楼市重磅定调来袭，新的转折点即将到来

楼市的最新的定调已经来了，可以说是非常重磅的一次了，直接由政治局进行发声，而且提出了政策的新方向和思路，对后续的楼市走势有着指南针的作用。首先，会议强调了要持续防范化解重点领域的风险，这个其实就是软着陆的要求，已经提过很多次了，包括楼市自身和衍生的风险等，这是这轮楼市调控的目的，不能直接硬着陆的操作。

其次，则是继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人的权益。这个其实也是大家听过很多次的了，因为从22年就已经提出了要保交楼，当时暴雷的房企还没有现在这么多，大家的感受也没如此强烈，而现在呢，头部的民营房企大部分都已经出险暴雷了，所以过去几年买到不烂尾的新房已经算是佼佼者了，而对房地产行业而言，如果连最基本的产品交付都做不到的话，那消费者又有什么勇气去买入上百万的新房呢，这个信心才是最基本的，因为谁也不想花钱买罪受，这是基础性的保障，因为新房的烂尾，反面也促进了二手的以价换量，因为大家现在只敢认准现房了，即使是混合制房企也不能完全保障说一定不会出险，所以保交楼的工作必须要加快，甚至要尽快清理掉不愿意保交楼的房企，给市场一颗定心丸。

然后是会议最精华的部分，提到了要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。很明显，这次的定调还没有说的特别直白，因为消化存量房产其实就是卖新房去库存，因为现在房企暴雷的根本原因还是手上的房子卖不出去，现金流回不来，一直靠融资没办法解决根本问题。因为过去是依靠涨价来去库存的，市场一涨价，大家就开始蠢蠢欲动了，因为买涨不买跌是过去这二十多年来形成的惯性，而现在的市场已经完全不一样的，杠杆率咱们到了63%左右就加不动了，之前有些业主尝试抱团涨价的操作，甚至制定了房价五年上涨计划等，最后都被市场打脸了，反而让其他业主得到了降价出货的机会。

因为关注楼市的朋友都知道，长期看人口，中期看土地，短期看金融，想要让楼市重新回暖，最核心的问题就是要老百姓手上有钱，并且愿意去花，不然的话，房价的支撑靠炒房客炒作的话，是很难长久的，因为总要有人去接盘最底部的房子，不然整个循环很难做起来，因为无论是刚需还是改善都得有钱才能支撑起购买力，不然的话只是镜花水月。

而大家回想前几轮的楼市，那时候大家的杠杆率还是处于低位的水平，6个钱包都还没完全用上，人口也是处于持续净增长的状态，有需求，也有资金的实力，所以只要有刺激性政策马上就很多人冲进去买房甚至抢房了，生怕买晚了一天就得多花几万块。而现在的市场是缺乏预期和信心的，政策挤牙膏式的操作，其实就慢慢养成了大家不着急的心态，因为知道政策还没到底，所以观望和等待才是最佳的应对之策，以不变应万变，而且大家的杠杆率也确实加不上去了，就像恒大一样，硬要加杠杆的话，得到的结果只有暴雷和烂尾。而现在很多人并不是完全不想买房，一方面是手上的房子很难脱手卖出去，另一方面是买房不赚钱甚至亏本了，导致了观望的情绪浓厚。

而回顾9年前，在2015年12月中旬的政治局会议中说到的则是，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。可以看出来，当时是希望依赖农民工的进城加快需求的增加，并形成购房的闭环，而现在呢，该买房的农民工基本都已经买了，买不起的再怎么刺激还是买不动，咱们的市场和环境发生了变化，政策的着力点自然要进行调整。

而大家都知道，现在的存量房挂牌是在不断增高的，当然这里是指广义的存量房，包括了二手房和新房的，根据诸葛研究院的数据来看，今年3月二手住宅的挂牌量同比上升了54.08%，连续19个月出现了上涨，而且二手的挂牌量已经是成交量的21.5倍了，很明显现在大家都在抓住政策期不断出货，而要想成功套现，只有不断降价甚至创造最低挂牌价才可能出圈，价格也是不断刷新底线，甚至大家现在去贝壳这种二手交易平台，不少城市的小区成交均价都已经看不到的，因为也是担心大家的预期过低，不会轻易的成交。所以现在去掉二手房的库存，一方面是让大家不要增大挂牌量了，另一方面则是要继续降价把最便宜的房源给出掉，价格到位了，销量还是可以释放掉一部分。

而过去我们都知道，有些城市的新房和二手房是价格倒挂的，这里就不点名了，所以当二手继续下降后，新房价格的倒挂优势自然就更加少了，想要那么容易的卖掉新房也更加难了，而新房直接影响的就是土拍的价格，所以如果处理这些二手房也是一个棘手的课题，现在不少地方在用以旧换新去拉通二手和新房的桥梁，这种方式既解决二手的挂牌，又能帮房企消化新房的库存，但是资金来源却是个大问题，因为过去地方可以靠卖地快速的获得大量的现金流。

但是这几年用城投或者国央企来拍地拿地，其实还是左手倒右手的操作，民企愿意拿地的城市和区域明显少了很多，所以城投的高负债本质还是地方所创造的，当然，最后会不会承担另外说，毕竟城投也是公司，也拥有破产的权利，只是至少现在还没破罐子破摔。根据统计局数据来看，截止3月末咱们的全国的新房库存约7.48亿平方米，已经连续三个月超过了2015年的历史高位了，很明显，现在的库存还是以前的那种库存了，只是想要找以前购买需求的那群人不容易了。

所以从这次的定调来看，后续土拍的供应可能会出现缩减，先从供应端去降低，然后去提升房屋的质量提升，也可以说是供给侧改革了，刚需的房子已经够多了，而接下来的政策肯定是重点侧重于新房和二手房的操作，新一轮的救市已经从北京松绑限购开始拉响了，二线也就剩下三四个城市没有松绑了，而房地产税还是悄无声息，或许就是黎明前的平静吧。