“以旧换新”的风吹到一线城市，深圳13个楼盘入场，有网红盘成交已破亿

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

买房“以旧换新”浪潮席卷全国超30城后，首次在一线城市落地。

4月23日，深圳市房地产业协会（以下简称“深房协”）、深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）联合开展深圳商品住房“换馨家”活动。

“换馨家”活动面向深圳所有计划出售二手商品住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的购房居民，房地产开发企业向购房人提供建议不少于90天的“保护期”，约定期限内如成功售出旧房，则继续完成新房交易手续，如未售出，解除协议并无条件退款。

“相比政府和国企，行业协会来推动‘以旧换新’是最合适的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，中介行业协会可以调动旗下中介机构的积极性，而中介机构和从业人员又是连通卖方和买方、新房和二手房的最佳载体。房地产行业协会能够调动开发商参与的积极性，又与政府机构有密切关联，可以就推动房地产良性循环向政府部门建议一些优惠的政策。

对于“以旧换新”政策执行效果，多名业内人士认为仍有待检验。换房群体对房子要求较高，这就要求开发商真正提供质素不错的房子。同时，深圳市场仍承压，要在90天“保护期”内卖掉旧房的考验不小。

图源：图虫创意

首个试水楼盘成交破亿

与其他城市由政府主导不同，深圳的住房“以旧换新”主要是市场力量驱动，参与主体包括开发商、购房者、中介机构和行业协会。

“换馨家”活动，即开发商、中介机构与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民三方开展“卖旧+买新”的换房联动。

具体而言，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于90天），中介机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期。在协议约定期限内，旧房售出的，开发企业和换房人按约定继续完成新房交易手续；旧房未售出的，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担违约责任。

在整个流程中，购房者能够获得的权益包括：开发商对换房人意向购买的新房设定“解约保护期”，如旧房未售出可无条件解除协议；开发商和中介机构按约定在购房价款、交易佣金等方面向换房人提供优惠方案；在新房交付前，中介机构为换房人提供租房佣金优惠服务，解决居住问题。

据时代周报记者了解，参加“换馨家”活动的首批楼盘有13个，以刚需楼盘为主。

位于中心区域的楼盘有4个，均在南山，分别是云海湾花园、金众云山海公馆、前海宸湾、“网红盘”绿景白石洲璟庭，地段优越但综合素质不算突出。位于赤湾的前海宸湾（备案名：伴山伴海广场），于2022年6月获批入市，推出的246套房，目前已销售170套；位于前海的云海湾花园处于尾盘在售状态。

多个在龙岗、光明等非核心区的刚需楼盘或难以获得改善群体青睐。譬如光明新湖街道的安联尚璟府，去化明显承压。该项目于2021年12月备案入市，推出353套住宅，截至目前处于“已备案”和“已签认购书”状态的房源107套，去化率约30%。

李宇嘉建议，参与“以旧换新”的开发商，绝不能推尾货借机去库存，而是要拿出优质的项目参与活动，要有价格上的优惠，要选择以改善购房为主、且需要“卖旧”才能“买新”的业主和偏改善的在售新盘。

行业协会下场前，深圳已有开发商抢食“以旧换新”“头啖汤”。

4月19日，绿景白石洲璟庭联合乐有家试水“以旧换新”。乐有家提供的数据显示，在4月20日-4月21日的周末，经过集中主推，绿景白石洲璟庭上客量与成交转化率双双提升，两天上客288批，“以旧换新”成交7套，成交金额破亿元。

绿景白石洲璟庭，时代周报记者摄于2023年10月

90天卖房或为极限挑战

“以旧换新”蔚然成风，与二手房交易成为市场主流且去化困难不无关系。

克而瑞监测数据显示，2024年以来，重点城市二手房市场相对活跃，自住需求刚需消费降级，涌入二手房市场，分流新房热度。合肥、南京、苏州、厦门、天津、武汉、郑州等城市近两年二手房市场份额增长迅猛，今年一季度二手房成交规模持平甚至超过新房，二手房市场份额在6-7成不等。

深圳市场的主力成交也是二手房。今年一季度，深圳累计网签一手住宅4844套，过户二手住宅9088套，二手房成交规模是新房的近两倍。

二手房成交有所回暖，但去化仍面临很大挑战。一名市场研究人士告诉时代周报记者，目前深圳二手房的平均去化周期在190天至200天，二手房挂牌价从2021年一季度的“9字头”，跌至如今的“6字头”，连续25个月下滑。

因此，如何在约定期限内卖掉旧房，是此轮“以旧换新”的最大难点。

乐有家坦承，深圳换房客户对于“以旧换新”最关心的是如何能快速销售出旧房，这十分考验中介机构的业务实力和平台规模。参与“换馨房”活动的开发商，给到90天“保护期”，远低于市场平均成交周期。这不仅考验中介的营销能力，也必然要求业主做出巨大让步。

多名业内人士建议，后续主管部门可完善配套政策，进一步疏通一二手房交易堵点。

前述市场研究人士认为，一方面，行业协会等部门可以呼吁更多新楼盘参与进来，增加客户选择性；另一方面，主管部门最好能够给到一些政策倾斜，特别是出台一些针对“以旧换新”客群的优惠政策。

李宇嘉建议，住建部门要加强组织和动员，从市场化和尊重人性角度，调动各方积极性，把关联各方的利益共同点激发出来。“政府的职能，就是制定政策，激励和撮合关联方。为此，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用，前者链接卖旧买新，后者敦促开发商参与和让利。另外，做好带押过户、简化交易流程、做强评估公信力等基础性制度，把税收、金融贷款优惠做到位。”

“‘以旧换新’如果要大规模推进，不管是开发商还是二手业主，都要秉持优惠价格卖房的原则。特别是开发商这一端，要让购房者看到所购新房是真正满足其住房消费升级的产品。”李宇嘉补充道。