这座城市会暴涨吗？

杭州，二手房全面放开限购啦。

不仅放开限购，增值税免征年限也统一调整为2年。

我之前就说过，2024年全面放开限购只是时间问题。

那么，杭州楼市二手房不限购，到底意味着什么？

01

浙江从资源小省到经济大省，已经成为中国转型发展的桥头堡。

而杭州作为浙江省会，长三角核心城市，其城市量级和政治站位决定了杭州如果全面放开限购，对市场的冲击是巨大。‍‍‍‍‍‍‍‍

但很遗憾，从市场信心维度看，仅二手房放开限购，扭转市场预期的作用会大大折扣。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

为什么会大大折扣呢？

正式回答问题之前， 咱们先给杭州楼市基本面做个扫描，才能明白杭州二手房放开限购，到底有没有作用。

1、杭州二手房

截至2024年2月份，杭州二手房挂盘量达到了15万套。

另有数据显示，杭州楼市二手房挂盘量已经接近25万套。

不管是15万套还是25万套，可以肯定的是：杭州二手挂盘量在15万套-20万套之间。

那么，15万到20万套挂盘量，需要多久才能销售掉呢？

来，看数据。

——2023年杭州市（含富阳、临安）二手房成交量79112套，同比上涨35%。

在同比2022年上涨35%的背景下，杭州二手房成交量接近8万套。

那么，咱们按照8万套的销售速度推算，在不新增的情况下，杭州的存量二手房需要2年到3年才能销售完。

毫无疑问，杭州二手房出现了井喷。‍

所以，杭州楼市的第一个特征就是：二手房挂盘量高企。

2、杭州二手房成交量与价格

从成交量和成交价格两个维度看，杭州二手房最近几个月一直是量价双跌的趋势。

尽管杭州二手房成交量同比增加了35%，但2023年杭州二手房均价同比2022年下跌了1.5%。

那么，为啥二手房成交量上涨，这价格还下跌了呢？‍

因为二手房成交量增加35%，不来自市场增量，而是来自对新房市场的挤压。‍‍‍‍

换句话说，本来应该购买新房的人，转而购买二手房了。

这点，看这组数据会更清楚： 2022年，杭州全市成交的二手房住宅才3.7万套，但到了2023年成交量已经达到5.4万套。

所以，杭州楼市的第二特征就是：增量减少，以价换量，且二手房成交量有挤压新房成交量的趋势；

嗯，你们懂的，这都是房企爆雷给闹的。

3、杭州新房库存量

非常值得一提的是，杭州是目前30个重点城市中，唯一一个将库存去化周期控制在12个月内的城市。

看过前天文章的伙伴都会知道，新房库存去化周期意味着什么？

18个月是警戒线。

杭州楼市的库存去化周期低于18个月，维持在12个月，属于供需平衡的状态。

这意味着杭州部分核心区域的库存去化周期将小于10个月，是明显供小于求的状态。

所以，杭州楼市的第三个特征就是：新房供需平衡，核心区域供小于求。

也就是说，杭州一二圈层的主城区供小于求，但远郊供大于求。

所以，杭州楼市第三个特征更准确的表达是：杭州楼市区域分化严重。

我认为，如果不是杭州新房保存供需平衡的状态，按照杭州二手房挂盘量之巨，按照之前杭州炒房之热，杭州楼市早就崩了。

嗯，不过呢，必须给杭州操盘手鼓掌。

现有全国楼市大行情不好，杭州每年卖地又都在千亿以上，还能将供需关系维持平衡，确实“有魔法”。

3、杭州土拍

土拍这个维度，对于购房者而言，大家看两个数据，分别是：土拍的数量和成交价格。

土拍数量和金额可以作为城市未来行情的风向标，底层逻辑也不复杂，就是面粉和面包的关系。

来，看数据。（2023年数据）

——杭州市区土拍成交123块土地，较2022年下降了8宗；

——杭州123块土地的总建面事951万㎡，同比2022年下跌了18.4%；

——土地出让金1780亿元，同比2022年下跌7.0%；

从成交总量角度看，杭州主城的土拍略微弱于2022年。

但值得一提的是：杭州2023年土拍金额达到1807亿元，成为仅次于合肥的全国第二名。

只不过，2022年土拍金额是2100亿，两相对比少了300亿。

这说明什么？

说明杭州楼市和全国大势同步，总量也在减少，只不过其它城市楼市“都是矮子”把杭州楼市显现的“高”而已

换句话说，杭州楼市行情不是一枝独秀，不是独立行情，只不过还没进入“跌跌不休”的状态。

再来看看价格。

——成交楼面均价18719元/㎡，同比2022年上涨14.0%；平均溢价率9.0%，较2022年提高3.1个百分点。

嗯，面粉贵了！

该怎么看呢？

2023年土拍楼面价的上涨，本质上是核心区域的供地比重增加，推高了数据。

换句话说，杭州操盘手用核心区域的土拍作为“价值之锚”，锚定了杭州新房价格上涨的预期。

所以，杭州楼市的第四个特征：安全。

是的，杭州楼市的第四个特征不是房价未来要涨，而是安全。

现在是什么行情？

是房企一个接一个爆雷的年月，是全国大部分城市都下跌的行情。

这杭州土拍总量仅仅下跌了8宗，但平均楼面价上涨14%，溢价率9%。

这说明什么？

除了杭州拿出核心地带的地块外，说明房企看好，至少看好杭州主城区的未来的房地产行情。

所以，结合大环境看，杭州楼市的特征不是房价涨跌，而是安全。

是的，在当前的大环境下，我认为不跌，或者少跌都属于安全。

不过话说过来，2022年杭州土拍揽金2100亿，2023年揽金1807亿，疯狂卖地的前提下，杭州还能把城市新房的库存去化周期控制在12个月内，也从另外一个维度说明：

杭州的购买力，真的很强。

4、杭州新房成交情况

杭州在2023年供应了86072套房子，全年销售了86934套，供销比到达了1.0.

