杭州楼市解除限购，中介“摇人”接首波红利

作者|利晋

主编|苏淮

“中国房地产第一城”杭州，终于宣布全面取消住房限购。

5月9日早上，杭州住建局发布了《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》（下称“《通知》”），内容涉及七个方面，主要包括：优化宅地供应的规模和节奏、全面取消住房限购、登记数少于准售房数的新房取消摇号销售、非杭州市户籍购房即可申请落户，以及所在城区无住房的或已有一套住房且在售的新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。

《通知》自发布日起开始施行。

这意味着，市场呼吁很久的全面取消住房限购终于到来了。

之所以这样说，很重要的一点是，不同于长沙、南京、成都等城市全面取消住房限购政策，杭州本次连同购房贷款利率也进行了下降，无房或有一套房在售的都可以按照首套住房按揭贷款利率办理，并且首套购房资格进一步切分为“十区三县”。

市场普遍认为，杭州全面取消住房限购给足了诚意，可以一定程度上降低购房人群的购房成本，提振市场信心和刺激购房需求。这应该是全国范围内首创按区认定首套住房资格的城市。

杭州一位贝壳找房（02423.HK，NYSE：BEKE）经纪人向源媒汇透露，“现在彻底放开限购了，包括4个主城区，相当于十区三县有13个首套名额，买房即送户口。现在购房优惠、贷款利率还是一样的，全市首套统一为3.75%。”

为了接住新政后首波“福利”，房产中介机构也增加了人手。“新政主要利好优质板块，尤其是优质板块的改善房源估计会很活跃，一下创造出了很多首套名额。现在二手房看房不用预约，门店人手增加到了20几个人。”上述经纪人称。

事实上，这不是杭州今年首次放宽住房限购政策。早在3月，杭州发布了《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，其中对加快保障性住房房源筹建、不再审核二手住房购买资格、出售住房增值税征免年限同意调整为2年等。

但3月份放开限购政策，主要是放开二手住房限购、加快推动城市更新力度等。如今，仅过去一个月半的时间，杭州再次放宽了住房限购政策，背后是顺应当下房地产行业发展的趋势，也有一定的新建住房库存压力。

在房地产行业，杭州是一个特殊的城市，被称为“中国房地产第一城”，也被叫“卖地之王”。称号的来源，是自2018年开始，杭州住宅用地的出让规模和金额位居全国第二名，其中，近三年超过了北京、广州、深圳三大一线城市。

2021年杭州三轮集中供地完成宅地出让2703亿元，2022年四轮集中涉宅用地出让金额1911亿元，2023年涉宅用地出让金额为1803亿元。

过去三年，杭州的涉宅用地出让金额虽呈现下滑状态，但要放在全国范围内和整个房地产行业来看，杭州仅次于上海，位居全国第二名。特别是2023年，整个房地产行业进入深度调整中，杭州土地出让金额仅下滑5.65%，为1803亿元；同期，北京出让金额为1741亿元，广州为1179亿元，深圳仅有312.5亿元。

这也为杭州带来了不错的财政收入。2021年至2023年，杭州财政总收入分别为3854.2亿元、4561.7亿元、4916.5亿元，全市一般公共预算收入为2093.4亿元、2451亿元、2636.2亿元。

但大规模出让涉宅用地会带来另一个核心问题：销售去化承压。

据住浙网统计数据显示，2021年至2023年，杭州十区新建商品房成交金额分别为7290.9亿元、4107.1亿元、4375.4亿元，成交面积为2352.94万㎡、1235.7万㎡、1374.6万㎡。

实际上，2022年商品房销售大幅度下滑时，杭州已经出台了放松二手房限购、认房不认贷、降低二套房首付比例等政策。从中指研究院公布的数据可见，最近三年杭州销售去化时间有所延长，出清周期为2.6个月、5个月、4.9个月，其中还有不小规模的隐性库存，分别为1279.4万㎡、2824.6万㎡、950万㎡。

虽然杭州新房销售市场好于不少一二线城市，但整体市场依然有着不小的库存压力。

对此，房地产行业专家李宇嘉分析，目前杭州房价明显下跌，同时4月中下旬开始二手房成交量出现明显回落。除了房价下跌，杭州最大的问题是二手房库存的积压，以及待开发的巨大的土地规模。

“未来一段时间，杭州将进入消化库存、去化泡沫和需求相对低迷的阶段。毕竟，杭州楼市热了很多年了，其他城市低迷的时候，杭州也非常坚挺，现在到了回调的时候了。”李宇嘉表示。

那么，此次杭州解除限购新政，利好哪些房企呢？

过去三年在杭州大手笔买地的房企，除了本土房企滨江集团(002244.SZ)、绿城中国(03900.HK)，还有华润置地(01109.HK)、融信中国(03301.HK)、建发房产(600153.SH)、中海地产(00688.HK)等。

特别是滨江、绿城，过去三年合计权益拿地金额分别为908.6亿元、685.6亿元，拿地数量为76宗、37宗。即便在2023年4月底销售市场已出现了回调信号，然而滨江、建发仍现身土拍市场，分别斥资74亿元、62亿元拿地，地块成交数量均为2宗，成交价均为底价。

2023年末，滨江在杭州持有土地储备建筑面积为937.24万㎡，占总面积比例超过了70%；绿城持有土地储备面积为514.34万㎡，占比为13.8%。

而滨江、绿城也占据了杭州过往三年销售榜前两名的位置。2021年至2023年，滨江销售额分别为1150亿元、1267亿元、1276.7亿元，绿城则为772亿元、698亿元、631亿元。

作为二线城市中倒数第四个全面取消住房限购的城市，杭州是房地产“信心”的代表，本次放开限购意义重大。

继杭州之后，同一天，西安也发布了全面取消住房限购新政，不再对新房、二手住房审核购房资格，同时推进建立“以旧换新”购房模式，以及降低首次使用公积金贷款购房的首付比例。

尽管对比杭州楼市新政，西安的力度稍微弱了一些，但也顺应了“去库存”的趋势。现在，没有全面放开住房限购的城市和地区，仅剩下海南、天津和“北上广深”四个一线城市。

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