深圳、惠州楼市新政：减少公摊面积，提高“得房率”

公摊面积、得房率等是购房者在购房时必须考虑的因素。近期，深圳、惠州等地推出楼市新政，针对住宅用地的计容面积提出新规。

深圳：减少公摊面积 住宅实行限高

记者从深圳市规划和自然资源局获悉，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等。目前，已办理《商品房预售许可证》的项目或规划条件核实的建设工程项目，不能更改设计；其他建设项目设计和调整，在各直属管理局指导下依据新版规则实施。

记者注意到，此次修订的规则注重建筑设计精细化规划管理要求，优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等核增空间要求，增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能。同时，结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，并结合工业上楼等新的建筑功能要求，调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求。

此外，结合轨道交通的快速发展状况，新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求，调整了地下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式。

在住宅户型设计上，2024版《深圳市建筑设计规则》增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4米，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4米部分计入规定建筑面积。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米。这意味着住宅的“飘窗”面积将可加大一圈。

惠州：公共梯间等不计入公摊面积

5月13日，惠州市自然资源局发布《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》（以下简称《若干措施》），优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则，提高市民购房的得房率。

在公共空间营造方面，《若干措施》明确屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积（不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％），且不纳入公摊面积，切实提高得房率，降低购房成本。

同时，明确规划设计条件约定建成后无偿移交政府的配套设施（如社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站等）按划拨性质登记，面积小于3万平方米的用地住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积（层高不得大于4.5米），均不计入容积率建筑面积。

房屋内部空间方面，主景观阳台开敞率达到40%的不限制进深，进深不超出2.4米的部分按一半计算容积率建筑面积；阳台进深超出2.4米的部分面积全计容。住宅建筑每户阳台面积占套内户型面积比例不超过25%的部分，按一半计容积率建筑面积；超出部分面积全计容。

《若干措施》还对房屋飘窗面积进行优化，提出结构净高不超过2.10米、窗台高度不小于0.45米，进深不超过0.80米的住宅建筑飘窗不计入容积率建筑面积。将飘窗进深由现行规定的0.6米增加至0.8米，增加飘窗可用面积。

此外，《若干措施》还加大了对企业高品质住宅探索的支持力度，鼓励市场建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。其中，支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台不计入容积率建筑面积，且不纳入公摊面积，确权登记为全体业主共有，鼓励企业打造“第四代建筑”等高品质住宅产品。

广东建设报记者 姜兴贵

◎ 编审：左国兰

◎ 美编：杨榆洁

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