广州旧改周报┃全国首个！广州市城中村改造条例批准通过

2024年第13周广州城市更新市场周报

（03月25日—03月31日）

本期看点

政策资讯：

本周收录2条政策，其中省级政策1条，市级政策1条，内容涉及加强低效用地再开发、城中村改造条例等方面。

行业资讯：

1.广州市——广州开启旧城改造新模式

2.广州市——广州市规划和自然资源局关于公布广州市2024年建设用地供应计划的通告

3.荔湾区——广州荔湾区花地河西片区做地项目正式启动

4.增城区——用地保障跑出“加速度”助力增城高质量发展

项目动态：

本周，广州市共发布1个项目动态：实施方案公示1项，改造范围用地面积6.4公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有7宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周无土地成交信息。

3.新盘入市

本周有15个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交628套，成交面积67390㎡；商业成交144套，成交面积14656㎡；办公成交126套，成交面积7144㎡；车位成交307套，成交面积4003㎡；合计成交1205套，成交面积93193㎡。

01

政策资讯

本周收录2条政策，其中省级政策1条，市级政策1条，内容涉及加强低效用地再开发、城中村改造条例等方面，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：《关于进一步加强低效用地再开发提升资源要素保障能力的通知》（公开征求意见稿）

发布单位：广东省自然资源厅

发布日期：2024-3-25

文件要点：

1、明确低效用地认定标准。调查评价对象为经第二次全国土地调查及最新年度国土变更调查确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的存量建设用地。（1）涉及低效居住用地（含城中村）的：可对照美丽宜居的目标，结合国土空间规划管控要求、公共卫生安全、房屋安全、消防安全、配套设施状况等方面进行调查认定;（2）涉及低效工业用地的：可对照集约高效的目标，结合国土空间规划管控要求、产业导向、土地利用效益、安全生产标准、环保要求等方面进行调查认定;（3）涉及低效商业或公共设施用地的：可对照便民惠民的目标，结合国土空间规划管控要求、设施落后、废弃或空置情况等方面进行调查认定。

2、国土空间规划为编制依据。低效用地再开发应当以国土空间规划为基本依据，严格落实“三区三线”划定成果,对于改造方向暂未明确且全部纳入城镇开发边界内的低效用地，允许在国土空间总体规划中进行功能留白。

3、明确科学有序推进项目实施。低效用地再开发要根据国土空间规划，区分轻重缓急，结合需要与可能，编制改造年度实施计划，以改造项目为单位明确改造范围、面积、改造模式、实施步骤、改造目标等，确保改造项目有序实施。

4、鼓励补偿、安置区分实施，合理确定补偿安置标准。探索城中村改造项目补偿、安置区分实施，充分改善原居民居住条件的同时合理确定安置复建量，即按照被拆除房屋评估价格对被补偿人予以补偿，以经依法认定的原住宅用房建筑面积结合被补偿人家庭的户口人数确定安置面积。

5、实行清单式“净地”出让。低效用地再开发项目内新出让土地必须土地权利清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件。

6、增加保障性住房建设及“平急两用”公共基础设施用地供应。拆除新建类城中村改造地块除安置房外的住宅用地，可结合实际按一定比例建设保障性住房。改造项目提供保障性住房和“平急两用”公共基础设施用地的，对改造项目在规划用地性质、建筑规模等方面予以支持优化，并采取区域统筹方式落实利用平衡。

7、明确支持多元主体参与低效用地开发。支持国有企业、民营企业及村集体经济组织各尽所长，通过多种方式参与低效用地再开发。

2.文件名称：《广州市城中村改造条例》

发布单位：广州市人民代表大会常务委员会

发布日期：2024-3-29

文件要点：

1、明确城中村定义。《条例》所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已征为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

2、明确意愿征集比例。《条例》明确，拆除新建类城中村改造项目启动之前，区人民政府应当组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。

3、明确征收补偿标准。征收集体土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。城中村改造村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式。征收集体土地涉及非村民房屋的，应当充分听取意见并对其合法权益予以合理补偿；针对不同意见，应当认真研究论证并以适当方式及时反馈处理意见。

4、明确回迁安置要求。《条例》第二十二条明确，征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。

5、明确配建保障性住房。《条例》第三十一条明确， 城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例建设保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹调节。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先建设保障性住房。

02

行业资讯

1.广州市——广州开启旧城改造新模式

广州旧城改造揭开新一页。3月18日，花都区集群街2号正式开拆，成为广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目，走出政府主导、引入开发商拆建之外的第三条路径——自主更新。广州今年计划继续探索试点危破房改造，由业主自主筹资实施，目前正研究制定系列配套政策和指引。当中非常关键的一点是，不得增加户数、改变用途，明确改造目的是改善居住条件、完善功能配套，而不是房地产“再开发”。

广州拟出台政策引导业主出资改造房屋。城镇危破房改造，近年来第一次在广州市住建局公布的年度工作计划中出现。市住建局2024年工作计划提到，扎实推进老城区有机更新，加大城镇危旧房屋改造，完善配套设施，改善群众居住条件。日前，《广州市旧城镇改造实施细则》公开征求意见，首次提出，旧城镇全面改造或混合改造项目，可由改造范围内的房屋所有权人直接出资，作为改造主体实施改造。

