未来几年现金才是手中的“硬货”？行长坦言：要做过苦日子准备！

“闭眼购房就能赚钱”，这句话曾是众多人心中的投资信条。事实上，许多深信不疑的购房者们也确实因此赚得满盆满钵，不乏有人仅凭购房之举便实现了财务自由。统计数据显示，自2000年以来，我国平均房价从约2000元/平方米攀升至如今的万元水准，涨幅高达四倍。然而，当我们深入观察各个城市，会发现房价的涨幅更为惊人，许多城市的房价上涨了十几倍甚至几十倍，就连县城的房价也普遍上涨了十几倍。以北京三环附近的房产为例，2000年一套100平方米的房子总价约为35万元，而如今同样地段的房子起步价已高达1000万元。对于普通工薪阶层而言，这几乎是一生都难以企及的财富，然而在过去，通过投资房产却能够相对轻松地实现。

回顾过去20年，房产投资几乎是一场稳赚不赔的盛宴，房价的持续上涨使房产逐渐成为了炙手可热的投资选择。同时，房子不仅仅是投资的工具，更是生活的必需品，是家的象征。在城市中，房子与爱情、婚姻、子女教育、医疗资源等紧密相连，这些附加属性让房子在人们生活中占据了举足轻重的地位。特别是对于城市中的年轻人，购房成为了他们追求幸福生活的必经之路。房子既可用于居住，也可作为投资工具，这使得房产在投资市场中独树一帜，备受欢迎。在过去，人们有钱就买房，甚至不惜借贷购房，这反映了购房在人们心中的重要地位。

但是近3年以来，随着房价的连续下跌，购房投资的盈利前景逐渐变得扑朔迷离。许多人发现买房不再是一种稳赚不赔的投资方式，反而可能带来不小的经济损失。就像郑州的一位粉丝，他在购房后的短短半个月内，就因房价下跌而亏损了近40万元。具体来说，一套原价1.2万元/平方米的120平方米的房子，在半个月内迅速降至8900元/平方米，每平方米亏损高达3100元。

这样的情况并非孤例，武汉、青岛、昆明和石家庄等城市的购房者们都或多或少地遭遇了类似困境。他们本以为购房是一种稳健的投资，却不料房价在短时间内大幅下挫，使他们措手不及。对于许多习惯于房价上涨、将房产视为主要投资渠道的人来说，房价的下跌无疑给他们带来了巨大的心理冲击，甚至至今仍有不少人难以接受房价下跌的事实。

但正如大树不能无限向上生长一样，房价也不可能永远上涨。房价的下跌是市场规律的正常体现。然而，对于那些习惯了房价上涨和依赖房产投资的人来说，房价的下跌让他们感到无所适从。尤其对于普通民众来说，他们的投资选择相对有限。在房产不再是一个可靠的投资选项后，他们手中的资金似乎失去了明确的投资方向。

尽管如此，仍有许多人坚持认为房产是一个值得投资的选择，他们认为房价只是短期下跌，未来仍有可能反弹并继续上涨。然而，我们真的还能将房产视为理想的投资对象吗？这需要我们进行深入的思考和探讨。

一、市场现状与住房资源过剩

尽管当前市场中仍存在不少刚需购房者，但不容忽视的是，我国的总体住房资源已呈现出过剩态势。据统计，2023年底约2.4亿的人口选择租房生活，这反映了市场中仍有一部分人未能拥有自己的住房，构成了房企的潜在客户基础。此外，随着城镇化建设的推进，城镇化率仍有提升空间，预计未来一二十年内，将有大量农村人口涌入城市。但与此同时，城镇家庭所持有的房产已足够满足城市中所有人的居住需求，并有剩余。近三年，我国每年新建成的商品房高达750万套，足以为2200万人提供住所。这意味着，即便城镇化继续推进，新建商品房亦能满足新增城市人口的居住需求。

二、房产持有与金融属性变迁

随着房产持有率的逐年攀升，其金融属性正逐渐减弱。房子，本质上是为人类提供居住空间的建筑，无论附加多少其他属性，其居住功能始终是核心。过去，房价持续上涨的根源在于住房供不应求，使得房产成为了炙手可热的投资品。然而，近年来，受多种因素影响，如房产持有率上升、总体住房资源过剩以及房价下跌，房产的流通性大幅降低，变现能力亦随之减弱。例如，有天津的房主在2019年以200万元挂牌自己的房子，但至今已降价至120万元仍未能售出，近期更是鲜有购房者咨询。

近两年来，我国房价走势持续下跌。这一现象导致许多投资客开始抛售房产，而刚需购房者则选择观望。在此背景下，房产的金融属性被不断削弱，同时其流动性也大幅下降。那些难以卖出的房产，虽在账面上看似价值不菲，实则可能只是纸上财富。

第三、经济转型与房地产行业的演变

曾几何时，房地产行业是我国经济发展的坚实支柱，为国家的繁荣作出了巨大的贡献。然而，时移世易，如今房地产行业对经济的推动作用已转变为负面影响。据社科院2018年的报告显示，当年房价收入比攀升至9.3:1，突破了9:1的警戒线，导致房地产对经济的贡献由正转负。背后的原因不难理解，大量资金的涌入房地产行业，挤压了其他行业的生存空间。

面对这一挑战，国家早已预见并采取了相应措施。不仅提出了“房住不炒”和“避免依赖房地产刺激短期经济”等策略，还积极倡导“国内大循环”战略。随着其他行业的蓬勃发展，流入房地产的资金必将受到影响，预示着房地产行业未来的增速将趋于平缓。

通过以上分析，我们不难看出，房地产行业未来的发展轨迹将不再重现往日的辉煌，房价也将难以维持过去的高速增长。特别是在人口出生率持续下滑的背景下，未来对住房的需求预计将大幅下降。当然，房子也是一种消费品，随着人们生活水平的提高，对住房的品质和舒适度要求也会逐渐提升。但这也意味着，并非所有的房产都适合投资，许多房产的投资价值已大不如前。特别是近年来，疫情的冲击和房价的波动让越来越多的人开始重新审视现金的价值。对此，一位资深商业银行行长指出，我们对货币的认识可能存在误区，认为货币增值就会贬值，因此需要通过投资来抵御贬值。

在现实生活中，绝大多数人在尝试投资股票、期货等金融产品时，往往遭遇亏损，甚至可能面临本金损失和债务风险。相比之下，房产作为一种实物资产，给人一种更为稳妥的感觉，这也是其深受投资者喜爱的原因。然而，随着房地产市场的演变，持有房产同样可能面临新的挑战。房产税、房东税和空置税等潜在政策出台，无疑会增加持有房产的经济负担。

在当前楼市和经济环境下，持有现金显得尤为明智。将现金投入房产市场，不仅使流动性降低，还可能引发负债问题。一旦经济状况波动，房产反而可能成为负担，影响生活质量。房产无疑是财富的象征，但在逆境中，它同样可能转化为负债。因此，即便购房，也应避免承受过大的经济压力，明智地选择负债水平。

最终，我要强调的是，房子并非绝对的安全资产，而现金则能够为我们和家人提供应对突发事件的保障。在这个充满不确定性的世界中，保持一定的现金储备，才是我们真正的“硬通货”。