危机升级！中国打响房地产保卫战！取消预售制，还是棚改货币化？

最近一段时间，外资对中国资产非常看好，港股和A股纷纷从底部回暖，北上抄底的资金也越来越多，而随着一季度经济数据公布，越来越多的国外投行看好中国经济，上调了中国今年的GDP增速。

外资看好中国经济，因为房地产？

为什么外资要看好中国市场？他们不是都喜欢抹黑中国经济，唱衰中国么？其实关键答案还是在于中国的房地产。

不得不承认，房地产和土地财政，是目前中国经济的支柱产业之一，如果房地产没有起色，那么尽管我们在其他的消费，文旅甚至汽车产业方面下功夫，但是效果依然不会出色。

而外资看好中国，则来源于美国财长耶伦的一段话。耶伦访华后曾经对国外媒体表示：“中国将采取重大措施来解决房地产问题”。

耶伦访华后，透露中国将大力解决房地产问题。

现在的中国经济其实已经能够达到5%的GDP增速，如果房地产市场回暖，那不是未来可期？这就是外资看好我们的原因。

那么，现在的房地产情况到底如何？我们应该如何打赢中国的“房地产保卫战”？今天我们就来聊一聊这个话题，码字不易，换一个点赞，转发，收藏。

中国的房地产保卫战

到了现阶段，中国经济的主要矛盾已经非常清晰：有效需求不足，企业经营压力较大，国内大循环基本盘不错，但是依然有一些地方保护主义，导致资源要素等等不够顺畅。

再加上欧美国家对中国虎视眈眈，动不动就弄一个制裁，所以中国经济发展的不确定性和复杂性都在上升。

国内行业多点开花，经济复苏，但是内需仍然不足。

而尽管我们花了很多时间精力来救市，但是房地产依然是拖累中国经济发展的一个主要因素，那么如何解决房地产问题？这里有几个解决方案。我们一条条的结合实际来看。

第一，优化大城市房地产限售政策，全面解禁限售限购。

去年开始，中国国内大中型城市已经开始全面取消限售限购政策，目的很简单，当地没有人买房，房价下跌，库存房较多，市场无法消化。

根据数据显示，中国各大城市的商品住宅去库存周期，大概是18-36个月，也就是1年半到3年的时间。压力非常大。而具体来看，中国100个大中城市的平均新房去库存周期是25.3个月。

全国商品房库存面积。

但是，理论上安全健康的去存量周期是12个月左右，这就意味着存量房销售的压力非常大，有价无市，房地产陷入了彻底的买方市场。

所以从今年开始，各个知名大型城市也开始了限售解禁，比如最近的杭州，西安，之前的广州等等，就算是北京上海也在外环地区开了口子。

有人会问，为什么大城市的解禁非常重要？简单来说，大城市本身就是区域性甚至是全国的资金最密集的地方。

以前限售限购害怕居民加杠杆，无脑推高房价，导致泡沫。现在为了拯救房地产，这种不符合实际的限售和限购政策就应该取消。很多城市也是这么做的。

而大城市放开限售限购，让有钱或者有需求的人来买，就可以稳定住房价，稳住一城房价，那么相当于有一个定价标准，那么更大范围内的房地产价格就会稳住。

杭州楼市限售解禁。

为什么老百姓不愿意买房，不想买房？除了没钱买不起以外，更重要的是房价持续下跌，导致居民不愿意投资加杠杆。但是当房价稳定的时候，刚需观望派就会开始入场了。

第二，保教楼稳定期房预期？政府或将出手？

从数据来看，中国房地产行业从高点回落已经非常明显，比如中国300城房地产销售额，相比最高点回落45%，成交面积回落58%，超过腰斩线。

而更重要的是，以恒大为首的一批房地产企业，在当时地产牛市的时候，玩高周转策略，利用种种手段套取居民的购房资金，把本应该在监管账户中的钱套出来买地，导致烂尾楼的出现。烂尾楼损害的是居民的财富，关乎民生，也影响居民对于购房的意愿。

去年的烂尾楼事件，闹的很大。

毕竟辛辛苦苦掏出收入，说不定新房还要烂尾？有的人甚至烂尾了还得还房贷，这对家庭的打击几乎是致命的。所以想要解决房地产问题，让老百姓愿意买房，

比如最近国家两部门已经在协调金融和房地产企业，搞白名单制度，目的就是要消化和盘活各地的烂尾楼和库存房。从而解决居民购房的后顾之忧。

而关于期房的问题也开始了试点。以前房地产牛市，房子不愁卖，所以房地产都用期房策略来让居民买房，也就是先交钱，再建房。

但是现在是买房市场了，全国有的是现成的房子，这个时候再让居民买期房，很多人都不乐意了，两会期间的时候，有代表就提议，说现在预售制已经实行了30年，在房子剩余的当下， 继续采取预售制不合理，可以考虑取消。

李嘉诚的预售制，和炒楼花。

在我看来，现在中国新生人口已经开始下降，总人数下滑，未来的房地产要出现大牛市，可能性不大，所以取消预售制，杜绝烂尾楼，说不定真是一个好的政策。

第三，货币化安置？大放水和最后一击？

除了各种限售解禁，信贷支持房地产行业，最后一个解决办法是什么呢？答案是货币化。

上一次高层提出要去库存是在上一轮房地产的低谷，但是的情况和现在几乎没有什么差别，甚至要比现在更加的艰难。2015年的时候，高层明确提出化解房地产库存，然后就是轰轰烈烈的“棚改货币化。”

所谓的棚改货币化，就是政府对棚户区进行拆迁，然后直接以货币的形式给拆迁户，拆迁户然后到市场上买房，从而消化市场存量库存。

2015年，棚改货币化

这其实就是房地产最后的大杀器了，当时我们棚改货币化阶段，到十三五末期的时候，就提供了4.54万亿棚改贷款，支持2300万居民，1亿人走出棚改去，进入商品住房。相当于一个欧洲大国的总人口。

现在我们的房地产救市政策，虽然也是非常重磅，可以说要政策给政策，要钱给钱，但是目前为止还不算是到了政策底，更别说所谓的市场底了。

那么当改革红利的效果不显著的时候，是不是会持续抛出大杀器呢？棚改货币化会不会重启，或者说启动一部分？这也是我们需要考虑的问题。

总结

其实，房地产的问题现在不是救和不救的问题，而是到底该怎么救的问题。

之所以现在的地产行业处于一个颓势，直接原因是房价不断下跌，根本原因则是居民对经济的信心不足，以及上一轮居民加杠杆较为严重，现在还没有缓过来。

地产行业一季度数据不乐观。

而按照房地产周期来看，1-2年的时间并不能足以让房地产市场走出熊市，我们或许还需要更长的时间来应对地产业的问题。

很显然，高层对于房地产非常关注，而且也留够了很多的大杀器，比如最关键的棚改货币化我们还没有拿出来，毕竟这个方法见效快，但是也有风险。

也有专家表示，能不能让政府插手，建立一个全国性的保障房制度，通过“公私合营”，让政府收购存量住宅，然后改造以后出租给市场？从而更好地调控房价？这各种类似的试点，其实也已经在进行中了。

中国，一定会打赢“房地产保卫战”！

最后希望，房地产行业能够尽快复苏回暖，我们每个人都不愿意看到高房价的出现，但是如果房价一直下跌，那么由于固定资产占中国家庭的比重太高，房价暴跌带来的必然后果，就是家庭资产崩盘，国家金融行业出现危机，从而拖累经济和民生。

所以也希望中国能够努力救市，打赢这场“房地产保卫战”！