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幸存房企的周期之道:新周期下的高质量发展

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未来房地产要发展,必须摒弃高杠杆、高负债驱动的旧模式,转为靠内生动力去驱动的新模式,要靠业务产生正向的现金流去驱动。

文|每日财报 则铭

地产行业正步入一场前所未有的深度调整期,众多房企身处其中,无不感受着前所未有的压力与挑战。2023年,百强房企销售总额同比下降逾17%,更有一些知名房企深陷困境,引发市场震荡。

楼市优等生招商、保利、华润、龙湖等品牌企业,在风云变幻中积极应对,积极探索转型之路,在多变的路况中抑扬顿挫,惊险中不失稳健,穿行于周期迷雾,日前都交出了一份蕴含亮色的年度答卷。

战争中流传过一句名言,老兵们都刻骨铭心:“战场上没有胜利者,只有幸存者。”面对不利的局面,这些房企积极转型,探索新的发展模式,经过稳步前行穿越周期。那么,他们房企的生存之道是什么?能给新时代的房企从业者贡献什么样的发展经验?

01

深度调整下的幸存者们

过去20多年,在房地产行业的黄金年代,绝大多数从业者奉行“高杠杆、高负债、高周转”的模式,企业撬动财务杠杆,举债经营,在维持高速扩张的同时也产生了大量的财务风险、产品风险、交付风险。

地产狂飙的劲头在政府强力调控下减缓,但是没有想到的是在多种因素叠加之下,市场形势骤然逆转,销售市场出现了明显的下滑,房地产的盈利能力受到影响,许多房企陷入违约困境。

不少房企退市,另有不少房企处在退市边缘。去年下半年以来,曾经的房企龙头也出现违约,今年就连市场的优秀民企代表万科也遭遇还债传言。

面对不利局面,总有“幸运儿”找到了新的发展路径。近期一批房地产企业发布了年报,我们从一部分企业年报能看到他们应对周期的能力。

根据《每日财报》统计,截止3月31日,国内已经有15家重点上市房企公布了2023年年报,其中就有11家房企实现盈利,华润置地、中海地产、龙湖集团、万科地产及保利发展5家房企盈利超百亿。从营收来看,万科、保利发展、华润置地分别以4657亿元、3471亿元、2511.4亿元的数据位列前三。7家重点房企营收超过2022年。

例如,盈利最高的华润置地2023年营业额2511.4亿元,同比增长21.3%;核心净利润277.7亿元,同比增长2.9%,连续18年保持增长。销售方面,2023年,华润置地实现签约额3070.3亿元,同比增长1.9%。

盈利增幅排名前列的招商蛇口,去年营收1750.08亿元,同比下降4.37%;归母净利润63.19亿元,同比增加48.20%,迎来大幅增长;经营活动产生的现金流量净额达314.31亿元,同比提升了41.75%。销售规模也实现了逆势微增,全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米,实现签约销售金额2936.35亿元,跻身行业前五。

作为民企代表的龙湖2023年的表现也不错,去年房地产开发业务实现1734.9亿元销售额,销售回款率超过100%,稳定基本盘面,实现高质量回款,在全国房企销售排行榜上继续稳居第九。

02

加大 “开发+运营+服务”板块构建

开辟多元增长曲线

以华润置地为例,其主要业务结构是“3+1”,分别以住宅、公建为主的开发销售业务,以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务,以万象生活为核心的轻资产管理等三大业务,同时发展城市建设与运营、长租公寓、康养和影业等业态为主的生态圈要素型业务。

不动产方面,去年华润置地购物中心营业额178.5亿元,同比增长29.7%;资管业务管理规模达4274.6亿元,同比增长19.2%。今年3月,募集69亿的华夏华润商业REIT在深交所上市,实现了“投融建管退”资本闭环,为华润置地逐步向大资管业务转型奠定了坚实基础。轻资产管理业务——华润万象生活也是继续保持增长态势,去年净利润29.2亿元,同比增长31.2%。另外在生态圈要素型业务上,华润置地旗下代建业务、长租公寓、文体业务的营业收入、市场地位和品牌影响力均在2023年实现了提升。

在过去的一年中,华润置地通过做多收益来源、做轻资本模式,保持了稳健的盈利和利润结构性的改善,可以说是率先跑通了房企的新模式。

龙湖同样也是如此。2022年,龙湖开始进行调整转型探索,并于去年提出了高质量发展模式,即聚焦开发、运营、服务三大板块,涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务,充分发挥各航道之间的协同效应,深度参与城市空间、服务重构。