但从新房成交价格角度看，环比下跌了3.4%

这说明什么？

说明杭州新房不是一点寒意都没有，这点从摇号热度创4年新低就能看出来。

杭州不仅没有之前千人摇号的局面，新房开盘平均去化率也降到了60%。

在这种情况下，中签率提高至44.3%，流摇占比达到了45%

所以，杭州楼市的第五个特征：新房，已染寒意

文章至此，结合杭州楼市的五个特征，说说我的看法：市场向左、客户向右，操盘在中间。

这句是是什么意思呢？

由于杭州投资客的恐慌性跑盘，导致杭州二手房量价双跌，这是市场向左；

放眼全国，必须承认杭州新房仍然是“好行情”。

尽管积分摇号有制造了紧张氛围的嫌疑，但杭州新房仍是杭州人的心头好。

换句话说，杭州购房者依旧相信新房更保值，这就是预期，所以这是客户向右。

操盘在中间就是杭州的土拍举措。

我告诉大家，杭州楼市能挺到今天，还保持“分化的行情”，没有全盘大跌，确实有“操盘手的功劳”。

关于2024年楼市行情，可以看文章《》

02

当我了解了杭州楼市的基本面，在来看看杭州二手房全面不限购政策的内容。

1、取消上城、拱墅、西湖、滨江购买二手房的条件和套数限制；

这意味着什么？

意味着在杭州购买二手房没有任何限制。

杭州楼市最大的问题就是二手房挂盘量问题。

如果放任不管，那么随着二手房价格不断的下跌，会让购房者观望心态加重，势必会影响新房成交量和价格。

所以，杭州没像某些戴红花吃空气的城市，选择做睁眼瞎，还是针对杭州楼市最大的问题“二手房挂牌量”，给出了解决方案。

就像我开篇说的，如果是全面不限购，会超出市场预期，但仅仅是二手房不限购的”对症下药“，成交量会有热度，但不具备反弹的冲击。

2、个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

中国的二手房税费就是一朵“奇葩”，买卖一套房子要收取10%，甚至20%的税费。

这带来的结果就是每交易一次，二手房的价格就变相上涨。

对购房者而言，降低税费是最实惠的举措，不仅降低成本，也能促进买卖双方交易。

文章至此，杭州二手房不限购政策对杭州楼市的影响也就清楚了。

1、对症下药

杭州二手房挂盘量已达15万到20万套，仅仅真的二手房放开限购，从问题——方法的角度看，确实是对症下药。

2、量价双跌

杭州二手房真正的问题是量价双跌。‍‍‍‍‍‍

为什么会量价双跌？

因为市场预期认为二手房不保值，还会继续下跌。

问题的关键不在于当前的问题，而在于大家的预期，所以再看二手房不限购政策，对当前预期的对冲效果肯定有，但不如一次性全面放开限购带来的震撼大。‍‍‍‍‍‍‍

其实，杭州经过去年和今年，除了核心区域的新房还限购之外，大部分地域的新房和二手房都已经不限购了。‍‍

但问题的症结在于：政策是不断溢出，不断被市场消化，结果会让效果大打折扣。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3 ,新房维度‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

杭州楼市的新房行情还有进一步降温的趋势，所以，预期优秀的杭州操盘手还会在降低首付，降低落后门槛，优化公积金政策维度出政策。‍

不过呢，我认为还是摒弃“政策不断溢出”的坏毛病吧，真要救市，政策就要超预期，要密集，只有这样才能扭转预期，砸懵市场。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

买房首付30%，剩余70%贷款，对家庭而言就是加杠杆的负债行为，那么在城市资源高度捆绑房产的今天，该怎么贷款？可以看文章《》

03

最后，说几点。

1、还是不断溢出的问题

我真不知道他们在担心什么？担心楼市过热吗

殊不知只有“热”才能止“寒”，只要“涨”才能止“跌”。

我就纳闷了，为什么不把新房的限购一并都解除了呢？

要说保护市场，救市得力，杭州真的是全国少有的优秀城市，但这政策不断溢出做法，真的可以 学学香港。

要做就彻底，不要一点点的不断溢出。就要直接对冲，直接扭转预期。

要知道，现在杭州楼市所谓的“分化”只是销售的说辞。

什么分化？

明明就是寒意由外向内传导，还没传导到核心区域而已。

在这种情况下，杭州爸爸虽然可以稳住一段时间，但如果政策不够“超预期”，那么就和之前一样，2-4个月这政策的”药劲“就过了啊。

2、取消房价上涨5%问责机制

土拍限价是取消了，可到今天为止，取消房价上涨5%的问责机制还在啊，所以啊，除了地方城市因城施政，住建部真应该加把火。

嗯，既然保障房+商品房双轨制都已经明确，为什么不明确商品房市场化的可以涨价呢！‍‍‍

所以，取消房价上涨超过5%的问责吧！

3、杭州楼市的预判

杭州一直都是一个新房成交量大于二手房成交量的城市的，但从2023年开始，杭州楼市这种格局要翻转了。

2023年二手房的成交量增幅明显高于新房。

这意味着，如果新房维度没有刺激政策，2024年的二手房成交量会进一步挤压新房。

比较而言，2年的次新房免税费，投资客抛盘会让房价比新房低，这会吸引更多人购买二手房的。

4、顺序

中国历次房地产行情，都是三四线开始下跌，向二线和一线城市传导寒意，然后每次都是一线城市复苏，向二三线城市传导热量。

所以，深圳，你还在等什么！

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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