物业服务存在问题，业主能够拒付物业费？法院发布典型案例

12月15日，“太原中院”发布了《太原中院发布物业纠纷典型案例》一文称，为了进一步统一两级法院裁判思路，明晰权责，引导业主理性维权，坚持在法治轨道上推进物业服务质量不断提升，现对我市近三年来的涉物业纠纷案件进行梳理总结，针对突出矛盾和问题提出相应的建议和对策，并发布典型案例，以法治引领社会风尚，“办理一案治理一片”，提升涉物业纠纷领域的诉源治理水平，着力构建共建共治共享的社会治理新格局。

案例：业主以物业服务存在一般瑕疵，拒交物业费不予支持——北京某物业服务有限公司太原分公司与孙某物业服务合同纠纷案

当事人

上诉人（原审被告）：孙某

被上诉人（原审原告）：北京某物业服务有限公司太原分公司

基本案情

孙某系太原市迎泽区某小区业主。北京某物业服务有限公司太原分公司依据《前期物业服务合同》及《补充协议》对该小区提供物业服务。孙某至今未支付2021年1月5日至2021年12月31日的物业费。物业公司经多次催缴无果后向法院提起诉讼，要求孙某支付欠缴的物业费及违约金。孙某则抗辩北京某物业服务有限公司太原分公司对小区物业未按照合同要求提供相应服务，存在管理缺失、配套设施不完善等问题。

裁判理由及结果

一审法院认为，北京某物业服务有限公司太原分公司按照合同约定为案涉小区提供了物业服务，虽物业服务尚不完善，但并不构成重大缺陷，孙某应当按照约定交纳物业费。孙某抗辩所称的房地产开发商未按照承诺为小区修建车棚以及房地产开发商宣传的小区活动中心、书屋与实际不相符等问题不属于物业服务的范围。

关于物业公司主张的违约金，虽然前期物业服务合同对业主逾期不交纳物业费的行为明确约定了违约责任及违约金的计算方法，但因物业公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，孙某未缴纳一定期间的物业费系对物业公司提供的物业服务不满，并非恶意拖欠。根据《民法典》公平原则，对物业公司要求孙某支付违约金的诉讼请求不予支持。一审法院判决孙某按约定支付物业费。孙某不服提起上诉。

二审法院认为，物业公司提供的物业服务存在不足，属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，故孙某不能据此拒绝履行缴纳物业费的合同义务。物业公司作为物业服务的提供者，其提供的物业服务确实存在不到位之处。结合物业公司提供物业服务的实际情况，一审法院不支持物业公司要求业主支付违约金的诉讼请求认定正确，故维持原判。

典型意义

近几年，由物业费问题引发的纠纷陆续增多。由于物业公司提供的服务具有整体性及公共性质，收取物业费是用于小区整体的设施维护保养、正常秩序维护所必需的费用，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以其对物业服务的个体感受或物业服务中的一般性瑕疵为由拒交物业费，会造成物业公司的运营经费不足和服务积极性降低，导致物业公司无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业费的业主乃至全体业主的利益。如果物业公司提供了基本的物业服务，只是不符合或者没有达到合同约定的完整要求，不构成根本违约，可以认定物业公司已经履行了合同的主要义务，相对应业主的主要义务即支付物业费不应当免除。业主可以要求物业公司以继续履行、采取补救措施等方式承担违约责任，其不支付物业费的抗辩不应被支持。

物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司应不断提升物业服务的水平和质量，完善服务细节，以充分取得所在小区业主的支持和配合，同时业主也应对物业服务给予理解，看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业服务正常运转的前提条件。物业服务水平的完善和提高，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，并非以拒绝或拖延缴纳物业费、以诉讼方式要求减免物业费就可以实现，相反，此类对抗方式可能导致物业服务质量陷入恶性循环。

案例：物业服务有重大缺陷，可酌情减免物业费——北京某物业服务有限公司太原分公司诉冀某某物业服务合同纠纷案

当事人

上诉人（原审原告）：北京某物业服务有限公司太原分公司

被上诉人（原审被告）：冀某某

基本案情

2014年1月，太原某房地产开发有限公司与北京某物业服务有限公司太原分公司签订《前期物业服务合同》。《业主临时管理规约》中“商铺管理规约”规定：“未经有利害关系的业主同意并依法办理相关手续，住宅楼下的商铺不得从事排放大气污染物、水污染物、恶臭、油烟、异味、噪声、振动、热污染、光、电磁波辐射等足以影响到有利害关系的业主身心健康和正常生活的经营项目。”冀某某以楼下的商铺未经其同意用于饭店经营，延期交纳物业费，北京某物业服务有限公司太原分公司催要并经双方协商后，冀某某交纳了截止至2020年12月31日欠付的50％的物业费，2021年1月1日至2022年3月31日期间的物业费至今未交纳。北京某物业服务有限公司太原分公司诉至法院要求支付物业费及违约金，但对冀某某反映的其楼下饭店油烟、噪音影响冀某某生活的事实无异议。

裁判理由及结果

一审法院认为，根据《民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当小区业主发现物业公司在物业服务过程中存在的问题，通过正当渠道提出时，物业公司应及时采取补救措施，制止不良后果或影响的继续发生，并通过积极沟通与业主建立良性互动，不断提高服务质量。本案中，冀某某不同意楼下商铺开饭店，认为饭店的油烟、噪音对其生活造成了恶劣影响，北京某物业服务有限公司太原分公司也认可相关事实，但对楼下饭店违反本合同和临时管理规约的行为，未履行告知、劝说和建议等督促其改正的义务，亦未采取任何减轻不良影响的补救措施，同时结合双方此前经协商交纳50％的物业费的事实，一审法院判决冀某某应交纳2021年1月1日至2022年3月31日期间物业费的50％。北京某物业服务有限公司太原分公司不服提起上诉后，二审法院维持原判。

典型意义

作为物业服务合同的当事人，物业公司有为业主提供物业服务的义务。如物业公司提供的物业服务不存在影响业主基本生活质量的缺陷问题时，那么业主不能仅以物业服务质量存在瑕疵为由认为物业公司构成根本违约，从而拒交物业费。但如果提供的物业服务质量存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大缺陷，确实对业主的生产、生活造成根本性影响，物业公司构成全面、长期违约，达到根本违约，根据权利义务对等原则，法院可酌情减免业主部分物业费。

业主对物业服务过程中提出的各种建议和意见，既是对物业公司工作的督促和鞭策，也是物业公司改善服务的出发点，物业公司应认真对待业主的意见和建议，采取措施及时改善相关服务，提升服务质量，消除业主怨气，避免陷入法律对抗和情绪对抗。

转自：太原中院