睡眠、起床等涵盖新一代好房子的36个智慧生活场景。

但如此仅限于此，也会泯然众人矣。华发智能化的厉害之处在于，它还有更深入的两层——

一是智慧社区，华发与华为、海康威视合作研发，构建了数字底座+四大数字化社区管理平台，让原本独立的家居可以与社区服务智能融合。

这是华发区别于其他开发商的地方，即它不是单纯地跟华为等进行合作，还亲自下场研发。

相比技术合作方，开发商显然更了解客户，如此一来，华发的智能化不仅单个部分更贴合使用场景，而且联动、融合之后的体验也更加丝滑。

在湾玺壹号，华发参与研发的安防体系以及AI科技的深度应用，实现了从社区大堂到入户的无感通行和社区全方位的安全守护。

比如，在小区楼梯、坡道、水景区域，老人、儿童遭遇突发情况，AI会即刻响应，将消息传达到业主掌上App，以智慧科技全方位保护业主安全。将业主安心的情绪价值直接拉到了天花板。

△AI智能监控示意（仅供参考）

二是智慧城市，华发「云上智城」项目已于近期启动，涉及跨境电商、陪伴机器人、低空经济、海洋立体观测、AI基因测序等10余个应用场景。

未来，在湾玺壹号的业主，通过与家庭智能系统及珠海「云上智城」链接，华发打造的创新型家庭、社区、城市的数字化、智慧化管理生态系统，将真正为业主带来万物互联的数字化生活体验。比如，每天你出门时，智能系统已根据城市的交通情况，为你规划好了最佳行车路线。

这种以我为主，与华为等技术合作方1+1＞2，360度无死角的高智商智能化，使得华发的智能化区别于此前的智能化，如同苹果跟在它之前出现的智能机的差别。

创新，必须与城市发展共振

并且还要贴合客户使用场景

过去，绝大部分项目是通过借大环境的势作为自己的卖点。这种只享受城市区位和资源红利的做法，已经落伍。相邻的两个项目价差也变得很大。开发商，必须要创造出新的红利才行。

比如，有的开发商将海洋风情引入到内陆地区，满足了客户对海的向往；有的开发商将外地元素与在地文化融合，创造出全新的文化体验等等。

这是一种进步，但缺乏顶层设计还是显得美中不足。

顶层设计有多重要？这在珠海身上表现得最为明显。

珠海的面积不大，甚至比不上很多县级市，但蕴含的能量却一点也不小：1.珠海是一座浪漫之都，2023年珠海共接待游客4261.18万人次，其中入境旅游人数389.84万人次；2.宜居，珠海长年位列各种宜居城市排行榜前三名；3.宜业，2023年珠海人均GDP17.03万元，高于广州（16.16万元），略低于深圳（19.52万元）。

很多人觉得珠海有新加坡的影子。大家的感觉，其实是对的。因为，刘太格先后参与了珠海城市概念性空间发展规划等多个项目。而刘太格是著名的国际城市规划大师，被称为「新加坡规划之父」。上个世纪八九十年代，刘太格担任新加坡重建局局长兼总规划师，其规划蓝图引领新加坡一步步实现「居者有其屋」和「花园城市」的目标。

而且，新加坡自1967年以来，已经经历了「花园城市」到「花园中的城市」再到「自然中的城市」的演变。珠海相当于是站在巨人的肩膀上。

华发作为特区长子，20多年前就与其开始合作。这让华发的项目不仅与城市发展共振，还引领人居理念升级。

以横琴玺为例，酒店式落客区约40米宽的仪式门楼，迎宾水院全亚洲最大的水晶环形门廊和定制酒店式归家大堂，不仅让归家充满仪式感，本身也是一道风景。

地下车马厅是港澳风格的，园林是迈阿密度假式风情的……而且，它还非常考虑业主的使用场景。比如，会所里面的冲凉房和储物柜，无论从尺寸上还是数量上，都充分考虑了业主入住之后，真正使用之时的舒适体验。