去年龙湖营收1807.4亿元,由运营及服务业务组成的经营性收入实现248.8亿元,同比增长5.7%。实现归属于股东的净利润128.5亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元,其中运营及服务利润贡献占比持续提升,达到60%。良好的业绩证明了高质量发展模式的可行性。

新模式相比过往这种负债规模、资产规模上升的模式,主要有三点不同。

第一,是把经营性现金流为正,放在第一位。龙湖强调未来公司要发展,必须摒弃高杠杆、高负债等驱动的旧模式,转为靠内生动力去驱动的新模式,要靠业务产生正向的现金流去驱动。2023年龙湖首次实现正向现金流,而且是五个航道都实现了正向的经营性现金流。

第二,龙湖实现了有息负债规模稳步下降。去年龙湖的有息负债是从2080亿元降到1926亿元,下降了154亿元,从今年开始,龙湖也会视市场环境保持有息负债的稳步下降。龙湖并不希望负债规模过快的被动下降,而是考虑到企业穿越周期的长期发展,保持一种主动性——靠正向的经营性现金流去带动的负债的稳步下降,而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债;

第三,开发业务之外的经营性收入及利润的稳步可持续增长,是更加持久、更加健康的。2023年,龙湖的经营性利润到达“占比过半”的里程碑,总体达到60%,标志着龙湖基本完成了转型。

龙湖管理层希望通过高质量发展这三个动作,能够让龙湖成功穿越周期,完成新发展模式的转型。龙湖管理层也在期待,期待未来有一天,龙湖的经营性收入能够占比过半,“到那时候,应该说龙湖就真正完成了转型。”

03

海内外实践证明新模式穿越周期的可行性

在欧美日等发达国家,房地产市场已经相对成熟,经过市场调整,一个国家的开发商一般只剩下少数几家,而且除了地产开发之外,经营性收入占有较大比重。甚至有一些企业,其基本盈利模式是不租不售,开发商自己做商业经营,以物业为股本,成立专业商业公司,与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。

美国科尔公司通过项目管理、工程管理获取较多的服务性收入。日本大和公司以房屋的定制收取服务费。还有一些企业,沉淀了成熟的商业管理经验,开展商业运营管理业务,获取较好的收益。与此同时,专业物业管理业务、房屋租售的中介经纪服务业务等,在发达国家的地产商里面普遍开展,经营活跃度较高。

在我国发展成熟的香港澳门等房地产市场,企业盈利模式也并不只是单一的房地产开发销售,而是混合多种经营模式。在香港十分活跃的房企香港置地,在香港中环拥有高达42%的物业,每年仅租金收益就有5亿美元。香港置地的主营业务就是出租经营,近年来几乎不涉足房地产开发业务,每年依靠租金,获得稳定的收益,是一种十分稳健的地产盈利模式。香港知名房企新鸿基,租金收益占比高达三分之一,现金流受到房地产市场波动的影响较小,业绩持续良好。长江实业地产和新鸿基类似,也是实行地产开发与租赁经营并举的混合模式,但租金收益比新鸿基略低,主要还是依靠地产开发。

在国内房企中,龙湖集团作为地产行业的优等生,也以“开发业务+运营业务+服务业务”的一体化,驱动发展模式转型升级。基于持续多年对经营性业务的投入,以及运营及服务能力与经验的积淀,龙湖集团开发、运营、 服务三大业务板块格局,成效显著。龙湖集团的三大业务板块清晰地跑通了房地产可持续发展的逻辑——开发、运营、服务三大类业务,匹配了不同的城镇化发展阶段,无论是增量时代、存量时代,使得房企皆有相匹配的业务与之对应。

华尔街投行Jefferies在研报中称,2023年是龙湖向租金模式转型的转折点,预计政策利好下融资的增加,可能会缓解市场对2024年之前销售疲软的担忧,看好龙湖强劲的执行力、丰富的零售业务以及不断提高的盈利可见性。

瑞银在研报中也表示,长远来看,房地产市场将会萎缩,大型开发商需要将其业务模式转变为商业地产模式,类似于华润置地和龙湖集团。

事实上,近日召开的国常会,用罕见的篇幅,对我国房地产市场的新模式,进行了重点表述,显示出政策层面基本形成了新共识,就是坚决摒弃高杠杆、高负债、高周转等旧模式,大力推动房地产发展新模式,预计在今年年中开始,将会陆续出台更加有利于行业发展的综合措施。房地产筑底反弹的新局面,有望加速到来。

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