重磅组合拳出击！接下来房地产市场会出现哪些变化？

央广网北京5月17日消息（记者门庭婷）5月17日，央行、金融监管总局接连发布三条住房贷款相关通知，宣布将首套住房个人住房贷款最低首付款比例下调至不低于15%，二套不低于25%；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

同日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。住房和城乡建设部副部长董建国在会上表示，近期，住房和城乡建设部、自然资源部、人民银行、金融监管总局将出台相关配套政策文件，主要包括：打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险；进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求；推动消化存量商品住房；妥善处置盘活存量土地等方面。

下调首付比例，进一步降低购房者置业门槛

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，通知指出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

“此次首付降低幅度刷新历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟分析称，该举措将有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿。将直接减轻借款人的居民房贷支出，提振居民消费意愿。

根据中原地产研究院简单算术平均计算，政策出台前，全国重点城市首套房首付比例平均值为24%。具体看，主要分为30%和20%两种。总体上城市能级越高首付比例越高，本次降低到15%，意味着所有城市首付比例将降低。

58安居客研究院院长张波认为：“连发的政策中，降低购房门槛，尤其是降低二套房门槛更值得市场关注，二套房目前主要就是改善，对于改善需求，此前更多只是在税费减免层面给予一定政策，首付和利率的要求都明显高于首套房。”

“本次央行下调首付比例下限后，预计将有更多城市跟进落实细则，一线城市也存在下调空间和预期，进一步降低购房者置业门槛。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

下调公积金贷款利率、取消房贷利率下限，利好改善需求入市

同日，中国人民银行还发布通知明确，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。与此同时，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方。

对此，陈文静在采访时表示，此前首套、二套房贷利率下限分别为5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房价格环同比连续3月下跌的城市可阶段性取消首套房贷利率下限。根据央行公布数据，截至3月末全国343个城市（地级及以上）中，75个城市下调了首套房贷利率下限，64个取消了所有下限。

根据中指研究院监测，超20城宣布4月起阶段性取消首套房贷利率下限；5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。

张大伟表示：“房贷利率降低，全面进入3时代。”他提到，从全国看，目前除了少数一线二线城市外，大部分现在房贷最低首套利率已经进入“3.45时代”。

简单计算，以100万30年贷款计算，月供由之前最低4631元，减少到4462元，每月月供减少167元，而且30年减少利息合计减少约60686元。

同时，二套房房贷利率水平的同步下调更值得关注，在张波看来，一是利好改善需求入市，结合两部门同日出台调整二套房首付25%，可起到更大效果。二是减少提前还贷。调整之后，预计房贷利率下调的空间会明显增大，尤其二套房由于首付高，银行放贷的意愿度更高。

做好保交房、消化存量房，通过市场化方式实现多重目标

除了上述住房贷款调整外，中国人民银行副行长陶玲在今日国新办发布会上提到，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

其中，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。同时，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

值得注意的是，央行明确要求，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

陶玲表示，这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。

据了解，2023年人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，本次去库存政策不限定城市范围，若能加快落实，将有利于缓解企业资金压力，加快商品房市场去库存，也有利于加快保障房供给。

另外，现阶段的消化存量房产，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。从政策举措来看，除了发布会上提到的直接收购房企项目外，近两年不少城市在以旧换新（国企收旧换新、中介优先卖等）、非居改租等路径上也有不少探索。其中，今年4月以来南京国企收旧换新模式已经取得了一定积极进展。

曹晶晶分析称，未来围绕消化存量房产的更加细化的配套政策将进一步落实，针对国企收购存量房的细化政策比如收购规模、收购价格等也有望继续跟进。

整体来看，张大伟判断，5月份房地产市场将比4月有明显好转，市场重磅政策不断，房地产市场供求关系已经发生根本性变化，增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。预计接下来楼市“保交房”力度有望延续升级。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，未来市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复。

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