数据出炉！广州五一黄金周火了，有单盘成交16亿......

今年五一前夕，官方就发布了楼市重要方针：消化存量房产、优化增量住房，抓紧构建房地产发展新模式。

随后一周内，京津深三城进一步放松限购政策，释放购房需求去库存。此外，自然资源部近日印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让。

新政策都非常重磅，且较以往政策有了新方向，重心在 “消化存量房产+优化增量住房”，一方面是出台更多政策，让大家愿意买；另一方面是减少供应量，政策在提高需求和抑制增量方面发力，双管齐下。

那么，红五月之际的广州楼市情况如何？

五一黄金周前夕，海珠火了！

据市场数据，海珠网红双子星，中海大境及保利燕语堂悦抢跑出货大火！奠定此次五一楼市主基调：

主城为王。

其中，首开即巅峰的保利燕语堂悦，4月29日，项目开放3天即开盘，接近500万起价的房子，哗一下卖掉16亿。

五一期间，加推了一条四房梯腿，新加推单位为A2#，建面约112平四房，总价约650万起。

凭借燕岗地铁站旁，以及宝玉直、大体量项目几个王牌，五一期间燕语堂悦人气依然很爆。拿下市区成交量&来访量双TOP 1。

同样抢跑红五月，红透五一的项目，还有中海大境。3月底首开后，一个月不到再次出货斩获9亿元加推业绩。

加推共计136套，上的是全盘最靓的2栋楼王及6栋园景楼栋。而推货面积段，包括之前的“断货王”小面积125平户型“返场”（34套），以及2栋楼王大户型。

这批户型称得上市场的王者，各个户型都能引起市场的追捧。五一期间再吸金3亿元。

这是来自阳光家缘的官方数据，2024年1-4月广州核心区高端物业网签榜单中，中海大境网签99套，以绝对优势拿下销冠宝座。

此次五一假期，火热的楼盘还有——新世界天馥。

目前白鹅潭的在售项目中，四房普遍做到110平以上，400万这个预算在白鹅潭其它项目只能选到3房产品。

天馥加推98方四房产品，做到四房两卫，自带周边片区top级交标。附加省一级西关培正小学，及步行就到5号线地铁站的优势，有部分二胎置换客及本地客首次到访就认购。

此外，不少客户心仪已久的108方全南向四房，本月亦将推新。 黄金周期间，该产品也因为“看户型图就够了”创下了客户到场1小时内即成交的最快成交记 录。

据了解，新世界·天馥五一期间日均新客户来访超100多组。

据市场消息，截至5月5日，天馥推出的50套“黄金周”特惠单位，去化已超过半数。

荔湾另一个在销热盘理想花地瑧园、理想花地朗庭，凭借大城整体规划，以及省实系名校加持也在五一期间劲销3.2亿。

同样官宣收获省实学位的中海浣花里，五一期间交出过亿元销售佳绩。

红五月，广州楼市成交持续回温

据广州中原研究发展部，五一小长假及前夕（4.27-5.5）广州累计22个项目推新（其中3个新开项目，19个项目有新加推）， 共有2106套新货上市。

开发商积极配合购房者五一放假期间的购房需求，采用限时优惠、以旧换新、清栋优惠、赠送物业管理费等方式拉动客户置业需求。

关于2024年广州五一假期楼市部分分析解读：

今年“五一”楼市存在以下特征：

一、多个优质全新大盘提前抢跑。今年五一小长假有5天，大部分客户有外出计划。

4月中旬以后项目就开始抢跑开盘，例如公园前地铁站附近的君熙府，“五一”前夕推出了93平方米、单价“6字头”的特价单位后，“五一”继续优惠活动，吸引了几十名周边想换房的地缘客户。

保利燕语堂悦4月29日开售推出250多套货，据保利公布的数据显示，开盘热销16亿元。

二、产品创新，部分户型使用率高达114%。广州容积率新规在2023年8月公开征求意见，11月开始落地执行；

本次五一假期，购房者可以感受到大量新项目在容积率新规下的户型设计：越秀观樾110%的使用率、琶洲南TOD二期、保利燕语堂悦超过100%使用率，保利滨江和著部分户型能达到114%使用率。

在新规下部分项目飘台有80厘米宽，业主可以有更多的创意使用方法；还有一些项目是将飘台降低，与地面平行，增大使用面积。

这样的创新对老旧房屋的业主非常有吸引力，置换后直接提升居住的舒适度。

三、开发商诚意足，优惠力度大，促销方式多样。由于近期广州遭遇暴雨天气，五一期间也是大雨不断，4月大多数楼盘的来访量比3月明显下降。

开发商销售压力大增，采取更具竞争力的价格策略来吸引购房者，而购房者也是雨天外出玩不尽兴，转为售楼部看房。

越秀珠实城发·江湾和樾也推出了数套特价单位，比如一套138平方米单位，原价1119万元，打折后980万元，优惠多达139万元。

第一天上午就有多名海珠和天河等区域的改善型买家到场看房。位于番禺长隆万博附近的耀胜新世界，“五一”假期吸引了不少看房的客户，项目促销88折后，有单价5.6万元/平方米起的单位，叠墅复式单位6万元/平方米起。

