打入宝山的静安板块！买在这到底值不值？

这是一个打入宝山的静安板块！很多人说是假静安，买在这到底值不值呢？

01

这就是今天咱们所说的永和板块。

永和与宝山交界，这一地带像嘉定丰庄那样投放了很多“硬性”设施，影响了居住环境。

比如北部有大场机场，时不时有喷着油烟的战机迅速起飞，轰轰隆隆。

机场、铁路南何支线与中环高架、沪太路、南北高架形成合围之势，对永和区域造成了很大的割裂。

其中南何支线是一条货运铁路，与原平路在地面交叉。

每有车辆经过都与铁轨有很大的震响，对白玉兰馨园小区影响较大：

铁路南何支线

而与三泉路的交叉口是通过地道连接，是行人、自行车和电动车的必经之路，一下一上不太方便：

这还不止，板块中部还有高压线大走廊，沿着东茭泾河飞架南北，给人一种压迫感：

加上军事管理区的存在，都给永和板块的发展带来了不小的阻碍。

不仅仅是永和，彭浦新村、江湾镇一带也分布着很多军事管理区，它们的战略位置比较重要。

抗战期间整个苏州河以北都饱受战火的洗礼，所以永和没有什么历史沉淀，底子都被炸没了。

再加上原先老闸北又比较弱，决定了这个交界片区资源比较匮乏。

永和的轨交、医疗、教育、商业等配套设施都是短板。

永和板块中部永和新村、成亿花园、白玉兰馨园等居民去坐地铁距离远在1.5-2公里，小电驴是必备了；

开车的话沪太路、中环高架、南北高架常常拥堵，不早点出门就要迟到了。

这一带修建了很多养老院，所以连带着配置了护理医院、康复医院、好望角医院等几家小医疗机构。

要想看三甲得去其它地方了，好在离十院不远。

大家逛街最近的去处是宝山日月光，静安人逛商场要去宝山，据此有人说永和是打入宝山的静安板块。

还别说，沪太路完全挡住了西侧的大华居民，日月光天生就是给永和居民建设的。

不过由于道路割裂，其定位和人气显然不能与静安大融城相比。

在沪太支路沿街开了很多家具店和汽修店，加上红星美凯龙、汽配城、汽修厂和建材厂的坐镇。

导致这片区域城市界面并不好，像是城乡结合部，既充满宝山的身影，又留有老闸北的底色：

布满家具店的永和家园小区底商

上海一通国际汽配城

沪太支路沿街汽修美容店挨着开

永和的整体居住环境与宝山接轨，非常不像静安，真的成了打入宝山的假静安板块。

02

永和有些像静安规划主轴上的弃子。

由于早期规划有些错乱，在产业和住宅定位上都没有找到合适的位置。

如果说永和早期只定位为商务区，全部建产业，发展成为像大宁那样的高能商务板块，会非常成功。

但是永和没有这样做，而是一半建产业区，一半建住宅区，导致四不像。

这个产业区就是市北高新技术服务业园区，规划非常早，在老闸北还在的时候1992年就开发建设了。

如果那时候与大宁形成连片开发，会幸运得多，可惜2000年中环高架的修建，使之与大宁割裂了开来。

再加上永和在西部片区同时建了大量住宅，挤占了有限的土地资源，导致这个高新园区非常小。

别看市北高新亩产税收领跑全市工业区，是大数据产业基地，听上去很牛。

但是面积不大，只有3.13平方公里，而且能级不够高。

本身高新园区是由老工业区转型而来，偏重于2.5产业，在商务优势方面不及苏州河和南京西路。

在这里，仍然有部分仓储和工厂在运转，说明转型得不够彻底，长期来看有搬离的趋势：

在静安“一轴三带”的产业布局中，永和所在的中环两翼产城融合发展集聚带整体能级排在最末。

南京西路两侧高端商务商业集聚带最强，其次是苏州河两岸人文休闲创业集聚带。

目前苏河湾、中兴路是静安城市更新的重点，暂时还轮不到永和，板块相对式微：

静安这种“南强北弱”的发展格局，也是整个大上海的缩影。

上海的产业重心在向南移，漕河泾、徐汇滨江、前滩、金色中环、张江科学城等产业新高地都在南部。

而北部的真如副城、桃浦智创城、南大智慧城、吴淞创新城等片区产业都比较薄弱。

上海北部似乎逐渐被抛弃，产业大多跑到了南部。

房价一般跟着产业走，在“上海买南不买北”的逻辑下，让永和的处境非常尴尬！

并且环顾四周，永和都是“穷邻居”，也没有强势板块来带动。

彭浦新村是被遗忘的角落，阳城还指望着大宁来拉一把呢，哪还管得了永和；

西部是大场、大华，北部是共康、共富，全是宝山的居民区，没啥产业；

往东是凉城、江湾，都是虹口比较落后的地方。

永和犹如陷入四面楚歌，想要翻身难上加难！

03

正是由于规划得早又乱，永和板块定位非常不清晰，给住宅市场也留下了后遗症。

永和的居住环境、生活配套和二手房产品都一般，在市场上没有竞争力，抓不住中产的入住需求；

又因为仅仅戴了个静安的帽子，房价就比隔壁宝山贵出不少，刚需又放跑了。

所以永和的市场定位很尴尬，中产看不上，刚需买不起，流通性受到了影响。

这个板块加入了大宁外溢的价格体系，但是对手板块城市界面与品质反而更好，让永和找不到突出点。

比如大华中环外的梧桐城邦，还有北部的共康板块，价格更便宜，品质却更高，完全替代了永和。

我们来看看永和板块的次新二手房，真心不便宜：

2014年的中星馨恒苑挂8万元/m²，即使是2007年的永和家园也要7.7万元/m²。

墙皮脱落的中星馨恒苑

这样的价格，在同等价位或更便宜的大华和万里等小区面前，一点优势都没有。

同样是中环外，7.3万元/m²的大华碧云天在房龄、品质与性价比方面轻松战胜永和的高价小区；

而万里作为上海四大居住示范区之一，环境不要比永和好太多，8万的万里雅筑、6.8万的巴黎之春地段秒杀永和。

永和零几年的小区也都不便宜：

盛世家园6.6万元/m²、成亿花园6.5万元/m²、盛世馨园6万元/m²、永泉公寓6.4万元/m²、龙馨嘉园6.16万元/m²；

即使是九几年的永和教师苑、幸福第二公寓也在6万元/m²以上。

同样6万单价，可以选择大华的梧桐城邦、中环一号等小区；

或是上大板块的招商中环华府、保利熙悦等房龄更新的产品，永和的替代性太高了！

顺着7号线往南更加恐怖，甘泉宜川、万里、光新、长寿路、江宁路、曹家渡等也都是居民区。

这就像一条置业鄙视链，将市区向北的外溢购买力一一阻挡，使得永和收不到好处。

大宁的房价能够起来，是因为它是五边形战士，吸收了整个上海北四区的中产改善需求；

而永和定位不清晰，沦为鄙视链的路人甲板块，大家没有买它的必要理由。

即使是降一个档次，顺着1号线向北大家也愿意外溢到共康，居住品质与性价比都比永和高。

从配套资源、居住环境和品质来看，永和板块缺乏可持续的竞争力。

除了一个虚有其表的静安名号外，产品品质一塌糊涂，一点也不实惠，还不如直接买在宝山呢！

因此，将永和视为一个打入宝山的假静安板块，似乎并不为过。

在这片充满竞争与压力的土地上，永和的未来，究竟何去何从，值得我们深思。

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编辑∣环线咨询