北京楼市|明年会不会有小阳春？聊聊最近的市场情况

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快过年了，大家现在关心最多的问题就是，明年会不会有小阳春，今天就这个问题，我根据我了解到的市场情况和最近一系列的政策情况，来分析一下。

先说一下我目前观察到的几个案例。

小A同学是我的付费群友，前几天跟中介小哥看好了一个小区的2套房子，其中一套楼层会更好一些，我们当时商量着，出价525w，先让中介去跟业主磨，因为要家长来北京看过以后，再做最后的拍板，所以就边看着备选房源，边让中介去给谈着，结果没过两天，还没等家长来看，530w就卖出了，另一套楼层不如这个的，520w也卖掉了，现在这个小区刚需的2居室，比较优质可以谈的，没有什么房源了。

还有一个群友，也是找我推荐的中介，但是他买学区房，小孩上学还不着急，所以一般出价比较低一些，连着谈了两套房子，都是很有性价比的，但是因为出价都比较低，没谈成，都是谈完过了没两天，房子就比群友出价高10几万卖掉了。

我大概总结了一下几个原因。

1、刚需热点板块的热点小区优质房源正在快速出货。很多刚需小伙伴都想年前定下，怕明年小阳春价格会有浮动，毕竟见识了2023年小阳春的上涨，大家都有点怕了，年前搞定少了一桩心事。

2、是价格打下来了，这些成交比较快的房源，挂牌价及业主底价确实不高，在同小区是比较有竞争力的，中介也会重点推的，不要忽视中介的力量，他们是为了成交，但是客户也不傻，肯定是会重点推荐同小区最具性价比的房源，直接增加了房源的曝光量。

3、优质学区房成交量也还不错，尤其是随着小孩以后减少了，像德胜这种优质学区不再调剂出区，价格也已经跌了很多，是有一定的性价比的，未来这种强学区，会继续是学区房，弱学区可能就是刚需盘了。

另外提醒大家一点，学区占坑房，尤其是弱学区的占坑房，随着孩子减少，刚需年轻人又没法满足居住需求，这类房子会比较难卖。很多现在的两居室都跌到一居室的价格了，买个能自己住的房子会更实用。

最近的市场成交情况确实还算可以，优质房源正在快速出货，还记得我11月16号发文《现在买房是不是个好时机》的时候，贝壳内网挂牌量还在16.9w套，现在内网挂牌量16.2w套。

从某大中介的统计的数据也可以看出，2023年2月和3月分别成交了9854套和8981套，6月和7月份成交量最低，分别是3967套和4437套，9月份认房不认贷后，又是一个小高点，6824套，10、11、12月份，分别是5256、5644、6276套，一直在攀升，11月，12月其实去库存速度还算可以。

当然也有一些经纪人反馈，现在客户出价极低，很难成交，也确实存在着一些分化现象，买房的客户群体不算少，但是在一个合理的价格成交还是有一些难的。

这就是当前市场的一个大概情况，那小阳春会不会来呢？房价会不会涨呢？

如果说成交量相对之前还不错，算是一种小阳春的话，那么现在算是有点小阳春前奏的那种迹象。现在成交的都是性价比不错的房子，而且都是低价成交，比9月份的时候也会要便宜一些的，甚至现在像国美第一城这种热点板块的刚需大盘，西南、东南的小两居，大两居南北的、全南的，都没有性价比特别高的房源了，便宜的都消化完了，一居、三居这种倒是还有性价比高的，这种现象其实是有代表性的，比如盯三居的，一般要卖了再买，一居的实用性和流通性不如刚需的两居。

所以一定要买符合小区定位的主流价格的主流房源，哪怕市场不好，至少我们会比较快出掉，也就是流通性会比较好。

那小阳春会不会来呢？我认为有比较大的可能会有的。

首先，我目前了解到的信息是，大中介后台新增客户还是挺多的。像国美这种刚需大盘已经有买家在盯这种楼层和户型还不错的两居了，甚至愿意加价，当然也不会加太多，也就是3-5w这种，也就是说出来一套会比较快卖掉，低价优质房源成交速度加快，在这种市场下，应该也可以叫小阳春吧。

其次，最近房地产市场的这个政策动作还是非常多的，年初发出这些信号，也是为2024年做一个铺垫。

可能大家对这些政策都有点麻了，但是政策的效果发挥是需要一些时间的，最重要的是反映了高层的决心。

那小阳春房价会不会涨呢？可能会有一点点浮动，但是不会涨。大家的预期和信心现在是很不足的，信心比黄金重要，客观经济环境也是差一些，不敢加太多的杠杆。有了去年小阳春的经验教训，如果卖家涨价，大家是不会买账的，都会持币观望，诚意卖房的业主朋友们，也要认清市场形势，顺势而为。

好了，今天的分享就到这了。

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