广州限购进一步宽松 上海会抄“作业”吗？

1月27日广州限购政策再度放松。大家关注的核心内容在于限购区内120平方米以上户型不限购；对于在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

从上面的图可以看出，120平方米以上的大户型占比大约在23.4%，具有一定比重。此外，如果房屋用于出租，可以再购买一套房子，等于释放了购房名额。因此，政策对于改善性需求释放会有推动作用，市场一定会给予反馈。当然，基于马上要到农历春节，所以反馈的速度不一定那么快，相信会在节后市场体现出来。

如果上海采取类似政策预计会有怎样效果？

一方面看上海房屋交易的主力面积段。从表可以看出，新建商品住宅消费主力面积段在80-120平方米，可以占总量71.5%，120平米以上的交易量大约占25%，这个占比比广州略高些。二手住宅主要集中在100平方米以内。

表：2023年上海新建商品住宅和二手住宅交易面积占比

新建商品住宅占比

二手住宅占比

60平及以下

0.5%

32.1%

60-80平

2.6%

24.0%

80-100平

40.2%

22.2%

100-120平

31.3%

8.4%

120-140平

10.4%

6.9%

140-160平

7.1%

2.3%

160-180平

2.8%

1.1%

180-200平

2.1%

0.8%

200平及以上

3.2%

2.1%

数据来源：网上房地产、上海中原地产整理

另一方面，看上海新建商品住宅库存，全市库存大约6.5万套，120平方米以上的户型大约占29%。所以从库存压力来看，不算小。此外，近两年有不少旧改项目，风貌别墅也是120平方米以上的大户型，潜在的供应量不小。当然，库存可以看作未来供应，市场如果有需求，没有供应那么政策效果也不会理想。

因此，可以预测出，如果上海也采取类似手段，市场会有一定反应，并且基于城市本身消费实力，效果会比广州的明显，从产品上，新建商品住宅的利好程度明显高于二手住宅。

其实从政策工具箱来看，上海还有很多举措可出。比如，不少城市针对多孩家庭有不同的信贷政策和买房优惠，上海可以针对多孩家庭放松限购，给予差异化信贷政策等。上海限购其实比北京还严格，非户籍买房必须以家庭为单位，就目前社会状况来看，晚婚的人还不少，但购房意愿还是有，这也限制需求释放。因此，不用担心储备政策没有。

市场对于政策的担忧是每出一个政策，持续力不够，政策也有钝化作用，后续政策的效果会越来越差。其实出政策也是量变到质变的过程，就和当初市场在飞速上涨的时候一样，第一个政策出了，市场会短暂受到压制，后续还会惯性上涨，大家会不以为然，几个政策组合拳出来后，市场开始下行了。同理，在一系列政策出来之后，市场一定会实现趋势性转变。