崂山这几套特价房的成交，很不妙！

继续聊青岛楼市。

这两年，市场供需格局彻底发生了转变，青岛房价逐渐步入下跌态势。

最早出现房价松动的是郊区板块，比如，蓝谷、上合、西客站等。到现在，仍未出现止跌迹象。

自去年下半年开始，青岛市区房价也开始下跌了。这种下行态势并非个例，而是整个市场深度调整的缩影。

近期，崂山市场有几个成交案例，也反映了这个态势。深度调整，已经蔓延到崂山了。

1、竹韵山色的两万/平

2009年，崂山有一个盘非常火热，当时大家都认可这个开发商，且这个盘的各项指标都很不错。

这个盘就是现在的竹韵山色。项目占地约13万平，住宅1460套，容积率1.6，现在看就是低密社区。

竹韵山色周边有西韩社区、左岸风度和崂山金茂府等。对口小学是合肥路小学，初中是华东师范附属。

在金茂府到来之前，竹韵山色一直是板块内的最好、最贵的小区。

2023年之前，很长一段时间，竹韵山色的房价都在3万以上，一度到过四万线附近。

进入2024年，形势急转直下。最近，冷风吹爆了。竹韵山色也不例外。小高层103平的套二产品，刚成交价是206万，跌回两万线了。

同样的户型，只是楼层不一样，去年上半年还能卖到307万（成交价）。

一共九个月的时间，100万跌没了。对于崂山楼市来说，这期间的跌幅实在太明显了。

目前，这股崂山楼市的“冷空气”还在继续肆虐。

2、鲁信长春花园

浮山新区板块，崂山鲁信长春花园一直是一个很神奇的存在。鲁信在青岛做的第一个精装大盘，2005年首开，当时就配备了中央空调、精装修，热水器、门、窗、厨卫设备等均采用知名品牌。

所以，在当时，深受很多改善欢迎。整个小区约100栋楼，总户数4788户，容积率约1.45，小区中央有三个人工湖，景观资源较好。

但，也有一些“过时”的地方，比如户型设计，从套一起步，套二、套三，从70平到255平的区间。

你能想象，这里竟然有135平的超级大套二吗？现在，套一、套二基本被淘汰了，严重“掉队”。

后来，小区陆续交付后，房价都是板块内的高点存在。

可是，不知道什么原因，鲁信“放弃”了这个小区，物业竟然被某大佬统管了，该大佬一度还兼任居委会主任。这下好了，小区管理明显存在问题，各种问题接踵而来。

这也是制约长春花园二手房价格再上一层楼的重要原因之一。当然，还有一个潜在危机，那就是学区问题。隔壁二实验初中，长春花园无法直升，而且将来还有可能有变化。

长春花园的业主们曾因学区问题奔走，很多人都明白了这里面的来龙去脉，加上去年下半年以来，市场低迷，这个小区房价扛不住了。

两万出头的单价，基本到了两万线，105平成交价是219.5万。中介朋友告诉房师傅，这个价格很普遍了，长春花园的套二，就是这么个行情了。

目前，单是在某地产APP上，长春花园就有300多套房子在售，处于一个历史高位状态，完全的买方市场。

3、浮山前的崂山低价房

曾几何时，浮山前的海景房，是多少年轻人奋斗的目标。

崂山区浮山前，亚麦山城就占据了这样的好位置。有大佬曾说，风水宝地。

某本地房企开发的这个项目。近期，这个小区的成交价又跌了，已经很夸张了。

新成交的两套，单价就是两万。不过，以现在的眼光看户型很差。130多平竟然做的是“两居室”。是不是有点难以置信。

这个小区，除了地段吸引人，其他方面都不太理想。比如，物业服务、小区秩序、公共绿化、学区划分等等。

但是，单价跌至两万，创了近几年新低，也是当前楼市的真实写照了。

4、崂山前海洋房跌破三万

上面提到的这几个特价房，都是崂山知名小区，房龄十几年左右。

接下来，我们聊一下崂山雕塑园板块，靠近海边的超级低密小区。70年产权，只有洋房和别墅。这个小区是东方之珠花园。

绿化率40%，容积率0.74，总户数226户。交通便利，临近2号线海川路站。小区临近海口路、东海东路，去海边非常方便。

这个位置，是很多人梦寐以求的居住所在。现在，好消息来了。这里的洋房二手房，成交价跌破三万了。

111平的洋房，成交价320万。

2018年的时候，同样的户型，差不多的楼层，成交单价到了约五万一平。

其实，相比郊区动不动腰斩，这个下调比例，还好。前海一线的房子，还是相对抗跌。

总结：崂山新房被迫跟进？

崂山区作为青岛市区发展的关键板块，综合实力非常强大，其未来的发展潜力不容忽视。目前，崂山房价已经是市区各板块最高的了。

从长远方向看，随着崂山经济的腾飞，崂山教育、交通等配套的提升，崂山楼市仍然被众多中高端需求看好。

但是，崂山范围内部分区域发展仍不平衡。张村河板块能否像金家岭那样实现华丽转身，蜕变为新的经济增长极，仍需时间的磨砺与考验。

就张村河板块，扎堆八九家楼盘，供应量两年时间突然翻倍，很激进。

不少楼盘，已经察觉到了一些新变化。那就是他们的竞争对手，已经不再是隔壁楼盘，而是板块内的二手房、次新房了。

风水轮流转。谁能想到，新房被二手房逼到角落里了。

崂山新房已经不再“高高在上”。随着二手房价格不断调整，下一步，崂山新房也会被迫跟进。

以上是个人观点，仅供参考。非喜勿喷。