以套内面积计价销售，就算消灭“公摊”了？

01

楔子

前段时间，广东肇庆市“商品房销售以套内面积计价”的新闻在网络上引起了骚动，很多人都把这种做法称之为”取消公摊“或者”消灭公摊“。 （如上图）

无独有偶，5月9日，富阳一项目也宣称自己为“杭州首例：套内面积计价销售，拒绝公摊”。 （如下图）

不同地区，不同项目接二连三的提出”消灭公摊“的口号，这不禁让我产生了”一探究竟“的兴趣。为什么老百姓对公摊面积这么反感呢？

带着一系列的问题，开始我们今天的文章。

02

什么是公摊？

公摊建筑面积

是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

问题一 ：户型建筑面积的构成

2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。

而建筑规范里居然没有明确的关于公摊建筑面积的表述，但是我们可以通过推导得出。

在《住宅设计规范》GB50096中提到：

套型建筑面积 = 套内使用面积+相应的建筑面积+套型阳台面积

(户型建筑面积)= (实际使用面积) + (公摊面积) + (阳台面积)

根据《住宅设计规范》的条文来看：我们平日里所说的户型建筑面积对应的是“套型总建筑面积”；实际使用面积对应的是“套内使用面积”。 所以这个“相应的建筑面积”就是公摊面积。

问题二：公摊面积包含哪些？

从条文解释来看，包括的都是地上部分的面积：机房、设备用房、门厅、交通面积等，而地下和半地下的面积都不会被计做公摊。

要特别指出的是：所有的墙体都是公摊面积，烟囱、排气道、管井等也都是公摊面积。

问题三：公摊面积怎么计算？

全楼总公摊面积=（全楼总建筑面积-全楼总套内使用面积）

而每家的公摊面积可以用每户的套内使用面积在总套内使用面积中的占比来分摊，从而得出。

以前，我们是用“标准层”来作为计算单位的，这样就会出现相同户型公摊不同的现象，而现在改成“栋”作为计算单位，可以避免这种情况的发生。 （如下图）

不得不说，对于建筑师来说，建筑面积的计算也是挺复杂的。普通人想要搞明白，确实不容易，所以民众对于“公摊面积”有一种天然的反感和抗拒。

但不管怎么说，公摊面积就是一个客观存在，不管你喜不喜欢，你都不可能消灭“它“！

03

公摊面积可以作假吗？

正因为普通人几乎无法通过测量准确的了解自己家分摊到的公摊面积，所以大家会有一种担心：开发商会故意做大公摊面积。

其实这种顾虑是多余的，因为开发商既没有“作案”动机，也没有“作案”的能力。

先说动机

当一块地被开发商拍下来，地块的容积率就是一个定值。假设某块地的计容建筑面积是10万平方米，如果户均面积是100平方，那么就可以造1000户。

假设每户的平均公摊为30平方，那么小业主实际能得到的套内使用面积为70平方；

如果开发商把公摊做到35平方，那么套内使用面积为65平方；

试问，哪种户型在市场上的销售更好呢？当然是套内使用面积大的咯。

然后你可能会说，开发商为了房子好卖，会故意做大楼下的大堂。

但是大堂毕竟只有一层，在整个公摊面积的占比里，影响是微乎其微的。话说 一个气派的大堂，很多业主还是愿意为此买单的。

再说能力

一般情况下，一个住宅小区的公摊面积数据，需要经过以下程序：

• 设计单位的图纸测算（预测）；

• 主管部门对公摊的核算；

• 在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算（实测）。

很多地方的规划部门，会要求图纸和最后的实测“0误差”，这也是我当年做住宅设计时最头疼的事情，算面积实在是太费脑细胞了。

所以你说开发商有能力在这上面造假吗？

但有些管理能力比较差的开发商，确实会在图纸和实测之间出现偏差。这个偏差有些是结构墙体被迫加厚，有些是因为管井不得不做大，还有些是因为规范升级要求提高，这些确实是造成了公摊面积的升高，对于这样的情况，法规也有明确的规定。

