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璟上兰园

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该地块位于顺义区后沙峪板块，万科城市花园东侧，顺义区火寺路与火沙路交口，距离15号线后沙峪地铁站步行距离1.4公里。

项目基础信息：

占地面积：34099.22㎡

建筑面积：61378.59㎡

容积率：1.8

户型：105㎡三居、119/131/152㎡四居

价格：期房指导价5.8万，现房6万。开盘实际成交均价5.3-5.6万，网签显示目前均价5万左右。（105的特价房单价不超过5万）

楼栋：14栋

楼层：5-14层洋房及高层

总户数：478套

停车位：1：1.2

物业公司：国贸物业管理服务

物业费：5.98元/㎡/月

装修标准：精装

开盘时间：2023年11月25

交房时间：预计2026年上半年

户型分布及户型赏析：

璟上兰园小区一共14栋楼，其中4#、6#和9#是现房销售，其余楼栋都是期房。

5#是14层的高层，两梯两户；其余都是5-11层洋房及小高层，一梯两户

璟上兰园每个户型赠送防火挑檐（类似阳台）和设备平台，都不计入产权面积，因此得房率非常高，达90%。

105㎡三居

119㎡四居。

131㎡四居。

152㎡是小区最大的户型

样板间：

当下售楼处做了三个样板间，分别是119的、131、152的。精装含中央空调，新风系统，同层排水，地暖，客厅大理石，卧室木地板

119样板间（交付标准）

防火挑檐（可以理解为外阳台）

璟上兰园，开盘近2个月，当下只网签了9套房源，这个网签数据针对一个有地铁且偏刚需的新房项目不得不说有些尴尬。

我觉得出现这种情况，主要有以下几个原因

1、项目虽然在后沙峪板块，但是地段并不是太好。后沙峪最好的地段是在祥云小镇附近，可以说离中央别墅区越近，配套越好。后沙峪地铁附近反而城市界面最差。

2 、项目产品方面，虽然璟上兰园与区域天花板建发观云（真的很卷！后沙峪高端改善盘 建发观云 卷出了新高度 （附实地踩盘测评））形成了错位竞争，但并不是完全的错位。

至少追求高品质改善的客群肯定会选择建发观云。（无论是拼产品力还是地段，观云都能吊打璟上兰园，开发商也要更有实力）。

而小户型，之前华润的和光瑞府、中海湖光玖里也消化了大部分客群。

顺义后沙峪作为朝阳望京的外溢，只有在市场较热的时候，核心板块价格上涨，购房客群在望京买不到合适的房子只能退而求其次，选择通勤距离还能接受的后沙峪。

而当下市场是买方市场，望京二手房也在降价，核心板块可选房源多，自然就很难外溢了。

另外这两年朝阳供地较多，望京购房客可选择的新房也比较多。

以上原因导致后当下沙峪板块璟上兰园的客群匮乏。

另外，对于顺义本地的改善人群，二手房单价4万就能挑到很好的房源了，而想要高端改善的新房，单价4万在顺义老城区、仁和和马坡都能买到。

3 、对于项目本身，东侧有高架桥通地铁，同时还有京密路，所以靠东边一排的房源避免不了噪声的影响。

项目西南侧，有一栋45米高的商办楼，对临近的两栋楼低楼层采光和视野都有影响，刚好受影响的都是大户型。

本项目虽然临地铁近，但是步行也得15-20分钟，严格意义上来说不算地铁盘。只是相对于其他楼盘，对于依赖地铁出行的人群更友好，但是周围配套又要差一些。

4、后沙峪是顺义最好的一个板块了。紧邻产业强区望京，能承接一部分望京的外溢购房群体。同时享有中央别墅区多年的生态、人文发展和祥云小镇成熟的商业配套 。

生活舒适度和便利度是很高。

但是在这波下行周期之前，北京的几个近郊中，房山和门头沟的房价是常年跑输大盘，北边的昌平和南城的大兴涨势最猛，顺义的房价比较平稳，这几年几乎没有什么变化。整体行情上涨的时候也是起色不大，后沙峪也不例外。

总结：整个顺义新盘，产品内卷严重。璟山兰园虽然地处后沙峪，但是地段一般，地铁优势也不太明显。改善产品比不上观云和中海湖光玖里，而偏刚需的产品面临客群匮乏。当下想要走出困境，怕是只有走降价去库存一条路了。

购房建议：璟上兰园当下是后沙峪板块里地铁最近的一个新房项目，项目105平米的南北通透3居，总价500-550万。考虑通勤便利、追求实用性的刚需群体还是可以考虑的。整个板块居住舒适，配套齐全，生态环境也好。

靠东侧临地铁线路的房子价格比较便宜，但是噪音影响无法避免。而购买大户型的产品，注意南侧那栋45米高的商办楼遮挡视野和采光。

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