国泰君安证券研究：地产库存去化拉开大幕

房地产相关政策近期密集落地，从上至下、从地至房均直指“库存去化”，全国范围内的去库存行动拉开大幕，不同城市因城施策，出台不同政策更显丰富多元。国泰君安房地产谢皓宇团队发布一系列文章，对房地产政策进行系列点评。精选内容如下：

地产政策：从上至下，从地至房，因城施策，不断丰富

全国范围内的去库存行动拉开大幕。中央层面，4月30日政治局会议关注房地产行业库存问题，明确行业后续的工作重点为“消化存量住房和优化增量住房”，同日，自然资源部积极落实会议精神，下发通知要求各地合理控制新增商品住宅用地供应，按照商品住宅去化周期将各地状况分为三类，分别给出相应的供地要求：1）去化周期超36个月的应暂停新增商品住宅用地出让，大力盘活存量直至去化周期降至36个月以下；2）去化周期在18-36个月之间的，要按照“盘活多少、供应多少”的原则进行动态调整；3）去化周期在18个月以下的可以正常供应。

政策更显丰富多元，尤其是“以旧换新”相关政策。地方层面，一线城市中的北京、上海、深圳，二线城市中的南京、天津、无锡等以及部分其他城市均展开行动，一方面继续出台包括放松限购、优化公积金政策、提供购房补贴等传统优化政策，另一方面，也围绕“以旧换新”积极开展各类活动，并提供相应支持。政策需要精准发力，因此各地需根据自身情况进行政策出台，从过去各地的政策选择来看，很好的遵循了因城施策的原则，而在2024年4月以来，我们更是注意到与“以旧换新”相关的政策频出创新。在郑州提出收购模式后，肇庆于4月30日提出“旧转保”模式，即居民可将持有的商品住房自愿申请纳入保障房房源，经审核后由属地政府委托的机构参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租，并用于保障房或公租房，而申请人的租金收益可用于购买当地的新建商品住房，有利于库存的去化。

政策作用下，预期市场信心的逐步提振将引导销售走向企稳，而土地市场将会迎来多地供应规模、节奏、方向等的调整。从销售市场看，近期政策密集落地有助力市场预期的修复，并带动市场交易活跃度的提升，助力销售逐步企稳。从土地市场看，参考已披露的2024年供地计划，部分城市的商品住宅用地供应规模已有缩减，例如上海2024年商品住宅用地约440~545公顷，以区间最大值计算同比下跌约10%，广州2024商品住宅用地约501公顷，同比下跌9%，预期在自然资源部的新要求下，部分城市的土地出让规模、节奏、方向等均会有所调整。

以实物供需判断是否已完成房住不炒

4月社融数据单月为负，一定程度上显示了过去房住不炒背景下的调控结果，去金融化取得了较好的效果。按照央行数据，4月社融单月为-1987亿元，尽管社融增速较M2增速更快，但在社融负增长情况下，预计还将呈现社融增速慢于M2的情况。从过去几年房地产行业的调控手段来看，主要是以限制企业融资、放松居民购房的方式展开，从房住不炒的政策角度来看，取得了较好的效果。判断是否已经完成房住不炒是核心，我们认为判断标准是以实物供需、而非金融供需来反应价格是否合理，同时关注未来新的信贷增长方向。如果已经完成房住不炒，则本轮的房地产贷款收缩将进入到最后阶段。我们倾向于认为，观测是否完成房住不炒的变量是租金收益率，以实物供需来反应价格是否合理，而非以金融供需来反应价格。对于未来，则是关注新的信贷增长点，将成为拉动经济增长的新方向。继续关注行业两端，一为核心标的，二为重组标的。

风险提示：市场需求加速下行，政策落地不及预期。

本文源自券商研报精选