老旧小区，原址重建，7层变11层，为啥还要业主出钱？

老旧小区，原址重建，7层变11层，多出的楼层房源可以对外出售，为啥还要业主出钱？

——引言

昨天老赵写了一篇文章《100%签约，老旧小区改造，原地重建、共享电梯、加装电梯，没想到这种模式支持率这么高！》，得到了大家的热烈讨论，首先要感谢大家的支持，其次，给大家说说原址重建为啥业主还要出钱的疑问。

老旧小区改造，特别是加装电梯，不同小区、不同业主有着不同想法，即使同一个小区不同业主也有不同的意见，所以，加装电梯，最难的工作应该就是“统一”意见。

老旧小区改造，解决业主出行难的问题有四种模式：原地重建、原址改建、共享电梯、加装电梯。

在《100%签约》这篇文章当中，老赵分析了4种模式优劣，大家想进一步了解的可以点击查看。

在评论区最受大家支持和欢迎的模式是“原址重建”，其次是原址改建，再者是共享电梯，最后是加装电梯。

关于“原址重建”，老赵列举的是浙江浙工新村的案例，在《原址重建！老旧小区改造“新模式”，步梯变电梯，每家多20平》这篇文章当中有详细的说明，感兴趣的也可以点击查看。

小区共548户业主，原来是7层C级危房变成了全新11层的电梯洋房，有的业主从原来的75平方，扩大到106平方，带了一个车位，需要再出资100万出头，业主们觉得很划算。

但评论里不少人有这样的疑问：既然楼房从7层变成了11层，多出的楼层可对外销售，这样不就填补了资金缺口，为什么业主还要再出资100万呢？

关于这个问题，老赵从以下三个方面来说明，希望能给大家一些思考。

一、楼栋变少了，绿化和活动空间变大了

原小区内共有14栋住宅楼，经过重建工程后，楼栋数量减少至7栋，楼栋少了，户数没变，7层变11层，还是老业主，并没有多余的房子对外出售。

可能有人会问，那可以建成17层、18层啊，多余的房子不就可以对外出售了。这样设想当然也是可以的，但会引发后续一系列的问题。

比如从7层变为18层，这个片区的的容积率将会有较大的改变，相关的规划部门是否能通过？

另外，多余的房源对外出售，又牵扯到很多问题，能否能销售出去？销售周期是多少时间？是否需要推广，营销费用多少？是否要组建销售团队等等。

那么，对于业主来讲，能否应付这些问题？所以，不是多增加一些对外出售的房源就能解决资金缺口这么简单的事了。

二、原址重建，专业团队和建筑材料都需要费用

有人说建安成本最多也就是两三千块钱，土地是原有的，为什么新增20平的面积，业主要按每平方三万五六的价格购买，这样再出资100万，太贵了。

针对这样问题，是大家把“原址重建”想得太简单了。这是一个建筑工程，更是一个系统工程，不是用积木搭个房子那么简单。

老赵下面简单说4个重建住宅小区的费用支出大项吧，方便大家理解。

1、拆迁费

原有的房子不会神奇消失，需要先拆除。这个工程人和机械工具共同完成，需要费用。业主们肯定不是自己去拆除，即使有心这样做，但没有这方面的能力，更不安全。

2、小区重建的规划设计费以及施工图纸费用

重建小区布局如何规划、建筑外立面如何设计、户型、地下室、人车动线、各种管线、智能设备线路布局、消防等等设计规划，还有出施工图纸等等，否则建筑工人也无法建设。

大家或许听说过，有的楼盘，仅规划设计费，就动辄几百万、甚至上千万，这还需要看小区规划的难易程度，收费标准是不一样的。

3、建安成本、智能系统、消防设备购买等。

比如主体结构、分包工程等建筑材料以及智能系统、消防设备等等都需要资金购买。

4、代建费

业主肯定不会自己去盖房子，也不可能到路边找一些工人直接开干，那么就需要找专业的代建公司。

而代建公司一般会收三大项费用：设计费，施工费、监理费。收费标准根据所找的代建公司品牌大小不同，收费标准也不相同，一般是建安成本或者开发总预算的3%-7%之间。

另外，诸如工程报建费、市政配套设施费以及其它各类政府规费与行政收费、建设工程成本、物料设备款项、招标代理服务费、设计费用、监理开支、项目总造价相关审计、法律咨询服务费、物业管理咨询费用，乃至市场营销支出等项目费用需另算。

三、维修资金等费用

以郑州为例，住宅维修资金为45元/平方，当然，其他税费是否减免或者需要业主来出，都是后话了。

以上若有重复的费用可以减掉，但主要收费大项都会真实发生，当然还有其他一些项目支出，就不细谈了。仅仅拿建安成本去说花不了几个钱，问业主为啥还要再出钱应该会明白了。

所以，以上只是粗略地列举了一些大项，一个住宅工程，涉及到方方面面，而且又比较专业，一般人无法做到，需要有专业的人士来做。

但原址重建，从大家的反馈来看，明显得到了更多人的支持，其他方面都是后话了，只要大家心往一处想，一起去建设自己美好的家园，才是老旧小区改造的初衷和愿望。

最后，祝大家都能心想事成。