建面约89㎡的3房2厅2卫户型，其它项目大多只能做双面采光的设计，横琴玺却能通过270°阳台、L型大飘窗的设计，实现极致采光。

△建面约89㎡户型示意图

约220㎡和250㎡的楼王户型，主卧更是拥有三面景观环幕，每一扇窗都是定格美好的相机。

金湾华发新城，更是以「开窗建绿、下楼入园」为核心理念，营造了低密度、高品质的度假式花园生活。

这就为客户提供了一个综合度假解决方案——无论在小区外面，还是在社区，甚至在家里，都在度假。

珠海自然资源+城市资源（完善的配套、陆路链接港澳等）优势，使它比厦门更具国际范儿，比三亚的配套更丰富，而且其生活节奏不快，消费水平也不是很高，既是旅居养老的首选之地又适合年轻人生活、奋斗事业。这在全国都属于独一份。再加上能提供综合度假解决方案的精品项目，直接就是王炸。

难怪有那么多外地客到珠海置业。华发2023年在珠海的异地成交客比例达60%，其中，10%是港澳客。而作为特区长子，华发在珠海的市占率达4成左右，足见珠海有多受外地人欢迎。

华发还在珠海率先发起了「以旧换新」，自今年以来，力推直接收购存量二手房以促成新房交易。截至目前，意向了解置换活动客户超2000批，超过350套房已进入验房、评估、交易的实操流程。同时，新增的「帮卖」模式也于日前全新上线。

这也暗合了珠海这座城市的特质，以及华发最新产品的理念——真正将度假感融入日常生活方方面面——资产置换、人居升级，就像度假一样轻松。

产品研发创新永远没有止境

做时间的朋友才能收获朋友

近几年，我国房地产行业发生巨变。刚开始，有很多人说地产国央企能活得好，是因为有融资等各种优势。可是，如今活得好的地产国央企也不多。

其实，房地产是一个竞争比较充分的市场，在当下市场大环境下，能杀出来的一定是有产品硬实力的。近几年，华发业绩一路狂飙，其实是追求高品质的长期主义者的胜利。

上世纪80年代，珠海经济特区建立，前来珠海投资的港澳台同胞、华侨和外籍人士对高端商品住宅的需求随之而来。与特区同期成立的特区长子华发受命担此重任。当时，国内的房地产一片空白，目标客户又是外商，华发只能与外商合作，学习国际建筑标准。

华发的第一个项目「银海新村」便直接采用了港澳台的建设模式，还引进了一个全新的概念：物业管理。起步，就是国际化高品质。

近几年，随着潜在客群对产品越来越挑剔，作为坚定的产品主义者，华发的产品体系升级也在不断加快，并永远想在客户前面。明源君认为，秘诀有以下几个——

一是把产品力的提升提到了华发股份战略高度层面，凡是产品力相关的会议，公司主要领导往往亲自主持，全程参与各个项目的设计打造。

二是注重人才引进。近几年，华发吸纳了一大批优秀人才加入，尤其是研发设计人才，头部房企集团的设计总、大区设计总批量引进，降维打击，公司整体研发设计能力飞跃式提升。

三是善用外部力量。以湾玺壹号为例，其是GAD、CCD、JTL、李玮珉、程绍正韬、梁志天等6家世界级设计大师首次实现联袂，整体设计历经300多个日夜，30余版方案的推翻又重建才最终敲定。

四是非常重视客研。华发在营销下设客研部门，加强投前定位精细度及产品力提升标准，指导拿地决策，同时，通过满意度调查，不断修正，形成正向飞轮。促进产品力快速提升。

去年三季度经营分析会上，华发就提出集智慧化、数字化、绿色低（零）碳化、产业化于一体，推动产品转型升级，时刻保持在行业中的领先地位。

今年4月13日，华发即发布「新一代好房子华发科技+产品体系技术标准」，将「四化十二优」植入新一代好房子中。4月26日在业内再度首发「科技+」新一代好房子新品，为行业贡献「好房子」的「珠海范本」。

要做到这一点，对大方向的精准把控，厚积薄发的实力以及超强的执行力，缺一不可。

虽然今年行业迟迟没有反弹，但华发依然走出了一波独立行情，成为2024年第一季度珠海住宅成交面积、成交金额，市占率最大的房企。在全国榜单上，华发也凭借硬核的产品力和口碑冲进了前十！

毋庸置疑，未来，「科技+」新一代好房子的大量落地还将助推华发一路攻城略地，业绩增长。因为，时间的朋友从来不缺朋友。

但我们更应该看到华发这次升级背后的深层次的东西，明源君认为至少有以下几点：1.创新是突围的唯一出路；2.科技是这个时代最大的红利；3.房地产也可以反向赋能科技发展，助力区域和产业升级；4.成功从来都不是一蹴而就的。

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