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如何理解房地产政策?

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本文作者李林芷,海通证券宏观分析师;梁中华,海通证券首席宏观分析师

在多项政策支持下,地产及相关产业有所回暖。

上周政府推出了一系列房地产优化政策,包括降首付、降利率、保障性住房再贷款助力政府国企消化存量住房等。这些措施或在短期提振住房需求、加快在建项目建设进度,使得住房销售和生产指标出现一定改善,但其力度和持续性仍有待进一步观察。其他高频数据方面,消费整体未有明显亮点,非节假日服务消费整体平淡。基建项目合同额有所增长,但总体资金到位速度较慢,可能会影响未来的基建投资进度。限购政策放松后,一、二线地产销售有所改善。韩国出口数据反映我国出口或有承压。地产相关的钢铁、氯碱(平板玻璃),出口相关的橡塑、汽车等行业生产边际改善。

风险提示:地产优化政策落地效果不及预期。

本周要点:地产优化政策解读

近期,多地房地产优化调整政策密集落地。

5月17日,国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会,一系列重磅房地产政策密集出台,形成金融政策组合拳。旨在通过降低购房门槛、提供融资支持、盘活存量住房等措施,促进房地产市场的平稳健康发展。具体政策措施可以分为保交房、消化存量房产和优化增量住房了两个部分。


第一类措施主要是为了提振居民购房需求,包括降首付、降利率、放松限购等。

我国目前仍有一定住房需求可以释放。在海通总量专题报告《中国新旧动能转换的思考:借鉴98-00年》中我们曾做过简单测算,我国大学毕业生、进城务工人员等新市民规模较大,存量近三亿人,且每年规模不断增加(750万人以上),这其中仍然有一定的潜在购房需求。根据《新市民住房情况与金融需求调研报告(2023年二季度)》中的问卷结果,我们发现制约新市民借贷购房的主要因素,是较高的房贷利率和较低的放款额度。那么,降低首付款比例和取消住房贷款利率下限能够降低购房门槛,增加潜在购房者的数量,有助于刺激刚需和改善性住房需求释放。同时通过政策调整和明确支持措施,有助于稳定购房者和投资者的预期,防止市场出现过度波动。


调降首付成数,能够减少居民购房的当期支出、降低购房准入门槛。

根据南京市住房保障和房产局、新京报、新华社援引易居研究院2023年的数据,全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。其中上海、北京的首付比例高达35%和40%,二套房(普宅)首付比例最低为60%和50%,除此之外广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。过去一年各地购房首付比例已在陆续调降,根据证券时报网援引贝壳研究院的数据,2023年四季度,重点城市商贷平均贷款成数为64.1%,较2022年同期提升2.4个百分点,较同年三季度提高1.5个百分点。简单测算,对于总价100万元的房屋,对于首付比例调降5%,能减少5万元的首付支出。

降低购房贷款利率,能降低居民每期偿债压力。

当前我国居民个人住房贷款加权平均利率在3.69%,5年以上公积金贷款利率在3.1%,如果降低25个BP,100万贷款每月还贷金额将减少500元左右。

放松限购政策,则有助于增加购房人群,一定程度上提振需求。

我们这里列举了近期三个优化限购政策的城市,成都(4月29日)、北京(4月30日)和杭州(5月9日),我们发现在限购政策放松后,北京和成都新房、二手房销售均边际改善,杭州二手房销售同比增速也有抬升。相对来看,限购政策优化目前对二手房销售的利好更加显著,一手房销售改善幅度较小,甚至于限购放松时间较短的杭州,其新房销售同比不增反减。限购政策能否刺激需求,或取决于其他政策的配合。


第二类措施是政府和国企助力去库存,包括地方国有企业收购存量商品房、盘活存量土地等,金融机构提供支持。

2023年2月,中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》,设立“租赁住房贷款支持计划”,额度为1000亿元,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。截至今年3月,五个城市投入资金47.16亿元,收购存量商品房8352套,单价在80-100万元/套。根据试点城市的数据我们推测,

如果政府

3000

亿元保障性住房再贷款完全投放

,撬动银行贷款5000亿元,那么预计能增加55万套左右的商品房购买,以每套住房平均面积100平推算,预计新增购房面积约5500万平,将一定程度上缩小商品房销售面积跌幅。通过收购商品房和闲置土地用于保障性住房建设,政府将增加保障性住房供给,改善中低收入家庭的居住条件。政府鼓励地方国有企业以合理价格收购未售商品房用于保障性住房,这将直接减少市场上的库存量。此外,地方政府也可以酌情收购商品房用于保障性住房建设,这将进一步缓解库存压力,特别是在库存较多的城市。


第三类措施是化解风险、帮助企业纾困,包括分类处置未交付项目、发挥房地产融资协调机制作用,以满足

白名单

项目合理融资需求。

自今年1月份发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来,截至5月16日,商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。根据2月20日和3月31日披露的数据,落地比例大约在30%左右,这意味着当前贷款发放额度或已达2800亿元左右。这将为资金困难的房地产企业提供流动性支持,帮助其完成在建项目和处理库存土地,有助于防范大规模房企暴雷风险和金融风险,也有助于在建项目完工交付,保障消费者权益。


综合来看,这些政策措施将通过多方面的调控和支持,稳定和促进中国房地产市场的平稳健康发展。在需求侧,

提振住房消费信心,提高居民住房消费的意愿和能力,增加保障性住房供给,以满足居民的刚性和改善性居住需求。

在供给侧

,帮助房地产企业缓解资金和库存压力,防范烂尾风险。我们认为,近期一系列地产政策的出台,在短期将对地产销售和生产有一定提振,4月的经济数据中我们已经看到地产新开工、施工面积出现边际改善,但其力度和持续性,以及能否传导至地产投资端还有待进一步观察。

(本文仅代表作者个人观点)

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