深圳挤牙膏式松绑，一线城市继续亮牌

深圳终究还是出手了，我们之前一直看到北京上海挤牙膏式的操作，作为曾经房价第一的存在，深圳肯定不会落下，而对于松绑的操作可以说已经是轻车熟路了，但是松绑的字数越多，说明力度越小，当然北京前几天已经打了个样了，不可能全面的松绑，所以力度大家已经可以想象到了，如果要一步到位，那就直接说所有区域取消限购就行了，可惜暂时还不会了，因为字越多，说明事情越小了。

就在5月6号晚间，深圳松绑楼市限购，看下来一圈，主要是有四个方面的调整，第一，最核心的区域限购不变，而盐田、宝安、龙华等区域个税从3年调整为1年；第二，本地的二胎及以上家庭可以在上述非核心区域再多买一套房子；第三，允许设立满一年、累计纳税超100万、员工10人以上的企业在非核心区购房；第四，支持房企及相关中介机构开展以旧换新和收旧换新的操作。

看得出来，这次的松绑还是保留了很多底牌没出的，因为像杭州已经开始在传出要全面松绑了，可以看出二线的防线基本都快瓦解了，等二线剩下的几个城市全面松绑后，其实也就慢慢到了一线了，所以深圳这次的动作其实也就跟着北京老大哥的步伐，先释放一点利好，没有完全的一撸到底，所以刺激效果大家也可以感知到，这里面的亮点可能就是把宝安、龙岗也纳入到了松绑的区域中，还有就是鼓励企业去买房，只是现在房企都在疯狂卖房套现了，让其他行业的公司来接盘，确实还是有点刺激了，当然，政策期还是窗口期，总有人会渔翁得利。

因为在楼市火爆期咱们都清楚，开个小公司然后去做经营贷买房的操作在深圳是非常普遍的，还有不少以公司名义购房和囤房，其中大部分都是为了炒房获利的，但是随着楼市的下行后，现在不论是个人还是公司的话要去炒房的意愿是非常低的，房住不炒已经深入人心了，所以这次的政策目的还是为了去掉外围区域的新房库存，因为房企的压力已经是非常大了。

而根据数据显示，4月深圳新房预售成交仅2355套，同比下跌达到了33%，而截止4月30号，甚至预售新房的去化周期已经达到了24.9个月，近三个月的去化周期一直都在24-25个月之间，如果是单算外围的区域的话，去化周期还会拉长的更久，虽然还没有达到库存36个月的停止供地线，但是小阳春的销量都是如此的话，后续的想象力也是十分有限的，可以说今年没多少人在深圳买新房了，所以针对外围区域的新房去库存肯定是政策重点侧重的方向，因为上个月高层定调之后，很多政策都在朝着这个方向进行制定。

而现在大家为什么不敢买新房，其实原因还是不少的，而外围郊区的新房就更是难上加难了，就像最先松绑的一线城市广州，即使是把所有区域120平以上的限购都放开了，还是没能换来大面积的销量回暖，而深圳这次的出手只能说是比较保守了，所有预计6月以及接下来的7月可能还会继续出台松绑政策，特别是七月的重大会议之后，整体的基调和方向会更加明确，当然，现在虽然是给到新房的松绑，但是二手一定会迎来一个窗口期，因为以价换量还是二手现在能出货的最重要原因，因为一线城市的需求还是存在的，不可能一下子就磨灭掉。

而很多人说楼市已经进入到持续下行期了，为什么不能直接马上松绑一线的限购甚至是户口，因为如果这样做了，房价重新大涨，那上下游产业又回暖，甚至直接带动周边城市的上涨岂不是很好的选择吗？

其实咱们要清楚，现在已经不会把房地产当做短期刺激的工具了，因为是放弃这条路了，过去几轮楼市的上涨确实是通过房价上涨营造稀缺的氛围，然后让购房者再加杠杆进行买入，配合金融政策把房价做上去了。但是现在已经没有这个条件了，因为去年开始，我们就清楚供求关系已经发生了重大变化，无论是从土拍端还是新房项目端，供大于求是摆在面前的现状，特别是三四线城市，很多房企已经放弃拿地了。

而房价的快速上涨，透支的是未来的需求和购买力，房企拿地王的时候，是假想自己的业绩和增长还会跟过往一样高，但是一旦风险来临，房企也是很难解决掉这个高杠杆的债务压力，所以才从恒大开始一系列的暴雷和出险操作，连混合制的房企万科也传出要卖掉深圳总部的地块了，可以看出房企也只有真正的断臂才可能求生，如果还想玩虚的，那结果只能是暴雷甚至破产重组。对个人也是一样，玩经营贷的操作其实也是建立在房子还能增值的基础上，不然借出来的利息对很多炒房客来说就是噩梦。

现在银行也在不断收紧这块的操作了，因为风险很大，很多房子的评估价在这几年迅速缩水，如果1000万的房子，缩水20%那就是200万，假设银行一下子要这些炒房客补上这200万的差价的话，估计很多炒房客只能欲哭无泪甚至走到法拍的结局了，最终只能落得赔个底朝天的操作。所以现在各方面都在强调防范风险软着陆的话语，其实就是这个原因，潜在的风险比表面的出险危害更大一些。

而现在的效果大家也都看到了，二线即便全面松绑能产生的水花也不是很大了，成都已经放开了，包括天津、杭州等估计也不远了，所以二线也吸不动三四线的购房需求了，一线核心区的话估计还能吸一波，只是不会这么快松绑，也就没办法短期内增长了，一线外围就很难产生虹吸力，因为一线的郊区竞争力跟二线也是差不多的，而且底牌出的越多，市场的期待反而会更加低，而且户口层面，广州和深圳的竞争力是差不多的，最有含金量的是北京和上海。

所以上海也在不断试探户口的门槛降低，上海新房的成交也得到了不错的反响，北京在户口这块还没有大的动作，所以，一线来看，广州会最先裸奔，其次是深圳，接着是上海，最后才是北京。深圳对土拍的依赖度相对是比较低的，但是高昂的房价还是给各行业带来了不小的成本和负担，因为房价很难凭空上涨了，没有购买力和真实需求支撑的话，再跌下来那就是硬着陆了。

所以，大家要明白，这一轮的传统调控逻辑已经基本明牌了，而挤牙膏式的政策很难让市场真正完成触底，回暖的结果也是大家能预知到的，而且年轻人已经比较清醒了，不会愿意压上自己30年的时间去还房贷了，而公共基础服务的成本的涨价，也让大家更会捂紧钱袋子了，因为只有收入真正提升了，大家才敢于去消费，不然的话，存钱的人只会更加多起来，当然，楼市现在的阵痛也是在为过去的高增长进行买单的，需要时间去消化，挤牙膏式的操作也就是这个目的，只是作为刚需的话，至少到下半年再看市场的情况进行决策，政策没触底，价格很难短期触底。