假如酒仙桥比别人高10%得房率

终于！北京规自委网站显示，北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块、孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块、中关村朝阳园北区2905-0017地块正式挂牌。

地块6.13日竞拍，土地竞拍起始价格112亿元，上限价格128.8亿，这是北京首次将住宅用地、产业用地、商业配套用地三种功能用地打包出售，组团开发，其中包含住宅用地的酒仙桥＆前苇沟地块配建情况如下：

表格显示酒仙桥仅0005配建托幼用地，住宅部分容积率分别为2.5/2.8.而前苇沟地块则配建较多，但约5.77万平方米的住宅部分容积率仅1.2，比较符合孙河板块一贯的低密改善住宅调性，地块和前苇沟上一个低密住宅项目中建璞园在同一个组团，值得猜测的是，究竟是哪家开发商激活了这块地，就目前我个人看法，在金盏板块有过璞园开发经验的企业，概率较高。

据小道消息，奶西315竞拍时，中建智地（一局）也是势在必得，和北京城建在竞价时你追我赶，甚至在竞拍前就预设了将北京的办公室场地在315商服自持部分，内部消化，遗憾的是，那次竞拍一局最终和奶西315失之交臂，如果传闻是真，说明中建一局起码有消化商服的渠道，也有深耕朝阳的决心。这次的打包地块，意外地和之前的两个项目联动了起来，不知道这次，不差钱的一局又会参与到什么程度。

聊完渊源，说回地块。比起前苇沟，关注度更高的酒仙桥地块，目前指导价为12.5万/㎡，然而如果要推算它的实际售价，我们就要尝试将两个地块拆分。

前面说到前苇沟地块近中建璞园，已知后者目前的网签均价在7.4万元/平方米左右，假设新地块也能卖出差不多价格，用7.4万元乘以69322.19≈51个亿。再然后，我们以一个项目拿地成本的1.5倍，也就是一个项目能够盈利的倍数，乘以这块地的起始价格112亿元≈168亿，用这168亿减去前面算的前苇沟51亿≈128亿，最后用这116亿除以酒仙桥的住宅面积，我们得出它大致的盈利售价是11.49万/平方米。

问题来了，这个价格的酒仙桥，卖得出去么？依我看，也能，也不能。

如果说这次打包售卖，另有承上启下的深意，就能。已知2023年，中建璞园这个项目在朝阳立起了一座里程碑，那是有关得房率的使用面积突破，如果今年，一起被打包的酒仙桥，能顺便延续这个传统，东偷西送，把价格平摊到黑科技里，就能，毕竟，人家位置摆在哪里，你品，你细品。

如果，不能，那对于整个望京板块来说，也不是坏事，毕竟整个东北片区的朝阳，基本都在望京的辐射范围内，比如东坝、奶西、崔各庄南皋包括金盏，都有很多品质不错的项目选择。↓

更何况，蠢蠢欲动的崔各庄据说要修直达望京的地下隧道了，3号线也迎来了下半年通车的消息，朝阳不坑友军，它真的有在努力，如果您想了解更多楼市信息/朝阳新盘，欢迎添加小秘书jiayefangtan18,备注“朝阳”，进区域群一起交流~