2024年，郑州迎来大批现房销售！

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2024年我们将要见证郑州楼市的历史节点：大量新房进入现房销售。

1月15日郑州首个现房销售地块正式开拍，海义集团以7.9亿元的价格，溢价36%成交。

∆惠济区现房销售地块信息

2023年12月30日，郑州市公共资源交易中心挂牌了一宗土地：郑政出〔2023〕53号（网）地块，为惠济区现房销售地块。

[现房销售]开始成为郑州楼市的高频词汇，政府土拍现房销售地块属于[强制现房销售]，但因为市场下滑，不少楼盘正在被动成为现房销售。

2023年末郑州迎来大量楼盘交付，包括不限于：

绿城城园

保利天郡

雅宝龙湖天琚

九鼎公馆3号院

融创兰园

佳田未来新城

鑫苑城5号院

金沙湖高尔夫观邸

金辉滨河云著

拓丰祥和居

绿都青云叙

中海湖滨世家

谦祥时光序

华润幸福里

名门翠园

融创大河宸院三期

华润润园

碧桂园西湖

融信奥体世纪

朗悦公园府

谦祥万华城
……

非常多的交付项目还有不少房源没有卖完。

∆滨河国际新城现房楼盘

其中以滨河国际新城为例，大部分楼盘都在成为现房销售楼盘，比如中交滨河春晓、金辉滨河云著、华发峰景湾、电建泷悦华庭等等等等。

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市场周期错位正在导致郑州不少楼盘不得不卖到现房。

∆郑州历年新房销量变化（数据来源：贝壳）

郑州历年新房销售套数：

2017年 129745套

2018年 157087套

2019年 156365套

2020年 146463套

2021年 105892套

2022年 59917 套

2023年 71721 套

2020（146463套）-2021（105892套）-2022（59917套）这三年郑州新房销量呈现断崖式下跌，2023年才回暖反弹，这是客观存在的基本面。

∆郑州历年土拍供应（数据来源：贝壳）

而2019-2020年又偏偏是郑州土拍供应的高峰时期，大量新楼盘在2020年前后入市，因为整体市场销量下滑原因，到交付仍未销售完，不得不进入现房销售市场。

∆数据来源于贝壳研究院（数据来源：贝壳）

目前郑州市最新的去化周期（在无新增供应/楼盘基础上，全部销售完毕）是25.1月，郑州新楼盘开售到交房周期32月，6个月的时间差也能体现出当下郑州新房销售的现状。
最明显的一点是大家在2024年买房会看到大量的准现房（1年内交房）。

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关于郑州新房销售趋势，其中有几点非常惊人！

（数据来源：贝壳）

首先2023年郑州新房销售71721套、二手房销售72078套，郑州二手房销量首次超过新房，进入存量房时代。

① 烂尾风波过后，购房者主观上更倾向于选择二手房；

②米宅郑州的内部研测，新房楼盘从客户购买日开始算，交房日期超过24个月，即2年，成交概率降低50%。对应的某楼盘购买-交房日期超过2年，还能卖的非常好，一定有远超市场水平的核心竞争力；

（数据来源：贝壳）

同样对比2020年，2020年郑州新房销售146433套，二手房56871套，接近3：1关系。3年时间郑州新房：二手房，从3：1到2：1，变化剧烈！
市场的体感是二手房市场在大降价，而现实的另一边是郑州二手房成交量突飞猛进。

（数据来源：贝壳）

2023年郑州二手房销量相比2022年暴增高达80%！！！！！！
① 郑州购房者开始偏好于二手房

② 二手房的销售挤压新房销售，新房整体销售变缓
这两个是无法回避的客观现实！也是造成新房大量准现房、现房的重要原因。

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回到新房。

（数据来源：贝壳）

虽然2023年新房相比2022年现房也有20%的增长，但新房层面分化非常严重，俗称旱的旱死涝的涝死。

市场份额当中，主城八区占比增长到65%，近郊包含中牟、港区、新郑（包含南龙湖）、荥阳（包含洞林湖、荥阳东）等占比减少到35%。

其中近郊市场相关专题，可点击蓝色文字回看:

《房价回到2015年，卷死开发商，升华自己》

《房价比10年前还低！原地破防！》

《一个楼盘砸沉一个区域，赔哭开发商，沉默购房者》

现房销售、封盘不卖、在近郊市场上普遍存在。

（数据来源：泰辰）

再来看2023年销售榜单：

① 北龙湖项目多个上榜；

② 金水北项目多个上榜：

③ 大部分项目销售单价超过15000元/㎡

榜单项目映射下，郑州新房改善持续走俏，刚需楼盘反而越来越难卖，四环线刚需项目及常西湖新区、二七新区等供应重灾区、销售极其缓慢。要么项目停滞、保交楼、要么逐渐开始现房销售。

更重要的是赢家通吃，楼盘与楼盘之间销量差距巨大：

① 二七新区万科大都会、亚星锦绣山河承包了区域的主要销量；

② 管南龙湖熙上承包了区域的主要销量；

③ 高新老城谦祥云栖承包了区域的主要销量；

④ 老经开金茂越秀未来府承包了区域的主要销量；

如果某楼盘没有产品、价格、销售政策等优势，卖到现房还卖不动，也很正常。

∆数据来源于贝壳研究院

2023-2024新房市场的主流逻辑就是新房改善化。

从开发商拿地层面也可以看出，2023年土拍外围区域基本都是城投托底，只有核心区域地块，比如金水区、比如郑东新区等，销售价格普遍＞15000元/平米，开发商才会拿地。

因为改善才是市场主流，郑州新房销售89㎡以上面积占比已经高达94%。一房、两房正在被新房市场淘汰、大三房、四房、大四房、成为各项目主流。

如果某楼盘不符合以上市场主流特征、现房卖了两三年还有房，甚至都盖到现房了，楼盘整体销售还不到20%，这样的情况已经在郑州市场出现。人艰不拆，就不点名了。

最后，购房者期盼的一手交钱一手交房的现房销售，被动成为现实! 真到现房销售阶段，买房反而非常简单，毕竟所见即所得！