第二轮救市开启！最强措施引爆地产ETF，房价即将暴涨？

最近一段时间，房地产市场颇为热闹，20多年来最强救市措施接连出台，堪称中国历史上最强救市措施。上周五更是三箭齐发，直接引爆了房地产ETF，上市公司几乎集体涨停。可以说，这一波行情真是火爆至极！不少业内人士纷纷表示，这次政策力度之大，前所未有，给了房地产市场莫大的信心和支持。

这里，有必要回顾了一下了。这一切，其实都是从五一节前成都全面放开限购开始的。自从这个去年房价涨幅最高的城市放开限购之后，市场的希望就被再次点燃，向好的预期也被拉起了。

随后，国内多个城市相继宣布放开限购政策。杭州、西安全面放开，北京、深圳有条件部分区域放开，广州去年已经开始放开部分区域，上海则推出了以旧换新政策。与此同时，针对房地产市场供应方面也有新动作，针对去化时间大于36个月的城市，将停止供地。这一系列的调控政策变化，引发了社会各界的关注和热议。

首先，我们要说说最近首套房的首付比例的调整。这次政策下调为15%，可以说是历史上最低的水平了，相当于给购房者们增加了6倍多的杠杆。这无疑会降低购房的门槛，但同时也增加了购房的风险。

当然，作为购房者，我们需要理性看待这个政策，要对自己的还款能力有清醒的认识。不要因为首付比例下调就盲目购房，而是要对自己的经济实力有一个客观的评估。毕竟，购房不是一件小事，需要慎重对待。

其次，是降低了住房公积贷款的利率。熟悉我的读者都知道，这两年，我一直都在呼吁专门降低存量房贷利率，以及公积金贷款利率。前者去年已经实行，平均降低了100个基点的存量房贷利率。

但是最近5年，我们的公积金利率，只降低了一次10个基点，这明显是不够的。毕竟公积金经存款利率只有活期那么多。这次降低了25个基点，虽然不多，但是空间也的确不大。

同时， 还取消了利率下限。这个就是把决定权交给银行自己，更加市场化，我个人认为，应该会降到和经营贷利率持平。

第三，就是这次出台了3000亿的再贷款，用来购买已经修好的房子，用来作为租赁或者保障房使用，利率为1.75%，预计带动5000亿资金。

这个就是所谓的国家收储。其实去年初就在8个城市试点，现在是全面推行了，但是这个金额的确是不高的。

很多人理解这是国家在接盘，为房地产市场托底。其实我说之前分析过，如果收购的房子租金回报率大于贷款利率，那么是可以做到盈利的。所以关键在于你购买房子的价格，以及运行的效率，如果做得好，能够盈利，那么再投入几万亿，也不是问题，这就要考验各地的管理水平了。

眼下，我们的楼市正经历着历史第二次去库存的时期，现在的库存水平几乎与2015年那段顶峰时期持平。不少人预言房价将迎来大幅回升，甚至可能暴涨。然而，我个人认为这几乎是不可能的。毕竟，如今的人口规模和城镇化水平已经远非过去可比，这意味着过去的房价水平难以再现。

我认为，一二线城市的房地产市场可能要等到今年的四季度或者明年的一季度才会出现明显的同比上涨。而对于其他中小城市来说，房价仍然可能会维持下降或者保持当前阶段的价格水平。房价还远未见底，想全面恢复高峰时期的价格不可能了。