深圳2023江湖座次排定，这家房企成超级黑马

又到了一年一度的年终总结，淘哥仔细研读了最新发榜的全国楼市榜单和深圳楼市榜单，发现了一些有意思的现象，特此分享给各位粉丝朋友。

01.

有房企跌落神坛

有房企逆势杀出

全国楼市的5大关键变化

先看2023年1-12月中国房企销售榜。

这一次，连续6年（2017-2022年）稳坐房企销售业绩全国第一的碧桂园跌落神坛，业绩缩水一半多，只排到了第7名。

前五名分别由保利、万科、中海、华润、招商斩获，这其中，除了万科，全是国央企。

冠军保利，全口径金额4246亿元，是2023年唯一一个年度销售额破4000亿元的房企。

第2-4名的万科、中海、华润，都在3000多亿元，第5名的招商虽然是2000多亿，但和第4名的华润仅仅相差28亿元，算是旗鼓相当。

但是，第5名之后，情况就不一样了，排名第6的碧桂园，全口径金额比第5名的招商，少了767.2亿差距陡然拉大。

而碧桂园，则是榜单上最后一个全口径金额超2000亿元的房企。

在此之后，从第7名的绿城到16名的绿地，包含龙湖、金地、华发等在内的10家品牌房企，全部是一千多亿元。

为了更加明晰这几年的楼市变化，淘哥又搜集了2021-2022年的房企销售业绩全国榜单，从近3年的对比中，发现4大最值得关注的现象。

1、各大房企业绩整体再次收缩，不过收缩幅度显著缩小。

纵观整个榜单，从2021年-2023年，第1名、第5名、第10名、第20名的门槛资金变化如下图所示。

制图：文杰淘楼

可以发现，各名次的门槛金额在2022年断崖式下滑之后，2023年依然呈现下滑态势，不过收缩幅度明显收窄。

2、随着业绩整体收缩而来的是，千亿房企规模持续减少。

2021年，全国千亿以上的房企是43个，2022年，这一数据变成20个，2023年，仅剩16个，降至近7年新低。

3、头部效应加剧。

房企江湖，分化大戏愈演愈烈。

●2023年，TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP50-100排名段房企销售金额同比分别下降13.2%、17.8%、22.8%、24.3%。

●同时，TOP1-10房企的销售总额，在百强房企销售总额的占比高达43.9%，相比2021年的36%，提升了7.9个百分点。

可以发现，TOP10的房企销售降幅最低、发展韧性最强，且销售业绩占比进一步提升，头部效应加剧。

4、央国企“称霸”江湖。

央国企业绩明显好于混合所有制房企和民营房企，看一组对比数据：

●TOP5房企中，国央企占了4家，占比高达80%；16家千亿级房企中，国央企占了10家，占比达62.5%。

●而在31家业绩同比降幅高于30%的企业中，民营企业占了27家，占比接近90%。

一起一落之间，民营企业和央国企的差距越拉越大。

5、一千亿级房企排名变化剧烈，跑出一些黑马房企，比如华发、越秀等。

这几年，全国前十的房企阵容一直比较稳定，除了恒大、绿地、融创跌出榜单前十之外，其它房企来来去去都是保利、万科、中海、华润、招商等老牌企业，只是排名每年略有不同。

而TOP11-20区间的房企阵容变化相对比较剧烈，涌现了很多异军突起的黑马房企。

比如华发，业绩逆势增长，2021年排名还在32；2022年就大步跃升14名，来到18名，跻身前20强；2023年，在大步跃升的基础上又上升4位，排名14，闯进全国前15。

制图：文杰淘楼

比如越秀、滨江，也是连年攀升，分别从2021年的第37名、22名前进至2023年的第12名、11名。

要特别注意的是，这些房企是在楼市业绩连续两年收缩的大环境下，实现了逆势增长，是真正的跑赢周期的高品质企业。

淘哥认为，以华发、越秀、滨江为代表的异军突起的新势力，放在全国来看，是行业遥遥领先的千亿级左右的企业，具备较强的实力底蕴，和全国前10的龙头房企相比，又有大几百、上千亿的上升空间。

有实力打底、有上升想象力加持，加之如今楼市振荡，风险大、机会也大，接下来，华发、越秀这些黑马房企很有可能闯进全国前十，挑战一众老牌实力房企的地位。

02.

