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1，国誉府位于望京北的奶西板块，奶西离望京大致3公里左右的距离。

开车实测的时间差不多10分钟左右，道路很顺。这个物理距离，与实际的开车通勤体验，对于很多在望京居住多年的人来说，都不觉得远，所以奶西可以称为典型的望京外溢板块。

奶西的板块规划，以改善住宅为主，且以1000万以上的大改善为主。改善住宅地块比较多，总共有10多个纯住宅地块，这样能保证板块的人群体量（没有足够多的人群体量的小板块，价值会低很多），对于商业及教育配套的落地，也是好事。

奶西从板块价值来说，我举几个例子，大家可以做下参考。北京类似奶西这种比较纯粹的板块，其实并不多，所以比较纯粹的板块就是商品房相对集中，且规划较为合理的这种板块。常见的有：新北苑、万柳、世纪城、望京东、双井、朝青等。

这种板块，人群结构较为统一，且素质普遍不错，这是另一层的板块价值。从购买行为上来说，改善群体也喜欢挑着好板块去买。

所以，奶西绝对算是一个极为优质的板块，未来整个板块的保值流动性都不会差。（关于板块看法供大家参考）

下面举几个例子讲下什么是不太好的板块（嫌篇幅长这段可以不看）。第一，崔各庄板块，目前有四个新盘，虽然离望京的物理距离也很近，但是从崔各庄到望京，中间非常绕，其次板块内比较乱，不是那种拆得干干净净的板块，未来也没有特别明确的板块规划，纯以卖这几个商品房地块为主；

第二，天通苑。虽然天通苑跟朝阳的新北苑只隔了一条河，但是房价差异非常大，新北苑的房价在10万左右，而天通苑只有4万左右，很多人觉得天通苑被低估了，其实并没有，天通苑板块内住宅密度极高，且资源配备不合理，巨大的住宅规模，交通资源、教育、医疗等资源，规划都不合理，这是历史遗留问题，其次是天通苑的房子太老且品质太差。从结果看，这么多年大家用脚投票的结果就是，天通苑只值4万左右的价格。

2，目前奶西在建的楼盘有这么几个：望京樾、望京云尚，这两个盘有一些1000万以下的低总价的房子中建宸园，这是高端盘，有洋房大平层（160平米以上）和叠拼别墅两种，低密度，高品质，这个盘开盘（平层）基本上就清空了。

国誉府是最新的一个项目，以大平层为主，170-220平米，跟中建宸园类似，低密度高品质社区。

3，接下来就到了国誉府楼盘的一些基础信息及分析阶段。

楼盘的基础信息，我发一下图，大家很容易看懂：

这是国誉府的俯视图，包括了各个面积段户型的分布位置、层高（8-9层）。总体来说，地块方正，楼间距大，低密度，高品质，以纯改善为主。楼盘本身没有硬伤，

指导价8.9万；具体的一房一价表，我就不在这贴了，大家微信领。

容积率1.4（北京这种低容积率的楼盘不多）；

得房率85%（在北京的楼盘及二手房小区里，这个得房率也是比较高的）

小区内部全部是纯住宅，没有任何配建，没有任何公租房等保障性住房；

层3.25米；这在北京的住宅项目里不多见，北京绝大多数住宅的层高是2.9米。

交房时间：2026年9月30日；

物业费：9.98元/平米

户型四种：其实主要是180平米和200平米，只不过有中间户和边户，面积上有小差异。其中，180平米户型总价在1600万左右；200平米户型总价在1800-1900万左右。

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