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四月零售掉地上了,修复宏观经济,先救房地产还是先救消费?

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内容提要:

四月份的数据显示,需求不足、供给过剩的矛盾未能缓解,还在继续加剧。国内的消费需求、居民的投资性需求明显回落,在金融数据上也表现强烈。为了刺激宏观经济,有关部门突然放大招抢救房地产了。如今的经济局面,我们应该先救消费,还是先救地产?

一、四月份的数据显示,需求不足、供给过剩的矛盾未能缓解,还在继续加剧。



周五国家统计局发布的4月份经济数据,有增长,有回落。从经济学上分析,供给还在继续增长,需求,包括消费需求和投资性需求还在继续回落,需求不足、供给过剩的矛盾未能缓解,还在继续加剧。

从供给来看,4月份,全国固定资产投资(不含农户)累计143401亿元,同比增长4.2%,其中1-2月50847亿元,增长4.2%,3月49196亿元,增长4.8%,4月43359亿元,增长3.5%。

固定资产投资中的房地产投资30928亿元,同比下降9.8%,在固定资产投资中占21.6%。其中1-2月11842亿元,同比下降9%,3月10240亿元,同比下降2.7%,4月8846亿元,同比下降17.2%。

1-4月工业增加值同比增长6.3%(可比价),其中1-2月同比增长7%,3月增长4.5%,4月增长6.7%。

从需求来看,消费性需求有所增长,但增长幅度逐月回落。投资性需求(商品房销售)在从2021年下半年开始萎缩之后,今年继续大幅度下降。



1-4月份,社会商品零售总额156026亿元,同比增长4.1%,消费性需求低于固定资产投资和工业增加值的增速。其中1-2月份81307亿元,同比增长5.5%,3月份39020亿元,同比增长3.1%,4月份35699亿元,同比增长2.3%。

1-4月份,商品房销售额28067亿元,同比下降28.3%,其中1-2月10566亿元,同比下降29.3%,3月10789亿元,下降32.2%,4月6712亿元,下降19.5%。

投资性需求,即商品房销售额下降幅度大于各月房地产投资下降幅度。1-4月累计,房地产投资下降幅度比商品房销售下降幅度小19个百分点。

二、国内的消费需求、居民的投资性需求明显回落,在金融数据上也表现强烈。



今年以来,居民存款、贷款意愿双降,居民部门持续收缩资产负债表,在4月份表现尤为突出。

在存贷利率均多次下调之后,1-4月,住户部门新增贷款8283亿元,同比减少了64%。其中,4月份住户部门新增贷款为净减少5166亿元,比同期的净减少贷款金额2411亿元,扩大了114%。这是自2022年以来,第三个4月份住户贷款净减少。并且减少额度逐年放大,2022年4月减少2170亿元,2023年4月减少2411亿元。



与此同时,住户部门存款也在大幅度减少。4月份净减少18755亿元,同比多减少1.73万亿。1-4月,住户部门存款累计减少1.8万亿,而去年同期为净增加2.9万亿。

形成住户部门存贷款双双减少这一趋势的原因,

一是居民对新增住房投资和大宗商品消费非常谨慎,导致房地产销售持续萎缩,居民消费需求增长也明显回落,需求减少,居民贷款萎缩。



二是触顶的债务负担触发住户部门去风险意识,导致住户部门主动修复资产负债表,结果存贷款双双收缩。2023年,我国住户部门可支配收入总额约55.28万亿,但央行金融数据中的住户部门贷款余额达到79.26万亿,居民债务收入比达到143.4%。比美国的110%要高出33个百分点。

按照2023年存量居民贷款平均利率估算,2023年居民贷款利息收入比约为6.9%,超过当年居民人均可支配收入6.3%的增长幅度,比美国家庭贷款利息收入比4.2%高出6成。

这其中巨大的债务风险和贷款负担,不仅压抑了居民消费能力,也给居民增添了较大的心理负担。导致住户部门为了降低债务风险和债务负担,主动提前偿还贷款,修复资产负债表。

三、为了刺激宏观经济,有关部门突然放大招抢救房地产了。



周五,有关部门放出了有央行背书的四个楼市大招:

一是央行将设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作配售型或配租型保障性住房。这就是昨天三郎在《政府收储商品房并非化解房地产危机好方案,可能引发严重的后果》一文重点分析的政府收储商品房措施,只不过将原来试点方案的每年1000亿,放大到3000亿。

二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。从不低于20%下调到不低于15%!说白了就是买房子,少付首付,多付每月的按揭。

