“日光盘”没有日光？

文/狗蛋本蛋

1

两年前，海淀四环的学府公馆开盘，实现当天开盘当天售罄。

在当时疫情和楼市低迷的大背景下，“日光盘”很少见。

这个项目是共有产权房，个人持有90%，政府持有10%，均价10万元。按照最小123平户型来算，买房人至少得掏1100万元。

超千万总价在北京不算低，但架不住海淀四环的好位置，项目吸引约2000组客户参与摇号。

结果，10小时之内卖完了全部714套房源，最终揽金112亿，位列北京住宅销售额前三。

凭借学府公馆的惊艳表现，开发商中建壹品首次杀进北京房企销售额10强，以187亿销售额排在第8。

现在，这个曾经的网红项目，被将近一半的业主吐槽：

日光盘没有日光。

2

故事要从象征知识的“麦穗”说起。

学府公馆位处海淀，海淀是什么地方？那是全中国知识密度最高的地方，二三十所高校扎堆，学霸遍地走。

业主说，为了贴近当地的气质，学府公馆不仅楼盘名充分考虑了知识的元素，外形设计上也是。

“搞了一个博士帽造型”。

狗蛋缺乏想象力，愣是没看出来哪里像博士帽。业主说，你看外墙，那至上而下凸出墙面的柱子，像不像博士帽上的麦穗？

学府公馆效果图

对照效果图看，好像是有点画面感了。

目前，学府公馆外立面正在加紧施工中，看着已经初具雏形的“麦穗”，业主发现这闪烁着智慧光芒的装饰条，太碍事了。

业主说，项目为每一栋楼都配置了“麦穗”，有的一条有的两条，这些装饰条最长的探出窗户达：

1.4米。

拥有两条“麦穗”的楼栋，相当于客厅和卧室的采光窗户被包裹于两穗之间（如下图所示）。

充满智慧的设计导致夹缝中的房源采光大受影响，有业主做了日照时间跟踪：11月下午2点40分，“麦穗”一侧房间的阳光已经被完全遮挡。

如下图所示，蓝色区域对比红色区域，光线明显被遮挡。

这样的装饰条被业主称为“遮光条”，“小区朝向整体东偏南30度，本就不理想的采光雪上加霜”。

大家想不通，开发商中建壹品和设计单位怎么会想出如此逆天的设计，如果是博士帽造型需要，只能说：

这是博士帽吊穗遮住脸的设计理念。

3

小区714户，受“遮光条”影响采光的约300户。

根据业主的说法：早在2022年5月，就有业主代表通过小程序反馈以及售楼处约见开发商等方式，尝试与中建沟通，提出装饰条可能严重影响采光的问题，并要求告知装饰条具体尺寸。

“开发商没有告知具体尺寸，只说不会挡光。”

去年11月，部分楼栋外立面装饰成型，业主实地踩盘后发现采光严重受影响，就给中建壹品抛去一个整改要求，此后双方开启了斗智斗勇的拉锯战。

开发商中建壹品的说法是，设计方案是报批过的，合法合规，第三方做了光照时间测试，光照时间符合国家要求。

受影响业主的满脑子问号：测试是在安装装饰条之前还是之后，数据能不能公开？装饰条方案是报批过没错，但批准方案中没有具体尺寸，假设合法合规，却不合情合理，就不整改了吗？

主持公道的有关部门让开发商和业主双方协商。

截至春节前，双方已经沟通了十几轮，没能达成共识。

1月份，开发商决定进行一次楼体外立面调整投票。

根据《民法典》第二百七十八条的规定，像学府公馆楼体外立面整改这种情况，参与表决人数四分之三以上同意就行，参与表决的门槛是专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

学府公馆发起全体714户投票，就算所有人都参与，按规定，75%的业主同意（含弃权）就行了。

开发商却提出，支持和弃权合计票数要达到90%以上，整改要求才算通过。

这让采光受影响的300多户业主意见很大，最终投票结果是87.3%。

他们自嘲，这叫众不敌寡。

投票过程也被一些业主质疑存在各种暗箱操作：

楼盘销售员曾故意引导业主，提示业主“是不受影响的”，导致一部分支持和理解整改诉求的不受遮挡业主及中立业主改变立场而投出反对票，造成反对票数量被人为增加；

投票过程需要人脸识别，公示第一天就被发现小程序有bug，根本没有强制人脸识别，也就无法确定是否为业主投票；

唱票环节，没有邀请业主代表在场监督。

4

本来吧，将公共事务决定权交给业主是好事，但学府公馆“遮光事件”到现在，发展成了：

群众斗群众的戏码。

狗蛋说，舆论带节奏，充分离间了受影响和不受影响的业主。

你可以告诉采光不受影响的业主：邻居闹，是因为遮光会影响房价，你们没有采光问题的反而因为稀缺，未来能卖高价。如果支持整改，采光平权，你家就没优势了。

再通过反串黑的手法，把采光受影响业主演绎成“因为担心房价才房闹”的形象。

狗蛋说，也不知道这些“水军”是自发的还是有组织的，拉拢一批、打压一批、分化一批，倒是把激发人性黑暗面的技能，运用得得明明白白。

现在网上有一种很妖魔化的舆论导向，就是一旦业主维权，不管是否合理，一定会有人说“房价降了才闹的”“追求倒挂空间怪谁”。

不管买房人出于什么目的和以什么价格买房，都不应该成为权益可以受侵害的理由。

当初沙盘的确有将“装饰条”展示出来，也有公示，争议点在于业主认为销售没有主动提醒失职，公示及后期主动询问均没有告知具体尺寸。

再到后期推动整改投票，“猫腻”投票法让业主看不到整改诚意。

狗蛋说，大家都会倾向于阐述有利于己方的观点。

有些东西可能游走在合法合规的边缘，却不合情合理，或者在合规和不合规的擦边处，这时候就是体现强势一方诚意和决心的时候。

回到学府公馆遮光这件事，开发商中建壹品，身为中建三局旗下地产公司，背靠大央企，还是应该有点央企担当。

（学府公馆业主制图）

学府公馆业主拿中建二局和中建三局比较，说它们是龙兄鼠弟，表示二局升级项目外立面，成本高了，口碑有了；三局拒绝整改遮光柱，费用省了，名声毁了。

中建一局、二局、三局、八局在京项目都不少，就算兄弟内部不比较，购房者也会把它们捆绑在一起比较。

前几天，中建壹品触顶拿下大兴西红门地块。

狗蛋说，中建壹品可以不在乎外界的比较，不过还得为自己想想，为下一个项目想想。