又见“中债增”担保发债，优质房企融资边际再拓宽

文/乐居财经 杨宏彬

政策对民营房企融资的支持力度正在明显加大。

11月初，第二支箭再度上弦，称将支持部分民营房企发债融资。政策的落地非常迅速，直至今日，美的置业、新城控股、龙湖、卓越商管等多家企业成功已发行中票。

通过观察可以发现，自去年11月份“第二支箭”政策延期并扩容以来，部分房企的融资已多次受到助力。

12月15日，龙湖集团成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模12亿元，期限3年，年利率为3.66%，该债券由中债信用增进提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

这是今年“第二支箭”第二次助力龙湖成功发行中期票据。而自2022年5月，中债增进启动为房企发债提供信用风险缓释工具以来，龙湖已成功发行四期中债增进担保的中票，规模58亿元，居行业之首。

除了龙湖外，美的置业、新城控股等房企的融资也多次受到“第二支箭”支持。

业内人士指出，“第二支箭”政策的持续发力，让民企地产债的发行规模边际抬升，优化了企业的资本结构，降低了企业成本，也带动了地产债市场信心回暖。

自律底色助力企业突围

自去年年底来，政策层面一直力挺房地产平稳发展，而经营较为稳健的企业，往往是率先受益的。部分房企能多次获得政策支持，充分体现监管层对其运营安全度的认可。

以龙湖集团为例，截至今年6月末，公司净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，并连续七年满足“三道红线”要求。

不仅如此，龙湖的债务结构也在持续优化。在龙湖的综合借贷中，1年内到期的短期债务占比18%；平均贷款年限为从6.28年增长到7.19年。外币债占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失。

而2023年下半年以来，龙湖已累计偿还共计84.88亿元公司债，至此公司再无境内到期债务。

境外债务方面，11月下旬，龙湖提前偿还了约20亿港元于2024年1月2日到期的银团贷款，该银团贷款总额153亿港元，剩余约20亿港元的余额将于本月提前偿还。

至2025年前，龙湖将无到期需偿还的境外银团；至2027年前，亦无到期美元债。另据透露，龙湖集团已无存续的供应链ABS，商票目前也已清零，中短期偿债压力较小。

当前市场仍在波动，龙湖集团能保持如此高的安全系数是非常难得的。因此，除了第二支箭外，龙湖还受到了诸多金融机构的青睐。

截至2023年上半年，龙湖集团的公司债券还有200多亿的额度，银行间的中期票据有210亿的额度，银团贷有15亿美元的额度。

11月底以来，国有六大行及两家股份制银行陆续与多家房企召开座谈会，核心思想为满足房企合理融资需求，龙湖亦是受邀企业之一。

多元发展穿越周期

政策打通融资渠道的目的，是帮助房企更好的经营，促进行业健康发展，而龙湖集团的经营在行业中一直是较为亮眼的。

很多年前，龙湖就开始做战略转型，现已形成了“开发+运营+服务”三大板块协同并进的局面。在行业面临深度调整之际，多元业务让龙湖有很强的抗风险能力。

地产开发是龙湖的核心业务，受市场下行影响，龙湖的表现依然保持韧性。1-11月公司实现合同销售额达1621.8亿元，期内交付超9.2 万套品质房源，其中20%项目实现提前一个月以上交付，总体满意度超90%。

经营性业务经过多年发展，也已成为龙湖新的增长极。今年前11个月，龙湖的经营性收入约240.5亿元，已接近去年全年。其中运营收入约为125.5亿元、服务收入约为115.0亿元。

良好经营带来的现金流，让龙湖在土地市场底气十足。截至12月15日，公司已累计获取31宗土地，总建筑面积超340万平方米，主要在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市集中补仓。

当前房企投资拿地更追求确定性，一二线城市抵御周期波动的能量更强，龙湖通过补仓优质土储可推动未来业绩增长，形成经营的良性循环。

龙湖的稳健经营与财务安全获得了国际三大评级机构的肯定。穆迪表示，龙湖集团通过投资性物业融资，为公司提供了充足的流动性。标普在报告中提到，龙湖的投资性物业可提供额外的融资支持。截至目前，龙湖集团依然保持着民营房企的最高信用评级。

如今通过利用融资窗口期，龙湖集团多次补充了流动资金，将更好的推动企业经营，增厚经营现金流，增强企业抗风险能力。