政治局发声，房地产正式进入新阶段，三大趋势即将到来

在4月30日的政治局会议上，其中提到了许多关于房地产的内容，除了老生常谈的因城施策、保交楼外，此次会议上还提出了一个新的策略，即“消化存量房产和优化增量房产”。

这个新策略里包含了两大内容，其一是消化存量房产，这意味着要加快消化现有商品房库存；其二是优化增量房产，就是要想办法创造出新的房产购买力，以提振房地产成交量。

新策略的推出也代表房地产的模式将发生重大转变，过去那种全国到处都是工地盖房的模式将持续降温，取而代之的是盘活存量房产，同时优化新房结构的模式。

说白了，房地产行业将从“增量时代”转向增量、存量并存的时代。

回顾历史，为什么过去我们要全国各地不断盖新房？根本原因不复杂，就是国内居民的住房需求没有得到满足。

1978年的时候，城镇居民人均住房面积只有6.7平米，过去的分房模式限制了新住宅的建设开发，直到1998年我国正式实施房改，从此我们进入住房商品化时代。

此时距离改开已经有20年了，过去大量农村人口涌入城市，小城镇居民涌入大城市，经济蓬勃发展，大家的收入也在稳步提高，但此时的问题是住房供给严重不足。

结果大家都看到了，到了1998年以后，全国各地都是热火朝天的盖房，不管是一线城市，还是四五线城市到处都是工地，目的就是为了改善居民的居住条件，满足过去被抑制的住房需求。

在供小于求的时代背景下，一大批房地产开发商赚的盆满钵满，许多人还成了富豪榜上的常客，这并不是他们能力有多强，而是运气好赶上了时代风口。

但每个时代都有不同的机遇，为什么最近两年房地产急转直下，房价和交易量都在下跌呢？答案是时代已经不同了。

1978年我国城镇化率还不到19%，2023年已经高达66.2%，留在农村的年轻人没几个，基本上只有留守老人和部分孩子，未来不可能再像过去几十年那样，还有一大堆农村人口进城买房。

此外，现在的家境好一些的年轻人，爷爷姥爷辈有房子，父母一辈也有房子，未来这3套房子不还是属于他的，年轻人真的还需要买房吗？答案显而易见。

再来看一组数据，2023年我国城镇人均住房面积已经高达41平米，对比日本33.5平米，英国38平米，这足以看出我国居民的住房需求基本上已经得到满足。

综上所述，我国的房地产市场的情况已经发生了根本转变，从居民争抢购房，到房地产数量供大于求，这也是本次政治局会议上特别点出要消化存量房产的原因。

不过，虽然我们的住房整体上已经供大于求，但具体到一些城市，住房市场的供需却依旧不平衡，比如北上深这三座城市的人均住房面积只有33平米，远低于全国平均值，同时一部分存量房还是老破小，住着完全没有任何舒适度可言，这些问题依旧有待解决，这也是“优化增量房产”的关键。

未来依旧会有开发商建设新住房，不过规模肯定会小很多，同时房子类型也会发生巨大的改变，小面积的刚需房数量会少很多，未来大多数新建设的房子都会是面积更大的改善型住房，经济收入位于中低阶层的普通人也不用担心，因为国家还在大力发展保障房。

总的来说，以下三大趋势是可以预见的。

第一，以旧换新的政策会在越来越多城市推行

第二，大城市的新建房子会向大面积、高端化发展，小面积刚需住房未来会大幅度减少。

第三，政府开始收购二手房，这些房子将成为保障房。