三是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。2亿多在私营企业、个体户就业未缴纳住房公积金的,以及2亿多灵活就业人员,自然大多未缴住房公积金,自然也无法享受低利率。

四是全国范围取消个人住房贷款利率政策下限。不再设置房贷利率政策下限,实现房贷利率市场化。说白了就是商业贷款取消限制,利率多少各地自己说了算了。这个,在商业银行存贷利差已经下降到1字头的今天,商业银行有无动力牺牲自己的存贷利差来降低房贷利率,三郎如果说行长,肯定不会。

房地产市场突然出现的这四大利好措施,不少人已经画饼充饥了。有人称为王炸,有人说行业拐点将至。他们的逻辑是:

第一、房地产是周期之母,房地产稳则经济稳,就业稳,金融稳。



第二、他们认为,国家想要办的事,没有办不成的。

三郎分析经济问题,一向比较冷静。三郎没有像任泽平那样学富五车,所以不知道哪一位诺贝尔经济学奖得主说过“房地产是周期之母“这句话,也不记得任何一本经典的经济学书籍中有如此一说。但三郎知道,中国在三十年前没有房地产,但也存在经济周期;美联储调控经济周期的货币政策,只看通胀和失业率从来也不看房地产的脸色。不仅美联储如此,欧洲央行、英国央行也都如此。

至于“国家想要办的事,没有办不成的“这句话,我认为只说对了一半。国家顺势而为办的事,大概率能办成。违背经济规律的事,大概率办不成。至少今天这样疲软的经济状况,绝对不是国家的本意。所以,这句话,毫无逻辑。

四、如今的经济局面,我们应该先救消费,还是先救地产?



三郎认为,推动中国经济走出低潮,实行持久发展,不能投机取巧,不要反复烙烧饼,不要头痛医头,脚痛医脚。还是必须抓住主要矛盾,致力于改革分配制度和社会保险制度,通过提高居民收入水平和社会保障水平来修复需求,改善需求,刺激需求。通过改善需求来消化过剩的供给,通过需求信号来引导投资和供给,从而实现经济的持续发展。

这是因为:

第一、不改善需求,无法激活房地产市场。

大家应该能够看清楚,周五的刺激房地产的4条措施,没有一条是改善需求的。昨天三郎就分析了,政府收储不过是将商品房库存从开发商转移到政府,改善了开放商的流动性,但没有改善最终的住房需求。这将向地方和开发商释放错误的市场信号,在地产需求未得到改善的前提下,刺激地方增加土地投入和开发商增加地产投资,从而加剧房地产市场的供给过剩和需求不足的矛盾,进而酝酿更大的房地产危机。

第二、利用公共资源补贴开发商,有损公共资金的使用原则,破坏社会公平原则。

在任何一个国家,企业投资既然享受了投资收益,肯定必须承担投资亏损。我们用公共资金补贴亏损国企,已经令人诟病。如今在大的经济环境不如预期时,要求地方利用公共资金来承接部分地产商的库存,这是极不理智也极不公平合理的措施。地方通过投融资平台贷款获得的资金,最后还是财政兜底,也是公共资金。

为什么我们乐于补贴企业而非劳动者?为什么我们致力于供给而非需求?这是值得深思的大问题。

第三、在目前的国民收入分配体制和居民债务负担的环境下,房地产不可能重新振奋起来,展开一段上升周期。

人口萎缩,住房存量已经过剩,住户部门债务收入率高企,这三个基本面已经决定了,房地产市场不会再现一个上行周期。

3000亿收储资金,也仅能相当于1-4月年化商品房销售额的3.5%,按销售均价8折计算,能够收储的面积也只相当于4月底待售商品房的5%,待售与施工商品房面积的0.5%。对商品房市场的影响,也不过是向洞庭湖投掷一块石头掀起的小浪花。

房地产市场企稳,唯一需要做的,就是放开对房价的管控,让市场在供求中自然形成合理的、能够吸引此前因价格过高无法形成的购买力。然后在一个新的、低需求的平台上企稳。

第四、最终决定消费需求和房地产需求的,还是居民的收入和债务收入率。

如果我们能够下决心修复需求,持续提高劳动者收入水平,不仅可以缩短资产负债表的修复时间,还会在新的收入水平和债务收入率的鼓励下,刺激消费,刺激对住房的需求。这是修复中国经济的唯一路径。除此之外,绝无捷径可走。

【作者:徐三郎】

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