深圳2023江湖座次排定

老大哥华润再摘双冠王

新秀华发成超级黑马

全国之外，深圳房企排名如何？

从2023年度深圳榜单可以看出，房企销售业绩的前四名阵容和去年一样，分别是“老大哥”华润、“宝安王”鸿荣源、“改革先锋”招商蛇口、“TOD专家”深铁置业。

其中，“老大哥”华润在创下年度最高权益销售金额197.15亿元成绩的同时，还拿下了深圳权益销售面积的冠军，卖了40.06万㎡的房子，是第二名京基的约2倍，可谓“遥遥领先”。

为什么华润能拿下金额和面积的“双冠王”，而拿下权益金额亚军、季军的鸿荣源、招商，却在权益面积榜单中，被权益金额第6名的京基反超，只位列第三、第四？

这和企业的战略布局密切相关，华润2023年在北站超核、光明、深汕合作区都有新盘入市，豪宅、刚需皆有，价格跨度较大，能卖成深圳第一，自然面积销售也很大。

鸿荣源、招商的新盘则主要位于宝安、南山，单价很高，所以虽然卖了150多亿元的出色成绩，但销售面积仅有华润的一半左右。

而京基2023年采取“以价换量”战略，不管是龙岗的公寓，还是罗湖的住宅，都给出了比较诱人的折扣，所以能一举拿下深圳权益面积榜单的亚军，同时也保住了权益金额榜单中7强的荣光。

有意思的是，权益金额榜单中，“国资优等生”深业以113.24亿元的成绩反超“行业模范生”万科，从2022年的第6名，挺进TOP5，而万科则以微弱劣势滑落至第6名，未能成功进入“百亿俱乐部”。

深业能实现对万科的反超，关键在于前海项目深业云海湾，此盘入市当天去化率超90%、大卖919套住宅、吸金超100亿。

这是深圳2023年唯一一个开盘卖超百亿的项目，也是深圳2023年唯一一个跻身全国地产项目销售额TOP10的项目。

有如此能打的项目加持，深业反超万科，确实在情理之中。

而向来与文科万科一同被提及的工科中海，本次排名提升2位，坐上了之前卓越第8名的位置。

像天健、金光华、华侨城、金地、新世界等老牌深圳房企，稳坐金额榜TOP11-20强，排名较之前几乎没有变化。

至于个盘表现。

深圳住宅预售销售金额TOP1毫无疑问是深业云海湾，卖了100.37亿元，TOP2、3分别是超核中心润府、鸿荣源珈誉府，都是卖了80多亿元。

同时，这3个盘也是深圳住宅预售项目销售面积的TOP3，只是排名略有变化，鸿荣源珈誉府位列榜首，卖了15.21万㎡。

住宅现售项目销售金额和面积的冠军都是新世界·临海揽山御园，卖了31.4亿元，比第二名领先了12.79亿元，堪称深圳2023年度现售住宅之王。

商务公寓预售项目销售金额和面积的冠军分别是南山的招商太子湾、龙岗的京基御景荟都，分别卖了48.52亿元、4.76万㎡。

商务公寓现售项目销售金额和面积的冠军分别是福田的东海国际公寓、宝安的会展湾，分别卖了25.04亿元、1.95万㎡。

值得注意的是，淘哥了解到，深圳前海·华发冰雪世界的人才房华发新城卖了72.5亿，是深圳2023年人才房的“三冠王”，同时拿下了销售金额、套数、面积的冠军。

72.5亿的成绩，仅这一个项目，华发在深圳的销售额就比深圳权益榜第10名的卓越（72.13亿）还要高。

而如果从个盘数据对比，人才房社区华发新城的销售额比预售住宅金额榜单上排名第4的深铁懿府还要多出2个多亿，是年度TOP4的水平，非常牛。

成绩如此优异，但是华发却没出现在榜单上，淘哥猜测，可能是因为华发新城是人才房，所以没有被计算在内。

中指研究院新发布的榜单，证实了淘哥的这种猜想，在中指研究院2023年深圳住宅业绩TOP10榜单上，深圳前海·华发冰雪世界销售面积高达23.71万㎡，位列榜首。

同时，在2023年深圳房企销售业绩榜单上，华发成为金额和面积榜单的唯一新上榜房企，分别拿下第14名和第6名，后者的排名甚至远远超过了中海、万科、华侨城、鸿荣源等一众老将。

在全国，2年时间从32名冲刺到14名，在深圳，作为新秀房企，单盘销售面积就拿下全市冠军，并成功闯入房企排名前6强，华发可谓逆势进取、一勇无前，堪称深圳2023年的超级黑马。

03.

