任泽平的三个建议：真的能改变房地产的趋势吗？

　　任泽平博士是典型的大词主义者。

　　他认为２０２４年解决楼市危机很容易，就三招。第一招，降低利率；第二招，取消限购；第三招，国家收购用于租赁房保障房。

　　这三招不能说没用，但一定救不了中国楼市。

　　先说第一招利率，降低利率还有多少空间？

　　能不能彻底把利率降下来？

　　要看存贷差，空间有限；日本学者辜朝明要激进得多，认为应该降到零利率，修复负债表是中国走出经济衰退的关键，而不是去从结构上调整供给。辜朝明是《大衰退》的作者，结论之一，就是日本当初把利率降到零，扩大财政赤字，或可让日本早十年走出衰退。

　　对购房者来说，零利率太诱惑了。

　　问题是不太适用当下的中国，因为楼市的底层逻辑不同。中国楼市的底层逻辑不是追求供求平衡，是地租。政策的价值取向是如何保证土地出让金，这是地租经济所决定的；如果没有土地出让金的支持，各地方财政将集体入不敷出，只能靠发行特别国债务过日子，现在已经是捉襟见肘，财政赤字率也已经从多年坚守的３％，提高到了３．８％，不太可能实行零利率。

　　辜朝明的零利率做不到，任博士的低利率也空间有限，楼市的局面，不能斩断供应端，从需求端注定救不了市。

　　再说第二招限购，限购是鸡肋。

　　全面取消也没多大意义，弄得不好反而成了唱空楼市的序曲。

　　网上有个笑话，专家分析称，一旦解除计划生育，人口将迎来报复性增长，结果呢？出生率下降到了历史低点；专家又分析称，疫情一旦解封，将迎来报复性消费，结果呢？中国的消费指数彻底钝化了；专家又分析称，一旦降准降息，股市将迎来报复性反弹；结果呢？从老胡一入场，一路下跌。

　　这些反向的结果说明了什么？

　　说明有形之手的限制本来就是虚脱的，根本主导不了市场；真有买房的冲动，贪婪的资本会有无数的办法冲破限购；没有买房的冲动，限购纯属自欺欺人的鸡肋。

　　所谓限购是一线、强二线城市的事，2024地产商和城投的负债都接近边缘，降价销售将是大概率事件，既然没有上涨的预期，打开一线城市的限售也不太可能大卖；因为一线城市房价之高，又岂是刚需所能仰视的？能不能大卖完全取决于投资性消费的大资金入场，投资性消费要有上涨的预期，大资金现在会看好楼市以及整体中国经济吗？现在很明显，２０２４的是降价的预期，谁投谁赔，那么，你打开限购的意义是什么？

　　再说第三招国家收购。

　　这与黄奇帆是一致的，但黄奇帆说的是非常局面下的非常手段，任博士关注的是消化存量市场，这又不太可能，因为楼市的存量市场量级太大了，已交付一年以上未售出的存量就高达６亿平米，金融根本资本玩不起，所以起不到调整供求关系的作用。

　　如果2024年销量继续下滑，已经堆起的待交付面积和二手房存量市场都是巨量，在化债年中，国家又拿什么去收购？中国还有这个融资空间吗？

　　楼市将是一个不可能之三角：

　　房子不能大降，否则土地财政就结束了；房子必须大卖，否则土地财政就结束了；继续土拍不止，否则土地财政就结束了。

　　根本的问题在土地财政，过度依赖土地出让金。