海淀豪宅塌房了？

海淀，四季青，塌房了。

12.26，四季青2号选手yxs开盘，推售99套，官宣卖了20.4亿。

然，山人我啊，拿到了一份某开发商口径调研的内部消息：

实际只卖了5套，销售额约1.5亿，去化率仅5%。

看得我瞠目结舌，如果这是真的，官方数据起码膨胀了十几倍。

在海淀能做出这个成绩，yxs怕是独一份了，自己检讨一下，是不是蹭了不该蹭的流量...（开个玩笑，狗头保命）

这么说也不是没有原因。

三年来，无论是学府壹号院+圆明天颂，还是中海汇德里+幸福里润园、中海富华里+栖海澐颂，每一组抱着海淀大腿的新盘都有“善终”。

但如今的局面，真的是开发商不行吗？

和业内一朋友闲聊，他说：“市场下行，敏锐的富人是第一波撤离的，海淀无限好，只是近黄昏，单价不讨喜，总价攒不齐。”

我说：“你是诗人。”

不过他这套说辞，和我之前的想法有些背离。

我以为，正常逻辑下，顶豪作为优质资产，是最扛得住市场、政策动荡的，无论发生什么，只要还有优质资产进场，富人都会选择投票。

这一逻辑，在前几年的市场里，被不断证实。

比如颐和金茂府、香山壹号院、圆明天颂，比如中建玖合府、云河玉陛，以及甚至算不上改善仅仅只是昂贵核心资产的中海都阙台。

但这次四季青的走向，让我有两种猜测。

第一种，是四季青这次牌打得不好，就像这位朋友说的，单价总价都很尴尬，只有顶豪的价格，产品却达不到顶豪的配置。

要是这样，倒还好说，怕的就是第二种——

顶豪圈的富人，饱和了，或者说决策变了打算run了，不再愿意将手里的票子兑换成新的优质房产。

这有点像娱乐圈的感觉，撑场面的老戏骨退场了，顶流艺人一个个下台，剩下的局面，靠95后新生代顶。

再或者，像很多人说的，大浪之下，富人穷人一起变穷。

你看普降大背景下，哪里只是海淀跌下神坛？

北京叫得上名的豪宅，或多或少都在降，可以说无一幸免。

棕榈泉、泛海国际二手都折了差不多7位数，甚至连万柳书院，近期都传出在售房源直降800w的的消息。

但我更相信，钱是流通的，总有人走下来，也总有人走上去，四季青的崩塌，“穷”不会是原罪。

而且，顶豪焦虑并不会传到刚需市场，看朱辛庄热度远盖过四季青，就很说明问题了。

你不买，我不买，明年豪宅变白菜。

另外，四季青塌房虽成定数，但开盘数据注水的乱象，在北京楼市早已不是新鲜事。

几乎是每一个项目，开盘都得“包装”几分。

今天咱当个“坏人”，倒推一下（以下均为小道消息，仅供参考)。

前些天的西红门jyf，开盘官宣卖了31.2亿，据说实际首开成交148套，差不多10亿左右。

亦庄zsx，开盘官宣260套全部售罄，卖了35.7亿，据说实际成交162套，21.4亿。

昌平的gxf，开盘官宣成交316套，22.3亿，实际转签不到200套，连开发商都毫不避讳承认注水，还有一种“我注的少，我卖的好，我自豪。”既视感。

当第一个注水的项目出现，就注定会引领一种风气，其他盘只会纷纷效仿。

尤其在市场下行时，跌的越狠，吹得越猛，不知道是为了和对手battle争口气，还是妄想用这种数据来救市，反正我只想说：

牛吹多了，大家就都不信了，只会习以为常。

所以，注水不可怕，可怕的是，海淀、豪宅的崩塌。

但既然新的救市之策来了，我们也不妨多些耐心，给市场一些时间，物极必反，一切总有拨云见日的那天。

万丈高楼平地起，泡茶还得看自己。

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