认筹率创上海新高、3开3日光

华发到底有多强？

看到这里，淘哥忍不住好奇，华发到底是个什么样的存在，能这么猛？于是又深入调研了一下这家低调黑马国企，发现确实不可小觑。

前文有提到，华发业绩2023年再攀高峰，全口径金额和权益金额分别高达1259.9亿元、872.7亿元，挺进全国第14名。

注意，这已经是华发全国排名连续4年提升，且连续4年稳居千亿房企俱乐部。

在大本营珠海，华发的成绩更是亮眼。

华发在珠海就像华润在深圳一样，是珠海毋庸置疑地“王者”、“老大哥”，能超越它的，只有它自己——2023年，华发在珠海又取得了大幅增长的业绩：

●住宅认购金额，增长23.28%；

●签约金额，增长19.59%；

●整体住宅网签金额高达218亿元，全市占比高达约36%，是珠海市场占有率第一的房企。

可谓：凭一己之力，拿下珠海近半壁江山。

实际上，不止是在珠海称霸，在华东大区，尤其是在上海这种超一线国际城市，华发也是前3的水平。

克尔瑞“2023上海房企销售排行榜”显示，华发操盘金额和权益销售金额分别高达289.36亿元、285.11亿元，位列榜单TOP3。

值得一提的是，华发2023年在上海打造了一个现象级项目“华发半岛华庭”，此项目3月份首开之时，以近500%的认筹率，创上海积分认筹制以来新高，并在全年实现了三开三日光的传奇战绩。

不仅规模大、布局广，华发高质量发展的特色也很明显。

从下图可以看出，在全国TOP20房企中，华发2023年的销售均价高达3万+/㎡，仅次于滨江和越秀，排名第3。

这意味着，华发布局的城市和地段能级很高，大部分是核心城市的核心地段。

截图自：德科地产频道

关于这一点，从华发在深圳的布局战略，就能深刻体会。

华发虽然是深圳的新秀房企，却拥有匹敌华润、招商这种重量级深圳老牌房企的魄力和实力。

2023年，华发布局深圳未来10年的新龙头“大前海”，斥资近300亿元拿下了总体量约131万方的超级巨无霸项目——华发冰雪世界。

作为深圳超级重磅的文旅大城，华发冰雪世界拥有非常牛的配置。

效果图

其中，约10万平的冰雪世界对标上海迪士尼、北京环球影城等顶级旅游项目，是全球规模最大、中国落差最高的室内滑雪场，可承办国际滑雪联合会主办的国际滑雪赛事，预计将于明年11月如期开放。

约10万平的大型商业，是全国罕见的冰雪主题商街，将建设室内深潜基地。

约30万平的人才房社区华发新城，配置和品质堪称深圳人才房的天花板（配建有18班制幼儿园、家门口规划有72班九年一贯制公立学校，自带约7000平的社区底商、约7.4万平的主题园林），为深圳人才提供了一个安心、舒心的高品质居所，尽显勇于承担社会责任的国企先锋风范。

也正是因为匠心国企品质，华发新城一跃成为深圳2023年人才房的销售冠军，3月份首开之时，曾创造一千多套2房全部售罄、“一房难求”的盛况。

从体量、规划、业态、配置水平、市场表现等各方面来看，华发冰雪世界都非常牛，全国屈指可数，不仅是华发的一颗耀眼明珠，更是深圳乃至大湾区的城市地标，会给城市带来崭新的活力和想象力。

华发冰雪世界虽然已经名震地产江湖，但华发在深圳的野心可能远远不止于此，从2023年的拿地情况来看，华发的战略版图还在高水平扩张。

据统计，2023年华发股份拿地劲头不减，逆势上扬投资超400亿元，位列中国房地产企业新增土地价值TOP100榜第11位，而且布局重点都是全国一二线城市，比如上海、杭州、成都、广州等。

参照2023年这种一勇无前、逆势进取的冲劲，2024年如果有合适的机会，华发势必也会重仓深圳，在深圳再打造出一些如华发冰雪世界一样璀璨夺目的作品，继续创造亮眼奇迹。

04.

结语

最后，再思考一个问题：市场持续承压、很多房企生存都难保障，这种情况下，为什么华发能逆势突围、业绩再创新高峰？

淘哥认为，关键原因有两个。

一是华发“猛中带稳”，扩张战略非常有章法，稳扎稳打、不失稳健，以12名的成绩，上榜2023中国房企稳健经营榜。

此外，2023年11月，华发完成A股定增募资50亿，这是2022年11月“第三支箭”新政发布后，行业第一例定增股权融资成功的案例，可见华发备受资本市场的肯定和追捧。

二是华发“稳中带猛”，没有因为外部环境堪忧就选择“躺平”，而是发挥国企的先锋模范引领作用，不断对自身进行鞭策、突破，有一股子逆势而上的冲劲。

刚刚过去的2023年，在很多房企为保交付焦头烂额之际，华发却完成了新一轮的升级。

去年年初，华发股份先是重磅发布了“优+产品体系5.0”，后续，又聚焦产品力、配套力、服务力，最新升级成了“优+6.0产品体系”。

这种返璞归真、持续精研产品力的“倔强”，想必也是华发能实现高质量突破和超越的核心因素所在。