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华发,把钱花在刀刃上

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文/十一弟

从开年到现在,房地产还是没能从坑里爬出来。

到上个月,全国的新房销售额,又跌了28%。

连行业龙头老大——保利发展,也不能幸免,销售额下滑了将近四成。

终于,央行也坐不住了,放了大招——

下调银行和公积金贷款利率,还把最低首付比例,降到了15%。

有人说,这是史诗级的救市。

从1998年市场化房改以来,历经几轮的楼市调控,购房首付比例从未击穿过20%。

现在,大家买房只需要15%的首付款,创下了历史最低。

在政策层面,国家已经破天荒地给到了贷款更高、利率更低的杠杆。

史无前例的大招一出来,最先支棱起来的,并不是买房人,而是房产中介和A股。

中介朋友们集体狂嗨,在朋友圈怒发了上十条动态,都快把自己整感动了。

这周五,A股收盘,整个房地产板块一片通红,大涨了7%。

压抑了整整三年的地产股,在央行的大招之后,集中释放出来了。

十一弟看了下,保利、万科、金地、滨江、华发等二三十家开发商,应声涨停。

其实,哪怕处在下行市场,财务稳健、业绩出色的开发商,依然能跑赢大市。

过去三年里,房企在二级市场的估值,已经大幅萎缩。

但还是有几家开发商的股价,增长十分强劲。

涨幅最大的,不是排名靠前的几家大央企——保利、中海、华润、招商。

而是那些处在腰部位置的千亿房企——

滨江、建发、华发。

十一弟做了统计,从2021年下半年以来,保利的股价上涨了6%,中海上涨了3%,华润上涨了12%,招商上涨了17%。

同期,滨江的股价涨幅超过了150%,建发达到了71%,华发将近41%。

这三家房企的股价表现,与它们的基本盘牢牢挂钩。

去年,百强房企销售缩水了17%,但滨江、建发、华发的销售业绩,顽强地守住了不掉队。

其中,滨江的销售额为1535亿,与2022年大致相当。

厦门、珠海最大的国企开发商——建发、华发,销售额则创下了历史新高。

建发在去年实现销售额2295亿,增长了9%;华发实现销售额1260亿,增长了5%。

而且,在A股房地产板块,它们也依然是盈利能力最强的开发商。

滨江在去年赚到了25亿利润,每股现金分红0.09块钱,现金分红比例大约11%。

建发的盈利规模高达131亿,若剔除收购重组红星美凯龙等非经常性损益,利润降至24亿。

建发在去年的现金分红比例,大约16%。

去年,华发帮上市公司股东们净赚了逾18亿利润。

相比滨江、建发,它向股东们进行的利润分配,明显慷慨得多——

每股现金分红0.37块钱,现金分红比例超过了55%。

在整个A股房地产板块,华发的现金分红比例,遥遥领先。

按照华发在去年底的股价计算,光是股息收益率,就接近6%。

楼市下行,很多开发商的毛利率水平,都在承受压力。

去年,作为龙头老大,保利的毛利率,已经跌到了16%。

万科也下挫到了15%,滨江不到17%,建发更是只有11%了。

华发的开发业务毛利率,依然维持在了18%左右,比肩华润、中海。

这两家央企利润王,开发业务的毛利率大约20%。

华发的盈利能力,依然算得上强劲。

这得益于上市公司有力的成本管控和效率提升,把钱花在了刀刃上。

去年,华发的营收规模超过了721亿,增长了19%。

但它的管理费用,从2022年的17个多亿,降至去年的不到15亿,大幅减少了15%。

在财务分析上,有一个指标用来衡量企业的管理效率——

管理费用率,也就是管理费用占营业收入的比重。

去年,华发的管理费用率为2%。

同期,华润置地的管理费用率接近2.7%,越秀地产超过了2.2%。

在严峻的市场里,华发把更多的资源,投入到了销售端。

去年,它的销售费用从2022年的19亿,增加到了24亿,增长了27%。

其中,为了抓紧去化回款,营销代理、宣传推广等费用开支,都有增加。

华发在销售端增加投入,使得它去年在逆流中也能站稳脚跟——

销售额增长了5%,经营性现金净流入500亿以上,大幅增长了31%。

也就是说,华发在去年削减了管理费用,转而增加了营销投入,从而提升了效率产出,拉动了业绩增长。

到去年,华发体系内已经有将近1.5万名员工,按照1260亿销售额计算,人均能够产出843万销售业绩。

对比之下,华润置地的人均销售业绩大约498万,越秀地产将近736万。

华发在去年削减了15%的管理费用,但它的人均业绩产出,仍然大幅领先于同行。

从今年开始,监管部门将会加大力度对国央企的市值管理考核。

在过去房地产下行的三年里,保利、中海、华润、招商等几家大央企,它们的市值管理,算得上成功。

但显然,作为厦门、珠海最大的国企开发商,建发、华发的市值表现,更胜一筹。

市值管理背后的支撑,还是靠上市房企的基本盘——经营管理、财务业绩。

在房地产板块,开发商只要能加快去化,推动销售增长,紧抓现金流,提高成本管控,留住利润,稳定分红。

那么,二级市场的投资者,很快就会用脚投票,把它们从同行里挑选出来。

这是过去三年里,在市场下行时,华发的股价还能大涨四成的秘密。

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