在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水有明确要求：出现误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。

• 即合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。

• 同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。

综上所述，你就会发现，其实没有人愿意“人为”的加大公摊面积，公摊面积的变大，都是规范要求的。初衷都是为了房子更舒适，更安全。

04

为什么要取消公摊？

老百姓希望取消公摊，甚至是消灭公摊，其实说的是希望以”套内面积计价销售“。

不管是用户型建筑面积来作为计价单位，还是用实得的套内使用面积来计价，对于任何一套房产的售价都不会有产生丝毫影响。

春秋战国时期，庄子曾经养过一只猴子。每天早上他给猴子四个果子，下午给三个。结果猴子非常的不满意。庄子就对猴子说：“那么早上三个，晚上给四个。”猴子以为晚上多了一个就非常高兴的点头。

就拿前文出现的杭州项目为例，虽然销售是按照套内使用面积来计价的；但是物业费等，都还是按照我们以往的建筑面积来计价的，所以本质没有变。

即使像香港和国外一些地区那样，我们也实行以套内使用面积计价。但”羊毛最后还是出在羊身上“的，只要提高收费单价，即使面积减少了，总价也不会变的。

但是从消费者的角度来说，如果自己买的房子面积数，自己能够有能力复测，也不失为是一件好事，总好过糊里糊涂的消费。也有助于创建公正、透明的市场环境。

如果采用套内使用面积计价的方式销售，”融创青岛维多利亚湾项目“这样公摊面积大到你怀疑人生的问题可能就不会发生了。因为普通人对于超高层住宅的得房率是一无所知的。

那为什么开发商们会在最近频繁提出”拒绝公摊，消灭公摊“的口号呢？

现在的市场环境下，去库存对每个房企来说，都是个艰巨的任务。

开发商们既想促销，又害怕促销带来”踩踏“。而以”套内使用面积计价销售“正好给了他们一个”变相降价“，拾阶而下的机会。而且还是一个很好的卖点，能带来一波流量。

这就和前两天长沙颁布《优化房地产开发项目规划管理若干措施》，是如出一辙。

05

公摊越小越好？

当你在厌恶甚至痛恨公摊面积大的时候，有没有想过一个问题 ：是不是公摊面积越小越好？

我给大家描绘一些场景，帮助大家思考这个问题。

场景一：如果取消电梯，是不是公摊面积能下来不少？

场景二：如果取消大堂，是不是公摊面积也能下来一些？

场景三：如果减小走道的宽度，是不是公摊还能下来不少？

我们耳熟能详的”老破小“，这些公摊面积都没有，你觉得使用方便吗？你会不会觉得很“体面”？

所以，我认为并不是公摊面积越小越好，反而是“公摊面积越大越好”。你看买豪宅的人，谁抱怨公摊面积大的，他们只会抱怨配套设施不够。

所以，我们普通人希望公摊面积小，本质上是希望房价能降一些下来。 当房价下降时，用相同的总价 ，就能买到更多的房产面积了。

其实，我们普通人对于公摊的态度应该是“该省的省，该费的费”。

比如说消防楼梯间的尺寸，只要能保证安全，卡着规范的底线设计就可以。而对于楼下的大堂，是可以适当放些面积的，因为这会对房价有影响，毕竟房子的“门脸”也很重要。诸如此类吧。

公摊大，带来的是舒适度的提升，所以一味地压缩公摊面积，不可取。

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结束语

公摊面积是一种客观存在，不管你怎么想消灭它，它依然在那里。

老百姓苦“公摊面积”久矣，主要是消费不够透明，但公摊面积实际上很难造假。

公摊面积并非越小越好，我们也不应该把希望寄托在“消灭公摊面积“上。

以建筑面积计价还是以套内面积计价，只不过是数字游戏。房价和购买力，才是我们应该真正关心的问题 。