父母共同房屋，父亲去世，母亲赠与他人，子女起诉无效案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某鑫向本院提出诉讼请求：1.确认林某芳与杨某涛于2021年签订的关于北京市丰台区F室房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由被告负担。

事实和理由：被继承人杨某贤生前与林某芳是夫妻关系，育有三个子女，分别是杨某旭、杨某娟、杨某东。原告系杨某旭之子，被告杨某涛系杨某东之子。被继承人杨某贤于2006年9月18日去世，生前留有位于北京市丰台区F室房屋（以下简称F室房屋）的遗产。杨某贤去世后，2006年11月20日，在没有通知杨某旭的情况下，杨某娟、杨某东在丰台区公证处做出了杨某贤生前无遗嘱，并自愿放弃继承权的公证，于2006年12月12日将F室房屋过户到林某芳名下。

杨某旭于2021年11月4日在丰台区法院提起了法定继承诉讼，后在诉讼过程中于2021年12月6日因病死亡。原告系杨某旭独生子，杨某旭法定继承的份额转继承给了原告。在继承诉讼过程中，经法庭调查，二被告于2021年9月7日就F室房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，转让价格为80万。原告认为，杨某旭作为法定继承人，在杨某娟、杨某东放弃继承权时，杨某旭对F室房屋就占有了25%的份额。现被告林某芳在杨某旭及原告不知情及不同意的情况下以明显低于市场价的价格低价转让了F室房屋，明显侵害了杨某旭及原告的利益，属于无权处分，因此请求法院认定二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。为了维护原告的合法权益，根据《民法典》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法支持原告的全部诉请。

被告辩称

杨某霞、杨某涛辩称，林某芳和杨某涛之间的房屋买卖合同是合法买卖，符合法律规定，是合法有效的，已经支付房屋折价款80万元，但没有支付凭证，因为林某芳是杨某涛的奶奶，名为买卖实为赠与。

第三人杨某娟、杨某东述称，我们对此事知情，也同意杨某涛和林某芳之间的过户。

法院查明

杨某贤和林某芳系夫妻，婚后生育三个子女，即杨某娟、杨某东、杨某旭。杨某贤于2006年9月18日去世，杨某旭于2021年12月6日去世。杨某旭与苏某玲原系夫妻，双方于2006年3月7日离婚，杨某鑫系杨某旭之子。杨某涛系杨某东之子。

F室房屋系林某芳和杨某贤婚姻关系存续期间购买，登记在杨某贤名下。

杨某贤去世后，林某芳对F室房屋申请继承公证。2006年11月20日，北京市丰台区公证处作出公证书，载明查被继承人杨某贤在北京市死亡。死亡后在北京市丰台区F室遗留房产一处，系夫妻共有产。死者生前无遗嘱，根据规定，死者的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承，其父母在其前去世，在北京市死亡，其子杨某东及其女杨某娟均表示自愿放弃继承权，故被继承人杨某贤遗留的上述房产份额由其妻林某芳继承。

2006年12月13日，林某芳申请F室房屋所有权转移登记，同年12月28日，林某芳取得F室房屋所有权证书。

2021年9月7日，林某芳（出卖人）与杨某涛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某芳将F室房屋出售给杨某涛，售价800000元。杨某涛称未支付上述对价，双方名为买卖实为赠与。同日，杨某涛取得F室房屋的不动产登记证。

诉讼中，本院调取了公证档案，其中询问笔录中林某芳、杨某娟、杨某东均向公证处陈述杨某贤与林某芳婚后生育杨某娟、杨某东，未提及杨某旭。林某芳、杨某娟、杨某东称之所以未提及是因为与杨某旭早已断绝关系，无来往。

裁判结果

林某芳与杨某涛于2021年签订的关于北京市丰台区F室房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

房产律师靳双权点评

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。根据本案查明事实，F室房屋系在杨某贤与林某芳婚姻关系存续期间取得，应属二人夫妻共同财产。杨某贤去世后，上述房屋中属于其的份额在没有继承分割前应由其法定继承人共有。根据现有证据可以证实，杨某旭系杨某贤的法定继承人之一。杨某贤去世后，在杨某旭不知情且未经过其同意的情况下，林某芳、杨某娟、杨某东以继承公证方式将F室房屋过户至林某芳名下，林某芳明知该事实，杨某涛作为杨某东之子亦应对该事实明知，双方仍然通过签订房屋买卖合同形式，且未支付对价情况下过户至杨某涛名下，显然存在恶意串通的故意，损害了杨某贤的财产权益，进而损害了杨某旭作为杨某贤继承人的财产权益，故林某芳与杨某涛订立的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效合同，对杨某鑫的诉求法院依法予以支持。至于林某芳等提及的杨某贤留有遗嘱，非本案审查范围，应在另案中解决