自主更新有望成为城市更新第三种模式。“城市更新经历过政府主导、开发商主导两种模式，业主自主更新将成为城市更新的第三种模式，并且在未来占据相当重要的位置。”王世福说。随着越来越多房屋进入“中老年时期”，不可能全由政府大包大揽，也不再通过房地产大拆大建，业主将作为改造的主体（“甲方”），主导危破房的有机更新。王世福认为，有别于引入开发商进行推倒重建、以高容积率替代低容积率的增量时代，城市更新进入存量时代，利益格局回归到“业主翻新自己的建筑”，改善自己的居住条件，模式因此调整为“自出资、自获益”。

2.广州市——广州市规划和自然资源局关于公布广州市2024年建设用地供应计划的通告

3月29日，广州市规划和自然资源局发布《广州市2024年建设用地供应计划（以下简称《供应计划》）。

根据《供应计划》，2024年全市住宅用地供应计划595公顷，占计划总量的20%。其中，商品住宅用地501公顷，占住宅用地供应计划的84%，占计划总量的17%；非商品住宅用地94公顷，占住宅用地供应计划的16%，占计划总量的3%。

根据《供应计划》，2024年共计供应93宗涉宅地，其中南沙15宗、黄埔12宗、白云10宗、增城7宗、花都9宗、天河6宗、从化10宗、番禺10宗、荔湾12宗、海珠2宗，越秀零供应。

3.荔湾区——广州荔湾区花地河西片区做地项目正式启动

荔湾区人民政府、广州市建筑集团有限公司，举办了花地河西片区做地项目合作协议签约暨项目启动仪式。仪式上，荔湾区土地开发中心与项目做地主体——广州市花地河城建有限公司签订“花地河西片区项目合作框架协议”，共同推动片区统筹做地及新一轮城中村改造的荔湾实践。

花地河西片区是全市首批（14个）做地试点之一，是荔湾区老城市新活力重要空间节点和白鹅潭商务区重点功能片区，做地范围共计82.1公顷，其中，城中村改造范围共计63.1公顷。项目总投资约180亿元。

做地范围涉及到旧城、旧村、旧厂，以及绿地、水系、市政设施等要素，整合归宗成片连片形成更为科学的规划范围，全面提高土地利用效率，更有利于城市结构优化、有利于经济社会发展、有利于历史文化保护、有利于宜居环境改善、有利于公共基础设施完善、有利于社会综合治理。

在顶层设计方面，市里对做地项目的编制指引、审查指引、集体土地流转操作指引、征收补偿原则等，均制定了完善的体系，各区可以结合本区做地工作的实际情况，制定细则和模板。统筹做地的核心原则是“依法征收，净地出让”，主要方式是做储分离，土地整理各项前期具体工作由国有企业负责开展，待形成净地后向土地储备机构申请交储。对于这种新模式，各区在实践过程中发现了不少堵点，主要集中在引入企业后，企业和政府如何分工；企业如何配合土地征收；企业资金如何给被征收人支付补偿款；安置房的建设如何解决土地归属及建设路径等难题。

4.增城区——用地保障跑出“加速度”助力增城高质量发展

重大项目是经济发展的“压舱石”，自然资源要素保障是加快重大项目建设进度的“助推器”。数据显示，2023年增城区用地报批取得“全市产业用地获批宗数第一、产业用地获批面积第一、成片方案获批宗数第一、成片方案获批面积第一等“八个第一”的突出成绩。全年获批用地项目共87个批次9564亩，其中产业用地6613亩，同比增长近3倍，创增城历史以来新高。

提前谋划高效编制成片开发方案。城区分局将4个成片开发方案划定成85个片区，涉及我区广州东部公铁联运枢纽、开发区仙村园区、开发区宁西园区、开发区核心区等重点平台，为推进我区重点产业项目报批提供前提条件，有力推进项目早落地、早开工、早投产，进一步夯实‘产业立区’的基础。

快速响应积极申请先进制造业用地指标。增城区分局充分利用省市强化先进制造业用地保障政策红利，主动作为、靠前服务，在前期征地和招商阶段，尽早明确符合条件的项目按规定申请使用先进制造业用地指标。

精准发力疏通卡点痛点难点。增城区分局最大限度发挥“短板理论”效用，聚焦“卡脖子”环节，打通组卷报批向前延伸，向后拓展工作新链路，从组织、技术、流程上共同提升报批质效。借助增城区土地供应保障专班平台，建立全区报批沟通枢纽，制定每周攻坚目标，精准破解制约报批进度瓶颈，高效补齐短板弱项，推动实现用地报批全面突围破局。

协调联动与镇街同向同力同心。镇街也积极发挥属地优势，调动基层工作积极性，做实做足做细报批基础材料收集和群众解释工作，做到心往一处想、劲往一处使，合力解决历史遗留土地难题，使“难解”问题“有解”，让“有解”问题“优解”，实现区镇双向“奔赴”。

03

项目动态

本周，广州市共发布1个项目动态：实施方案公示1项，改造范围用地面积6.4公顷。

1、实施方案公示

1

广州市黄埔区联和街道华沙社区留用地及旧村统筹开发项目

项目区位：目位于广汕公路以北、东临黄陂生态湿地园、南临广汕公路、西接天鹿南路、北至和沙街

改造范围用地面积：6.4公顷

规划建筑面积：13.1万㎡。其中居住用地7.6万㎡，商业兼商务用地5.6万㎡

实施主体：联和街华沙社区沙湾经济合作社

改造方式：全面改造

改造模式：自主改造

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有7宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周无土地成交信息。

3.新盘入市

本周有15个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2024年3月25日至2024年4月1日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

周报

如需了解政策详情，以及更多广州/佛山/深圳等城市更新项目合作机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。