此外天河改善项目联投文津府也推出了以旧换新的销售策略，5月2日单日销售8套。此外还有限时特价、物业管理费减免等等优惠措施。

区域总结：中心五区推货占“半壁江山”，海珠No.1

今年五一假期广州58%推货量集中在中心五区，在新货加推方面以改善客户为主场。

其中，海珠五一假期推货量674套，大部分为较为热门的新项目，例如保利燕语堂悦、中海大境和琶洲南TOD二期项目，去年五一海珠区仅为50套。

其次是白云区，累计推出330套单位，大部分项目以顺销项目的加推为主，去化一般。

越秀的君熙府4月21日抢跑。天河和荔湾在3-4月已经大量推新，5月大部分项目以顺销为主。

近郊四区推货量仅为651套，同比下降9.7%，番禺区加推量同比上涨143%。

主要来自新盘保利滨江和著抢跑开盘，该项目位于番禺区大石板块，共有塔楼、板楼两种格局设计，4栋32层住宅，2T4/2T2，共366户，86-142m²三至五房，均价为3.6-4.4万元/㎡，价格到位吸引项目周边的地缘客改善客户和部分海珠天河刚需外溢客户。

其他区域加推均有大幅度下滑，大部分项目以顺销，并加大优惠力度，去库存为主。例如番禺刚需项目保利领秀海内部员工房源20套，全南向户型74-125㎡，最高优惠30万元，秒杀房源单价为2.2万元/㎡左右。

远郊项目推货量环比降低64%，增城过去是五一假期的推货主力军，在2021年时推货1658套，今年仅有320套。

主因也是增城近两年来新增供地少，新上市项目少，增城优质货源买少见少。目前增城部分优质项目特价优惠客户，例如中铁国际公馆五一放价优惠，1.25万元/㎡买复式户型。

板块方面，今年五一假期广州共有19个板块开盘或加推，各方面因素影响，整体去化率约14.1%。

本次五一假期，去化率比较抢眼的板块为海珠的三个板块，冠绝三强：琶洲、工业大道以及赤岗板块，首日去化率在20%以上；

相比之下，部分白云北部和增城等的项目去化率则相对偏低。客户对中心区优质板块的追捧，可见广州市场需求“分化”明显。

客户对核心板块物业的购置需求，比外围区项目更加强劲。

其中，琶洲板块优质改善盘——琶洲南TOD二期项目推货量仅为28套，去化率超5成。

海珠工业大道的新盘推货量居首位，在当前的楼市氛围下，去化率33%，较为可观。

近两年来置业人群以改善客户带动整体客群，且市中心的优质地块入市，带动置换客户需求。

目前刚需购买力略显不足，购房信心处于修复阶段，也担心购房后房价下降，入市也颇为谨慎。白云区的几大项目均在白云西部或者北部，首日去化率不足10%。番禺、荔湾顺销项目加推也表现一般。

五一楼市总结：楼市整体以去库存为主，区域成交冷热不一

综合调研情况来看，五一各市场主体对后市仍保持信心，客户来访量较平时增多，活动增多，大部分项目以顺销为主，采取各种优惠措施和有吸引力的活动促销，带动客户入市热情，目的均为去库存，缓解开发商资金压力，预计五一后两天客户回流，成交量还会更好。

全市相比而言，中心区的改善型项目较近郊和远郊刚需型项目成交理想。本次五一由于天气大雨连绵不绝，较多客户暂停外出计划，仅在周边短途散心，闲暇时间去新房项目上看房，了解目前创新性、适用型的产品设计，激发了部分客户改善置换的热情。

在目前的大环境下，广州各区域成交“冷热分化”明显，分化态势从区域扩大到项目，部分缺乏规划利好、存货较多，且优惠措施不明显的项目，获取客户的难度依然较大，例如白云北部、增城未有地铁的板块，表现略显乏力，楼市基本以特价优惠带动客户成交。

市中心的改善项目表现还算可观，但也有部分改善客户入市略显犹豫。5月高层已经牵头统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，据数据统计有41个城市去化周期超过36个月。

目前广州去化周期为22.9个月，预计后期对于去库存这方面还会有利好措施出台，建议客户在5月各种利好下，及时入市。

来源：广州中原研究发展部、广州楼市情报、市场消息等

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。